Гендиректор "А101 Девелопмент" Сергей Качура о сокращении себестоимости в недвижимости

Совладелец группы БИН Микаил Шишханов, выкупив у экс-сенатора Вадима Мошковича компанию "А101 Девелопмент", получил почти 2 тыс. га в Коммунарке в Новой Москве и статус одного из крупнейших землевладельцев столицы. Но такой большой земельный банк вынуждает менеджеров бизнесмена придумывать новые проекты, позволяющие заселить пока не обжитую Коммунарку. Гендиректор "А101 Девелопмента" СЕРГЕЙ КАЧУРА рассказал "Ъ", как это повлияет на развитие новых территорий и как девелопер договорился с чиновниками развивать проект.

— Недавно "А101 Девелопмент" объявил о строительстве в Коммунарке Clever City, позиционируемого вами как интеллектуальное пространство Москвы. Зачем вы запускаете этот проект?

— У нашей компании на территории Новой Москвы около 2 тыс. га земли — это один из крупнейших в Восточной Европе земельных банков. Самый простой способ монетизации участков — строительство многоквартирных домов на десятки миллионов квадратных метров. Гипотетически такой объем можно построить, и, наверное, все это жилье так или иначе удастся реализовать. При этом мы как собственник такого земельного банка ведем постоянный диалог с городом о развитии этих территорий, наполнении их разными функциями, обеспечении жилых объектов транспортной инфраструктурой.

Позиция чиновников для нас очевидна и понятна: места приложения труда должны находиться в непосредственной близости от мест проживания, чтобы смягчить существующий сегодня в Москве вал маятниковой миграции. Тащить метро в чистое поле, которое потом превратится просто в гигантский жилой массив, никому не надо. Поэтому власти Москвы и "А101 Девелопмента" принципиально договорились о том, что город получает рабочие места, а мы — инфраструктуру, которая позволит полноценно развивать проект.

По договоренностям с городом и технико-экономическим показателям, которые "А101 Девелопмент" может получить в рамках генплана, у компании есть возможность построить на своих площадках в районе Коммунарки 5,7 млн кв. м нежилых помещений, включая социальные объекты и коммерческую недвижимость. Очевидно, что такой объем нежилых площадей надо как-то развивать. Как это возможно, учитывая договоренности с городом по созданию новых рабочих мест в высокотехнологичных компаниях? В поисках ответа на этот вопрос и родилась идея создать Clever City.

Под этот проект "А101 Девелопмент" отводит 260 га между Киевским и Калужским шоссе, вдоль строящейся автодороги Солнцево--Бутово--Видное. Здесь кроме жилья планируется создать интеллектуальный центр, куда постараемся привлечь филиалы университетов, представительства иностранных технопарков плюс стартап — инкубатор, где будут резиденты, занимающиеся IT, биотехнологиями и технологиями в области зеленой энергетики. Плюс у нас будут коворкинги, творческие мастерские и арт-студии.

— 5,7 млн кв. м нежилой недвижимости — по размеру это два деловых центра "Москва-Сити". Заполнить такой объем площадей арендаторами проблематично. У вас помимо Clever City в Новой Москве будут и другие аналогичные проекты?

— У нас есть десятилетний перспективный план освоения наших земель. Clever City — лишь первый шаг. Мы обсуждаем с властями города создание пяти так называемых центров деловой активности. Это могут быть индустриальные парки, технопарки — что угодно. Остальные площадки мы будем развивать позже. Но клонами Clever City эти новые центры не будут, это бессмысленно. Мы рассматриваем все форматы, которые предлагает в том числе город.

— Но в Москве, как заверяют городские чиновники, сложилась конкуренция среди девелоперов, желающих развивать технопарки. Откуда у вас уверенность, что потенциальные резиденты поедут в Clever City?

— Конкуренция действительно серьезная. В старых границах Москвы существует достаточно промышленных зон, где теоретически возможно создание технопарков. Более того, эти площадки, в отличие от нашего проекта, находятся не в чистом поле: там есть все необходимые инженерные сети, транспортная инфраструктура, в конце концов сложившаяся историческая застройка. Мы в компании отдаем себе отчет в том, что нет такого универсального решения, которое в сложившейся ситуации поставит нас на голову выше конкурентов. Но, с другой стороны, сегодня у компаний, занимающихся новыми технологиями и желающих разместить в Москве свои площадки, есть спрос на качественные площади, которых сейчас не так много в пределах МКАД.

Мы изучали опыт технополиса "Москва" (создан на площадке АЗЛК "Москвич" на Волгоградском проспекте.— "Ъ") и выяснили, что уже сегодня там не хватает площадей — как раз из-за сложившейся окружающей застройки. Поэтому руководство технополиса, территория которого физически ограничена, очень избирательно подходит к определению состава резидентов. У нас же чистое поле. Да, инженерной инфраструктуры пока нет, зато нет и никаких ограничений. И потом, что такое технопарк? Это компании численностью до нескольких сотен человек. Это значительно расширяет нам воронку спроса на жилье. А раз мы удалены от МКАД, то можем вести более агрессивную ценовую политику — и на жилье, и на нежилые помещения.

— На какую доходность вы нацеливаетесь при строительстве технопарка в Clever City?

— Нельзя считать доходность технопарка отдельно от всего проекта. "А101 Девелопмента" — девелоперская компания и ее основной бизнес заключается в строительстве жилья. Я покривил бы душой, если бы сказал, что наша компания решила создать технопарк, потому что мы обожаем строить такие объекты и это наша мечта. Создание подобной точки приложения труда в непосредственной близости от жилых районов, которые мы планируем построить, существенно повышает стоимость квадратного метра.

Строить технопарк в чистом виде экономически невыгодно. Я такой вывод сделал не только на основании статистики, предоставленной нашими консультантами, но и после посещения ряда технопарков в Москве и Казани. У таких объектов не так много возможностей генерить денежные потоки. Во-первых, это, конечно, сдача в аренду площадей для резидентов. Во-вторых, сопутствующий бизнес: например, гостиница, которая строится в технопарке для тех, кто приезжает в командировку, или сервисная инфраструктура. Но это все не такие большие деньги, как при строительстве жилья. Кроме того, для привлечения заемного финансирования в будущем технопарке хорошо бы иметь крупного якорного арендатора, а еще лучше — двух или трех.

— Вы же можете создать в рамках того же Clever City, скажем, IT-кластер?

— Теоретически да. Московские власти даже не против такой концепции. Но для нас неочевидно, что такие монокластеры имеют конкурентное преимущество перед многофункциональными центрами деловой активности, которые мы пытаемся внедрить. Собрать на одной площадке, скажем, 7 тыс. представителей IT-индустрии — значит собрать прямых конкурентов, а это может вызвать среди них ценовые и зарплатные войны. Поэтому мы пошли по пути, когда смежные отрасли, которые тяготеют друг к другу, базируются на одной площадке.

Но я не исключаю, что, если будет спрос на монокластеры, мы спокойно можем такой проект реализовать, учитывая наш размер земельного банка. К тому же на горизонте трех--пяти лет, как я полагаю, IT-компании будут проявлять интерес к размещению своих офисов за пределами МКАД.

— Недавно было объявлено, что совладелец группы БИН и "А101 Девелопмента" Микаил Шишханов принял решение перевезти свои финансовые структуры в Clever City. Это связано с тем, что в Коммунарке вам нужен якорный резидент?

— В том числе. Есть намерение создать в Clever City финансовый центр общей площадью около 50 тыс. кв. м, куда планируется перевезти группу Бинбанка, в которую на текущий момент входит десять кредитных организаций, а также другие финансовые компании, в том числе "Европлан" и, возможно, подконтрольные НПФ. Планируется перевезти тех сотрудников, которые не выполняют представительских функций: это примерно 5 тыс. человек.

— Возможен ли переезд всех структур группы БИН в Clever City или в другие центры деловой активности, которые "А101 Девелопмент" намерен создавать в Новой Москве?

— Мы обсуждали такой вариант с акционером группы. Думали, стоит ли переносить в Новую Москву офисы не только финансовых структур, но и других компаний БИН, включая нефтяное, гостиничное, девелоперское подразделения. Эта идея показалась акционеру интересной, но решено было в качестве эксперимента начать с финансового дивизиона группы. Если этот опыт будет успешным, то не исключено, что процесс переезда всех структур в Новую Москву будет запущен.

— Откуда у вас уверенность, что переезд финансовых структур группы БИН сможет зародить в Коммунарке деловую активность?

— Мы исходим из того, что за финансовыми структурами группы в Коммунарку поедут небольшие компании-контрагенты, которые в силу особенностей бизнеса территориально должны быть расположены рядом. Также может случиться и при переезде других подразделений группы.

— Как акционер будет мотивировать 5 тыс. сотрудников переехать в Коммунарку, которая пока толком не обжита? Наверняка просчитывался риск ухода части персонала?

— Сейчас в банковском секторе с точки зрения оплаты труда все равномерно. Поэтому у финансовых структур группы теоретически, конечно, существует риск растерять при переезде часть сотрудников. Это же банально бытовая история: части персонала важно место, где находится офис. Некоторые сотрудники выстроили целую жизнь вокруг своих офисов — кто-то рядом живет, у кого-то рядом образовательные учреждения, которые посещают дети и т. д. и т. п. Уход трети своих сотрудников — это существенная потеря банком своей капитализации. Поэтому мы должны создать в Clever City комфортную среду для сотрудников. Это раз. А во-вторых, стимулировать их к переезду.

— Каким образом?

— Мы получили от финансовых структур группы предварительное задание, где сформулированы минимальные условия: это то, что мы должны сделать прежде, чем начнется физически переезд сотрудников. Во-первых, решить вопрос с жильем для сотрудников. Причем это может быть не только элитное жилье, потому что в финансовых подразделениях группы работают разные категории сотрудников. Параллельно предполагается запустить для переезжающих сотрудников специальную ипотечную программу. Мы же предполагаем, что часть сотрудников захочет жить в Clever City, где у нас под жилую застройку выделяется целая территория.

Предположим, переедут все 5 тыс. сотрудников с семьями — это уже 10-15 тыс. человек, то есть целый город. Так что я не вижу предпосылок тому, что в дальнейшем Коммунарка останется, как вы выражаетесь, необжитой. Кроме того, по договоренности с московскими властями город обещает проложить до Коммунарки станцию метро плюс обеспечить новый центр деловой активности транспортной доступностью. Очевидно, что Коммунарка с метро и Коммунарка без метро — это совершенно две разные вещи.

— Еще когда акционером "А101 Девелопмента" был экс-сенатор Вадим Мошкович компания обещала передать городу около 300 га для строительства транспортной инфраструктуры...

— Этих договоренностей никто не отменял. Более того, на части передаваемых земель власти планируют построить транспортно-пересадочный узел: это как раз в границах Clever City. Это важно в целом для развития всей Коммунарки. Мы можем строить отличные дома, но если не договоримся с городскими властями и не придем к взаимовыгодному решению по строительству дорожно-транспортной инфраструктуры, то не сможем реализовать построенное жилье. У нас же весь банк земли не сконцентрирован в районе 2-3 км от МКАД, участки равноудалены. Сложно осваивать территории, которые удалены от МКАД на 10-15 км, если не будет соответствующей нормальной транспортной логистики.

— Сколько лет потребуется компании, чтобы застроить свои земли в Коммунарке?

— Это проект на 15-20 лет.

— Вы не боитесь начинать проект на самом спаде деловой активности?

— Нет. Сейчас самое важное — суметь четко структурировать процессы, чтобы сократить издержки там, где это возможно. Весь строительный рынок я бы поделил на две почти равные группы. Первая — это компании, которые являются сторонниками генподряда: это девелоперы, которые имеют строительные структуры. Вторая группа — это девелоперы, привлекающие подрядные компании на аутсорсинге. К этой группе относится наша компания. Мы умеем управлять себестоимостью. В итоге у нас стоимость монолитных домов, которые мы строим, ниже, чем у объектов, построенных по технологии панельного домостроения. При этом мы высушили себестоимость не за счет качества строительства или безопасности новостроек. Вторая наша компетенция — управление поставщиками. Мы реализуем давальческую схему при возведении наших зданий, тем самым управляя как бы стоимостью работ наших подрядчиков. То есть сами покупаем стройматериалы и передаем их подрядчику, у которого мы, по сути, покупаем только услуги. Или мы можем зафиксировать финальную стоимость материалов.

У нас есть тендерные процедуры, своя база подрядчиков и история отношений с каждым из них. Если мы находим материалы по цене ниже, чем записано в контракте с подрядчиком, то мы автоматически пересчитываем смету в сторону уменьшения. В чем принципиальное отличие таких компаний, как наша, от тех, кто имеет собственные подрядные структуры? Если вдруг с рынком пойдет что-то не так, компании второго формата могут быстро схлопнуться и пережить трудный период. Мне не нужно будет сокращать 1 тыс. рабочих — речь идет только об управляющей компании, которая в том виде, в котором она существует сейчас, может стоить гораздо больше жилья без существенного увеличения расходов.

— Должна ли "А101 Девелопмент" в качестве подрядчика брать структуры "Интеко" — еще одной строительной компании Микаила Шишханова?

— Не должна, за что я благодарен акционеру. Он поставил перед нами определенные задачи, но не обязывает нанимать подрядчиков из числа компаний группы, если экономически нам это нецелесообразно. У нас были прецеденты, когда компании группы на общих основаниях участвовали в тендере и не побеждали. Сейчас ни в одном из проектов, которые мы реализуем, нет подрядчиков из числа компаний, входящих в объединенный строительный дивизион группы БИН.

— Насколько сократилась маржа вашей компании в текущий кризис?

— Практически не сократилась. Маржа уменьшается в том случае, когда либо уменьшается доходная часть за счет снижения цен, либо увеличивается расходная стоимость. Расходную часть очень сложно удержать, так как инфляция разгоняется и это, безусловно, отражается на стоимости материалов. Но мы в свою финансовую модель инфляцию не закладываем. Потому что рост цен на материалы нивелируется ростом стоимости квадратного метра. Дальше кардинально сокращать расходную часть внутри управленческой команды компании я тоже не могу. У меня нет цели довести компанию до анорексии. Все кричат, мол, кризис сейчас, а в строительной индустрии при падающем рынке маржинальность выходит в 30%, в то время как в банковском секторе — не более 3,5%. Более того, чтобы банкирам получить такой доход, нужно очень сильно постараться.

— Вы же с 1999 года работали в банковском секторе. В Бинбанк пришли в 2011 году и, насколько известно, собирались переходить в Сбербанк. Как так получилось, что вы возглавили "А101 Девелопмент"?

— Мне 40 лет, из них 22 года я отдал банковскому бизнесу. В 2011 году Микаил Османович (Шишханов.— "Ъ") пригласил меня в Бинбанк, где я занимался, в частности, созданием трех операционных хабов — в Ульяновске, Новосибирске и Смоленске: там сейчас работают специалисты, присутствие которых в Москве не считается необходимостью. В банке я возглавлял операционный блок и блок IT-сопровождения. Когда поступило предложение от Сбербанка, я пришел к акционеру и сообщил об этом. Шишханов говорит: "Я купил новую девелоперскую компанию. Не хочешь заняться новым делом?" В принципе этот бизнес для меня всегда был интересным, поэтому и согласился.

— Чем отличается девелопмент от банковского бизнеса?

— Разве что маржой, которую мы успели обсудить.

Интервью взяли Халиль Аминов и Екатерина Геращенко