Чтобы переход на заключение прямых договоров между ресурсоснабжающими организациями и потребителями не подорвал финансовую устойчивость управляющих компаний, по мнению участников круглого стола, проведенного в пресс-центре «Ъ», необходимо устранить кассовый разрыв, пересмотреть тарифы потребления ресурсов на общедомовые нужды и методику их расчета.

Открывая обсуждение темы перехода с 1 января 2017 года на заключение прямых договоров между потребителями и поставщиками ресурсов, председатель Союза «Краснодарская краевая корпорация жилищного самоуправления» (КККЖС) Владимир Колпаков отметил, что в связи с этим нововведением возникает целый ряд рисков, которые могут негативно отразиться на деятельности управляющих компаний, особенно в сфере расчетов с потребителями. Более подробно о возможных последствиях изменения законодательства в сфере ЖКХ рассказал в своем докладе директор УК «Репино» Михаил Иванов.

«В связи с переходом на заключение прямых договоров возникает как минимум две существенные проблемы. Во-первых, это вопрос, кто будет вести расчеты и выставлять квитанции. Это важно, поскольку с этим связана и ответственность за правильность выставления счетов, ведь за ошибки новое законодательство предусматривает штрафные санкции в размере от 250 тыс. руб. до 300 тыс. руб. Во-вторых, существует проблема расчета объемов ресурсов, которые были использованы на общедомовые нужды (ОДН), текущие нормативы занижены. Наши расчеты показывают, что финансово-хозяйственная деятельность в части предоставления коммунальных услуг предприятию ежемесячно будет приносить около 900 тыс. рублей убытка только по электроэнергии», — обозначил наиболее актуальные вопросы господин Иванов.

По его мнению, даже если собственник заключит прямой договор с ресурсоснабжающей организацией (РСО), последняя будет заниматься лишь поставкой ресурса до границ дома, а управляющая компания так и останется исполнителем коммунальной услуги. Расчет платежей за коммунальные услуги подразумевает сбор ряда данных, который возложен на УК: показания индивидуальных приборов учета (ИПУ), информация о количестве проживающих, сведения о поверке и опломбировке. При этом нигде не сказано, на платной или безвозмездной основе это делается, а для управляющих организаций это затраты, которые в противном случае ей необходимо заложить в тариф.

«Вместе с работой по взысканию задолженности, в т.ч. по оплате коммунальных услуг, снятие показаний приборов учета, содержание информационных систем, обеспечивающих сбор, обработку и хранение данных о платежах за жилые помещения и коммунальные услуги, выставление платежных документов на оплату коммунальных и жилищных услуг, все эти расходы вместе составляют около 6% нашей выручки за жилищные услуги. Будут ли всем этим заниматься РСО – вопрос открытый. В Новороссийске НЭСК перешла на выставление собственной квитанции, и у нее сразу собираемость упала до 40%», — поделился опытом руководитель «Репино» и пояснил, что его компания не имеет задолженности перед «ресурсниками», на которых приходится 75% от общей суммы по выставляемым квитанциям, только потому, что покрывает не поступившие от должников средства за счет экономии на содержании и текущем ремонте жилья, что по сути является ухудшением качества и объема услуг, оказываемых собственникам.

По мнению генерального директора УК «Наш город» Александра Говорухи, решить данную проблему может введение единых расчетно-кассовых центров (РКЦ): «Плюс такого порядка расчетов заключается в том, что управляющие компании оказываются в равном положении с ресурсоснабжающими. Сейчас, используя пробелы в законодательстве, они требуют оплаты 100% поставленных ресурсов без привязки к тому, сколько УК получили от собственников. При расчетах через РКЦ непоступившие средства будут распределяться пропорционально между всеми поставщиками жилищных и коммунальных услуг, как того и требует 354-е постановление правительства».

С этим мнением, однако, не согласилась генеральный директор ООО «ГУК–Краснодар» Людмила Головченко, которая считает, что, кроме дополнительных расходов, переход на расчеты через РКЦ управляющим компаниям ничего не принесет. Ее также поддержал первый заместитель директора УК «ТК Сервис» Владимир Кондратьев, добавивший, что РКЦ не будут заниматься досудебной работой и взысканием через суд.

В ответ господин Говоруха заметил, что у каждого поставщика услуг должен быть выбор – вести расчеты с потребителями напрямую либо через РКЦ, тогда никто не сможет поставить небольшую управляющую компанию в зависимое положение от крупного, а порой и монопольного игрока на рынке коммунальных услуг.

Относительно второй проблемы – расчета объема поставляемых ресурсов на общедомовые нужды господин Иванов из УК «Репино» отметил, что она складывается из двух составляющих: недобросовестного поведения отдельных жильцов, неправомерно занижающих показания ИПУ, и заниженных нормативов, установленных Региональной энергетической комиссией (РЭК). «В нашей компании был конкретный пример: на прибор учета был установлен магнит, и общий ущерб, который был определен по результатам суда, составил 270 тыс. руб. Даже сами ресурсоснабжающие организации в лице НЭСК и АТЭК на проходившем у губернатора совещании признали, что существует проблема кассового разрыва, и разница между объемом поставляемых ресурсов на входе в дом и объемом потребления согласно показаниям индивидуальных приборов учета —

это не только ресурсы, направленные на общедомовые нужды», — рассказал руководитель «Репино».

Помимо кассового разрыва, Михаил Иванов обратил внимание участников круглого стола и на проблему заниженных тарифов расчета ресурсов, потребленных на ОДН: «Есть дома с повышенной этажностью и с дополнительным инженерным оборудованием. Фактические ежемесячные затраты в них только на обслуживание лифтов превышают установленные РЭК нормативы в 1,5 раза. По водоснабжению нормативы занижены в 2-3 раза, поскольку в общедомовые нужды по воде входит гораздо больше расходов, чем влажная уборка лестничных клеток: это внутридомовые потери в сетях, расход на сброс воды в стояке при ремонте батарей, расход воды на технологический пролив отопительных систем и многое другое».

Владимир Кондратьев из УК «Территория комфорта» напомнил участникам дискуссии, что на федеральном уровне методика расчета новых нормативов уже разработана и утверждена, теперь на уровне субъектов эти тарифы должны будут перерасчитываться. «Даже в домах одинаковой серии очень сильно может отличаться уровень инженерной оснащенности, соответственно, и норматив потребления ресурсов на общедомовые нужды не может быть универсальным для всех домов. Управляющие компании готовы подключиться к работе по пересчету нормативов, чтобы текущие перерасходы по ОДН перестали ложиться убытком на посредников между поставщиками и потребителями коммунальных услуг».

Еще одну проблему, связанную с обслуживанием многоквартирных жилых домов, затронула директор УК «Екатеринодар» Елена Рачицкая, которая рассказала о проблеме, связанной с передачей в управляющие организации внутриплощадочных сетей: «По ранее существовавшему закону застройщик, сдавая жилой дом, все внутриплощадочные сети (холодное, горячее водоснабжение, водоотведение, уличное освещение) передавал муниципалитету, а тот, в свою очередь — РСО и специализированным организациям, которые и ставили их себе на баланс. При этом РЭК рассчитывала тариф на коммунальные услуги, в который закладывалось техническое обслуживание данных сетей. Таким образом стоимость технического содержания внутриплощадочных сетей изначально заложена в тариф на коммунальные услуги».

Теперь, как пояснила госпожа Рачицкая, застройщик передает управляющей компании дом, земельный участок, на котором построен дом, и все внутриплощадочные сети вместе с линиями уличного освещения, мотивируя тем, что все они являются долевой собственностью, дольщик за это заплатил и должен нести бремя финансовой ответственности по их техническому обслуживанию. В связи с этим она обратилась к представителям госвласти с вопросом: «Являются ли внутриплощадочные сети и линии уличного освещения общедолевой собственностью и каким образом управляющая организация должна рассчитывать тариф на техническое обслуживание и эксплуатацию?»

Отвечая на поставленный вопрос, заместитель руководителя Государственной жилищной инспекции Краснодарского края Владимир Скрипкин отметил, что рассмотрение споров по составу общедомового имущества выходит за рамки полномочий жилинспекции. Тем не менее он признал, что такая проблема существует и решать ее необходимо в судебном порядке непосредственно с застройщиком, также, вероятно, необходимо внесение поправок в законодательство.

Начальник отдела жилищной политики министерства топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Краснодарского края Евгений Пимоненко также напомнил, что внутриплощадочные сети учитываются застройщиком при расчете стоимости квадратного метра жилья и на этом основании включаются в общедомовое имущество, и решение о принятии его на баланс должно приниматься на общем собрании собственников МКД.

Конкурс без конкурсантов

По мнению участников круглого стола, очистить рынок коммунальных и жилищных услуг от недобросовестных управляющих компаний поможет введение дополнительных мер финансового обеспечения проводимых муниципальных конкурсов и усиление общественного контроля, в частности внедрение рейтинга надежности УК.

В роли докладчика по теме проведения муниципальных конкурсов по отбору управляющей организации на круглом столе выступил генеральный директор УК «Наш город» Александр Говоруха, который отметил, что в настоящее время конкурс утратил элементы состязательности, а победитель определяется еще до его проведения. Согласно законодательству, «победителем конкурса признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса размер платы за содержание и ремонт жилого помещения наибольший по стоимости объем дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме», — процитировал правила проведения конкурса господин Говоруха.

По его мнению, предложения участника в результате становятся пустыми обещаниями, выполнение которых невозможно проверить: «Никто не способен подсчитать, сколько раз подметался подъезд или двор, поливался газон или протиралась пыль на светильниках, отсюда появляются предложения от конкурсантов о выполнении дополнительных работ на баснословные суммы, доходящие до 500 рублей за квадратный метр».

В качестве наиболее действенной меры, которая позволит отстранить от участия в конкурсе недобросовестных участников, руководитель «Нашего дома» предложил, во-первых, изменить порядок оценки работ: «Все должно быть выражено в предельно точных суммах и видах работ, а не в эфемерных „на метр квадратный“, только в этом случае собственники и муниципалитет легко смогут проверить их выполнение». Во-вторых, по мнению господина Говорухи, управляющие компании должны вносить обеспечение в размере 100% от заявляемой суммы работ, которые они берутся выполнить. После выполнения работ и подтверждения выборным органом собственников — советом дома —

денежная сумма должна возвращаться управляющей компании. Если она не выполнит работы или выполнит не в полном объеме, то остаток денежных средств должен переводиться на спецсчет дома, например, у регионального оператора, а самой управляющей компании, помимо прочего, должен грозить еще и отзыв лицензии по факту невыполнения контрактных обязательств.

Предложение по резервированию обеспечительной суммы на спецсчете поддержала генеральный директор ООО «ГУК–Краснодар» Людмила Головченко и привела пример из практики, когда избранная по муниципальному конкурсу управляющая компания оказалась полностью некомпетентной: «В апреле они формально приступили к исполнению своих обязанностей, сейчас уже закончился июль, а они до сих пор не заключили ни одного договора с поставщиками коммунальных услуг».

Начальник отдела жилищной политики министерства топливно-энергетического комплекса и жилищно-коммунального хозяйства Краснодарского края Евгений Пимоненко не смог дать однозначный ответ, готово ли его ведомство поддержать подобную инициативу, но отметил, что как таковое оно заслуживает внимания: «Перечисление зарезервированных на спецсчете средств региональному оператору может производиться только на основании решения общего собрания собственников, кроме того, средства должны перечисляться адресно, с разбивкой по индивидуальным лицевым счетам каждого собственника».

Председатель Союза «Краснодарская краевая корпорация жилищного самоуправления» Владимир Колпаков добавил, что бороться с недобросовестными участниками рынка можно и посредством мер общественного контроля, в частности через формирование прозрачных доступных всем гражданам рейтингов управляющих компаний: «Мы уже реализуем подобный проект. Разработано 10 критериев, которые основаны не на субъективной оценке, а на базе официальных запросов: в РСО, муниципалитеты, жилинспекцию. Все они уже направлены, и первый рейтинг надежности и добросовестности управляющих компаний появится в ближайшее время».

Появление подобного рейтинга, по мнению Александра Говорухи, также может способствовать повышению качества проводимых конкурсов: «Можно установить нижнюю границу рейтинга, при котором претендент будет допускаться к участию в конкурсе. Но здесь также необходимо вмешательство законодателей и внесение соответствующих изменений в правила проведения открытого конкурса, тогда все перечисленные меры очистят рынок от сомнительных УК».

Директор УК «Аврора» Елена Петрова также затронула проблему перехода управляющих компаний на спецсчета, эта процедура, по ее мнению, излишне усложнена и практически сводит на нет декларируемую Жилищным кодексом возможность собственников жилья распоряжаться накопленными средствами. Круг же работ, которые они могут профинансировать, воспользовавшись средствами, накапливаемыми на счетах в Фонде капитального ремонта, жестко регламентируется утвержденной программой. Кроме того, текущий жесткий график проведения капремонта не позволяет проводить дополнительные внеплановые работы: «Законодателям следует подумать над тем, каким образом облегчить нуждающимся в модернизации и капремонте МКД открытие спецсчетов, либо сделать более объективным и адресным порядок и условия финансирования насущных потребностей МКД фондом регионального оператора — с учетом индивидуальных потребностей МКД и не через сто лет, а по принципу — «здесь и сейчас».

Присутствовавшая на круглом столе заместитель председателя комитета по вопросам промышленности, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Законодательного собрания Краснодарского края Светлана Хобленко пообещала поставить все поступившие от участников круглого стола предложения, требующие изменений в законодательстве, на обсуждение в профильном комитете ЗСК.

Критерии рейтинга эффективности деятельности управляющих компаний

1. Количество вступивших в законную силу постановлений о привлечении к административной ответственности.

2. Детализация предметного состава правонарушений (вступивших в законную силу) по нарушениям: качества коммунальных услуг, эксплуатации МКД, в сфере начислений  платы за содержание и обслуживание.

3. Количество не исполненных предписаний, подтверждаемое сведениями о привлечении к ответственности по статье 19.5 КоАП.

4. Оценка исполнения Постановления Правительства  РФ № 731 от 23.09.2010 г.  «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».

5. Статистические данные формы № 1-ПУ (ЖКХ) за отчетный период (о наличии или отсутствии  общедомовых приборов учета).

6. Бухгалтерская отчетность за отчетный период, баланс управляющей организации.

7. Расшифровка кредиторской задолженности по каждой коммунальной услуге за отчетный период.

8. Справка о состоянии задолженности перед бюджетом по налогам и сборам (по справке формы КНД1120101).

9. Наличие договора на  аварийно-диспетчерскую  службу, его исполнение.

10. Информация по стоимости работ (услуг) в МКД на 1 кв. м (данные предоставляют департаменты городских  хозяйств муниципальных образований Краснодарского края).

Оценка будет проводиться по 100-бальной шкале, каждый критерий  оценивается от 0  до 10 баллов.

Союз «КККЖС»

Леонид Воронин