Реконструкция

В Москве появилась тенденция по переоборудованию бизнес-центров под апартаменты. В Петербурге пока такие примеры единичны, и в среде экспертов нет единого мнения по поводу того, станут ли подобные проекты массовыми. Однако аналитики указывают на то, что из всех сегментов коммерческой недвижимости апартаменты сегодня наиболее рентабельны.

Валерий Грибанов

Сегодня офисный рынок Петербурга перенасыщен, а предложение значительно превышает спрос. При этом ставки на аренду резко не снижаются, и точка выхода из кризиса для этого сегмента аналитикам пока не видна. Поэтому вопрос о перспективе переоборудования офисных зданий под торговлю, апартаменты или иные функции то и дело возникает на повестке дня. Но в Петербурге, в отличие от Москвы, опыта перепрофилирования старых бизнес-центров крайне мало. Чуть ли не единственным примером приспособления многофункционального здания под хостел и торговые помещения можно считать проект на Лиговском проспекте, 33-35. "В результате успешной работы управляющей компании объект был перепрофилирован и заселен новыми торговыми арендаторами, а его большая часть ушла под успешный ныне хостел Graffiti. Однако такие реконструкции возможны не на всех объектах, поскольку "Лиговский, 33-35" — все-таки небольшой объект в центре города. А чем больше торгово-офисный центр, тем сложнее задача перепрофилировать его", — рассуждает маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Екатерина Беляева.

Ситуация подталкивает

Александр Матеша, управляющий партнер, директор по развитию и реализации проектов компании "Еврострой — Развитие", рассуждает: "Конкуренция и снижение спроса на рынке коммерческой недвижимости закономерно подталкивают собственников к поиску выгодных решений. Однако в Петербурге доля вакантных площадей в бизнес-центрах гораздо ниже, чем в Москве, она составляет около 10-15% в зависимости от района города. Поэтому в Северной столице перепрофилирование бизнес-центров в апарт-отели пока не нашло своего применения", — говорит господин Матеша.

Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg, также считает, что ситуация на рынке офисной недвижимости в Петербурге не такая драматичная, как в Москве. "К тому же нужно учитывать, что московский рынок непропорционален нашему: уровень вакансии в офисных центрах столицы сопоставим с объемом всего рынка качественных офисов в Петербурге", — говорит господин Кокорев.

Он также обращает внимание на то, что апартаменты в Петербурге пока не настолько популярны, как в Москве. "Поэтому концепция переоборудования офисного центра под апартаменты сейчас в большей степени представляется скорее экзотическим предложением, нежели бизнес-идеей, которая получит повсеместное распространение", — уверен эксперт.

Екатерина Заволокина, руководитель проектов отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт-Петербурге, также отмечает, что апартаменты, как правило, выступают в роли второго жилья и спрос на него выше в столице, поэтому в целом создание апартаментов в Москве более популярно, чем в Петербурге: "Данный сегмент, безусловно, развивается, однако реализованных проектов в таком формате пока нет. Тем не менее мы считаем это очень перспективным направлением — в центре города практически не осталось локаций, предназначенных под жилье, однако спрос на него в центре и прицентральных районах по-прежнему высок".

Екатерина Запорожченко, директор по продажам УК Docklands, говорит: "Сейчас апартаменты более востребованы на рынке, чем любой другой вид недвижимости. Поэтому естественно, что у девелоперов есть желание перепрофилировать свои объекты. Тем более что юридических сложностей, запрещающих это сделать, нет. Для некоторых девелоперов превращение офисов в апартаменты — хороший путь для выхода из бизнеса и продажи здания не целиком, а по частям. Главное условие — чтобы проект был сделан и реализован качественно, а не на скорую руку".

"Переделка в апартаменты означает, что собственник хочет выйти из бизнеса, а продать офисный центр по частям и под жилые цели проще, выгоднее и быстрее. При этом розничная стоимость апартаментов на 20-40% выше, чем стоимость офисных площадей", — поясняет Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С.Э.Р.".

Владислав Мельников, старший вице-президент банка ВТБ, руководитель проекта МФК Match Point, считает, что рациональное зерно в переоборудовании офисных площадей в комплексы с апартаментами очевидно. "Столичный рынок коммерческой недвижимости заполнен настолько, что открывшиеся в последние пару лет здания не востребованы арендаторами практически в полном объеме. Поэтому девелоперы во избежание повторения той же участи стремятся превратить строящийся объект в приемлемый для рынка формат", — говорит эксперт.

При этом в Москве известны случаи и перепрофилирования под апарт-отели торговых центров. Правда, господин Мельников обращает внимание на то, что с переоборудованием этих зданий все намного сложнее, поскольку проект бизнес-центра изначально предполагает коридорную нарезку площадей и другие планы этажей. Тогда как в торговом центре еще на стадии проектирования закладываются требования будущих якорных арендаторов (по инженерным системам, конфигурации помещений, мощности электроснабжения). "И потом, на стадии, когда уже возведены стены и сделаны этажи, переформатировать здание крайне тяжело. При этом перевести объект в сегмент зданий, предназначенных для проживания, не получится, поскольку будут нарушены нормы по инсоляции. Решить, во что целесообразнее трансформировать торговый центр, помогут консультанты, которые проведут целостный анализ проекта, изучив емкость рынка, район застройки, конкурентов и прочие показатели", — рассуждает господин Мельников.

Господин Кокорев обращает внимание на то, что большинство реконструкций офисных центров на рынке Петербурга проводились с целью повышения классности объекта. "Кардинальная смена формата бизнес-центров происходит достаточно редко. Как правило, собственник предпочитает потерять на период спада в величине арендного дохода, чем отказаться от него вообще, решившись на кардинальную смену концепции объекта", — говорит господин Кокорев.

С ним солидарен коммерческий директор компании Glorax Development Руслан Сырцов: "Московский рынок перенасыщен офисами, а с учетом кризисных явлений и пустующих площадей появление предпосылок переориентации коммерческих объектов под жилые (с учетом очевидных ограничений в жилых апартаментах) вполне очевидно".

Когда начинать?

Некоторые эксперты полагают, что переделать можно только строящиеся бизнес-центры. "Кардинальным образом изменить проект возможно только на этапе разработки. Все-таки характеристики бизнес-центров и апарт-отелей довольно сильно различаются. Кроме того, апартаменты могут появиться и на месте некоторых промышленных объектов при благоприятной экологической обстановке и хорошей транспортной доступности", — полагает господин Сырцов.

Аналогичного мнения придерживается и Владислав Мельников. Он обращает внимание на то, что бизнес-центры можно переформатировать только на определенном этапе строительства, пока не начали монтировать инженерные системы. "В это время можно изменить и планировку помещений, не затронув архитектурный облик здания, так и соответствующим образом расположить инженерию", — говорит господин Мельников.

Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге, рассуждает: "Перепрофилирование действующего объекта и даже реконструкция с целью повышения классности зачастую является либо технически неосуществимой, либо экономически неоправданной".

По его мнению, перепрофилирование действующего офисного здания под жилую или гостиничную функцию требует полной замены инженерной схемы здания, оборудования большего числа "мокрых" зон, а также уменьшения глубины и нарезки помещений, в результате чего около 40% площадей могут остаться невостребованными, что неизбежно ставит вопрос о коммерческой эффективности реализации подобного проекта. "Кроме того, просчитывая стоимость реализации такого проекта, не стоит забывать о том, что в настоящий момент активно обсуждается вопрос возведения социальной инфраструктуры за счет девелоперов, реализующих проекты апартаментов, что влечет за собой дополнительные расходы", — полагает господин Косарев.

Невозможное возможно

Впрочем, практика показывает, что и существующие бизнес-центры можно переоборудовать. Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Becar в Санкт-Петербурге, рассказала, что Becar занимается перепрофилированием части офисного здания в хостел в Выборге (Ленинградская область). Срок окупаемости проекта, по подсчетам госпожи Скаландис, составит девять месяцев, объем инвестиций — 1,9 млн рублей. Общий номерной фонд нового хостела площадью 530 кв. м составит одиннадцать номеров, рассчитанных на проживание 94 человек. Хостел ориентирован на туристов из Финляндии, России и командировочных.

Эксперты при этом указывают, что переоборудовать бизнес-центр под апартаменты не всегда представляется возможным, поскольку назначение офисных и гостиничных сегментов (если мы говорим об апарт-отелях в классическом понимании) во многом различается.

Екатерина Беляева считает: для того чтобы адаптация под новые функции была успешной, необходимо очень четко просчитывать экономику проекта и четко понимать цели и задачи. "Тем более что любой рынок не бесконечен, поэтому необходимо понимать, под какие цели и в какие сроки перепрофилировать. В целом стоимость апартаментов выше, чем офисов. Но если множество торговых центров перепрофилировать под апартаменты, то возникает вопрос, а нужно ли городу столько апарт-отелей? Однако даже если перепрофилировать невостребованные офисные центры под апартаменты и продавать уже как жилье, сначала необходимо взвесить множество факторов. Там нужно будет делать серьезную переделку в инфраструктуре и обеспечивать всеми необходимыми коммуникациями. При нынешней экономической ситуации и ситуации на рынке это сложная задача. Также нужно учитывать, что апартаменты формально все-таки являются нежилым помещением, целевым назначением которого является временное проживание. Но главным минусом апартаментов для девелоперов является ограниченный спрос. Большинство покупателей предпочитают поступать проще и приобретать недвижимость, которая им более знакома, — обычные квартиры", — говорит госпожа Беляева.