Кнут и пряник для фондов недвижимости

Закрытые фонды недвижимости стабильно занимают больше половины рынка коллективных инвестиций. Такое положение вещей сохраняется на фоне экономического кризиса и ужесточения регулирования. При этом фонды используются не только как элемент структурирования сделки на рынке недвижимости, но и как реальный механизмом привлечения финансирования в такие проекты. И в этом году могут появиться новые стимулы для расширения этого сегмента, в первую очередь за счет услуг для квалифицированных инвесторов.

Фундаментальные инвестиции

Сектор закрытых паевых фондов, имеющих в активах недвижимость, последние годы демонстрирует устойчивый рост. По данным ЦБ, стоимость чистых активов (СЧА) фондов недвижимости по итогам 2015 года превысила 1 трлн руб. СЧА рентных фондов достигла 235 млрд руб. В результате доля таких фондов на рынке коллективных инвестиций достигла 53%, тогда как два года назад составляла чуть более 50%. Сохранение и даже увеличение абсолютной доли фондов недвижимости происходит как в условиях экономического кризиса, так и в условиях перманентного ужесточения законодательства к этим инструментам.

Впрочем, как указывают представители управляющих компаний, закрытые паевые инвестиционные фонды как финансовый институт активно развивается именно в кризисные периоды экономики, что подтверждает история развития фондов в США и Европе за последние 50 лет. Как отмечает председателя совета директоров «ВТБ Капитал Управление активами» Владимир Потапов, «наличие отложенного налога на прибыль при структурировании активов недвижимости через ЗПИФ или участие в девелоперских проектах с использованием такого механизма по-прежнему является одним из важных факторов для принятия инвесторами решения в пользу этого продукта». По словам заместителя гендиректора «Альфа-капитал» Николая Антипова, «паевые фонды недвижимости — это один из видов альтернативных инвестиций, позволяющий получать достаточно хорошую доходность на сегодняшний день, поэтому интерес к ним, несмотря на ужесточение требований, продолжает прирастать».

По данным Национальной лиги управляющих, по итогам 2013 года число работающих фондов недвижимости (с учетом рентных фондов) составляло 636. Через год их количество увеличилось до 645, а к началу 2016 года достигло 659. И это при том, что за 2013 год были начаты процедуры прекращения (в том числе досрочного) в отношении 82 фондов, в 2014 году — в отношении 89 фондов, в 2015 году — 73 фондов. По неполным данным, стоимость чистых активов прекращенных фондов превысила 62 млрд руб. Не каждый сегмент рынка коллективных инвестиций пережил бы такую утрату. При этом как отмечает управляющий директор УК «Промсвязь» Иван Гелюта, если раньше ЗПИФ рассматривался в большей степени как элемент структурирования сделки на рынке недвижимости, то теперь он в некоторых случаях рассматривается как альтернативный механизм привлечения финансирования в проекты в сфере недвижимости. По словам гендиректора «Велес Капитал» Екатерины Черных, сформировалась тенденция ухода от использования фондов недвижимости для реализации только задач экономии налога на прибыль, и расширяется использование фондов как реального инструмента коллективных инвестиций, обеспечивающего возможность широкому кругу инвесторов стать владельцем доли первоклассных активов и получения регулярного дохода. Причем, как отмечает руководителя направления управления активами ГК «Регион» Андрея Жуйкова, рентный рынок уходит от привязки к валюте и переходит к рублевым ставкам с последующей индексацией. Дополнительный интерес к ЗПИФ недвижимости прибавило законодательство о контролируемых иностранных компаниях и раскрытии реальных бенефициаров владельцев. В результате, по словам руководителя отдела управления фондами недвижимости «Сбербанк Управление активами» Алексея Новикова, о создании ЗПИФН задумались в том числе те владельцы активов, которые исторически работали в цепочке «Россия—Кипр—BVI».

Во многом сегмент рынка фондов недвижимости остается уделов крупных инвесторов. Так, по словам Владимира Потапова, наиболее консервативные институциональные инвесторы, такие как пенсионные фонды и страховые компании, тяготеют к инвестициям со стабильным денежным потоком и вкладывают активы в готовую коммерческую недвижимость (офисы и торговые центры). При этом они готовы рассматривать длительный горизонт инвестирования пять-десять лет и ориентируются на чистую целевую доходность 10% годовых. По данным отчетности по МСФО за 2015 год, вложения в ЗПИФы недвижимости имели «Газфонд», «Благосостояние», «ЛУКОЙЛ-Гарант», НПФ электроэнергетики, «Телеком-Союз», Ханты-Мансийский НПФ и ряд других менее крупных фондов.

Вложения в жилую недвижимость, с учетом относительно небольшого «входного порога» пользуются популярностью у частных инвесторов. Для данной стратегии характерна ориентировочная доходность 13–15% годовых на горизонте полутора — двух с половиной лет. Такие проекты, в которых участвовали десятки и даже сотни частных пайщиков, реализуют управляющие компании «Сбербанк Управление активами» и «Промсвязь». Причем в этом году (см. “Ъ” от 29 марта) «Сбербанк Управление активами» приступил к реализации проекта (в который привлек почти 2,5 млрд руб.), ориентированного на получение пайщиками регулярной доходности от сдачи в аренду коммерческой недвижимости.

Новые горизонты

Однако 2016 год несет рынку фондов недвижимости новые испытания. На управляющие компании и их клиентов будут оказывать воздействие не только общеэкономические и политические события, но и частные вопросы регулирования рынка коллективных инвестиций. Как отмечает гендиректор «НИК Развитие» Елена Ширковец, все в очередной раз убедились, что «если ты инвестируешь в России, платишь налоги и создаешь рабочие места — на длинном горизонте ты все равно проигрываешь тем, кто держит деньги за рубежом, при этом им еще и амнистию дают, а для фондов регулярно обещают ввести дополнительное налогообложение».

Так, неожиданный и неприятный сюрприз управляющие фондов недвижимости получили в начале этого года. С этого времени вступили в силу поправки к закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними». В результате все сделки, «связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления», должны быть нотариально удостоверены, в противном случае, они могут быть признаны ничтожными. Такое требование значительно удорожает и усложняет работу, тем более что удостоверять сделку необходимо по месту нахождения недвижимости.

Наиболее сильно эти расходы коснутся фондов с активами, рассчитанных на розничного покупателя (квартирами, садовыми участками) или которые расположены в разных регионах. По словам Екатерины Черных, обычно за такую сделку мы платим нотариусу до 40 тыс. руб. Но, по ее мнению, эта процедура является излишней, так как все сделки проводятся профессиональной управляющей компанией и контролируются специализированным депозитарием фонда, и этого «вполне достаточно для обеспечения прав и интересов пайщиков».

Вместе с тем управляющие компании получили и свою порцию пряников. Так, в середине марта ЦБ опубликовал проект указания «О составе и структуре активов акционерных инвестиционных фондов и активов паевых инвестиционных фондов» (см “Ъ” от 21 марта). В нем предполагается резко сократить количество категорий фондов, оставить для квалифицированных инвесторов три категории (фонды финансовых инструментов, фонды недвижимости, фонды комбинированные), для неквалифицированных инвесторов — две (фонды рыночных финансовых инструментов и фонды недвижимости).

При этом по сравнению с ныне действующими требования к фондам для неквалифицированных инвесторов возрастают. В частности, как отмечает Иван Гелюта, вводится требование по аренде не менее 40% площадей, однако не всегда можно обеспечить необходимую заполняемость объекта. Кроме того, по словам господина Гелюты, предлагаемые требования к оценщикам фондов также выглядят весьма жесткими. Сейчас, как правило, управляющие компании привлекают к оценке объектов недвижимости небольшие компании. «И компаний с опытом работы на рынке более десяти лет и объемом выручки по оценочной деятельности свыше 100 млн руб. в год, как требует новый документ, вряд ли наберется больше трех-пяти»,— отмечает эксперт. В результате, по мнению Елены Ширковец, новые фонды рентной недвижимости для неквалифицированных инвесторов создавать будет тяжело: фактически они не смогут быть маленькими, а издержки отрасли на создание таких фондов однозначно увеличатся. Как поясняет Алексей Новиков, это позволит законодателю реализовать одну из своих ключевых функций — защиту пайщиков от недобросовестных управляющих.

Требования к фондам для квалифицированных инвесторов значительно упрощены, и их возможности становятся шире. Как обращает внимание Владимир Потапов, появляется новая категория для квалифицированных инвесторов — комбинированный фонд, который максимально расширяет возможности для инвестирования, позволяя включать любые активы, кроме наличных денежных средств.

Впрочем, как отмечает Екатерина Черных, сейчас профессиональное сообщество совместно с ЦБ проводит работу по доработке этого документа, направленную в том числе на то, чтобы не создавать препятствий для пайщиков фондов и не увеличивать их издержки. Впрочем, длительный срок возможности существования фондов со старыми правилами, указывает Андрея Жуйкова, позволит участникам рынка безболезненно закрыть уже работающие проекты.

Дмитрий Ладыгин