Кризис, недвижимость, обмены — что об этом скажет профи

Всем уже набили оскомину шутки про недвижимость, цены на которую достигли дна и начали копать. Когда люди уже понимали, что что-то не так, где-то там наверху нас успокаивали: все нормально, никаких кризисов. Один очень известный новосибирский сайт вообще отказывался публиковать материалы, если в них встречалось слово «кризис». А может, и правда, никакого кризиса?

Кризис. Подвижная недвижимость

Я буду говорить про недвижимость. Потому что это моя профессиональная сфера. Потому что здесь я могу оперировать фактами, а не домыслами и агитационно-пропагандистскими лозунгами. Вот смотрите, данные Росреестра.

Видно снижение количества сделок с недвижимостью, плавное, аккуратное. Ладно, может быть, количество сделок падает, зато цены растут? Бывает и такое: спрос есть, а предложений на рынке мало. Так ведь нет. Все нормально. Сколько продавали, столько и продают. А цены усиленно «роют» вниз.

Цены на квартиры упали. Это не всегда можно проследить на примере объявлений. Многие продавцы по инерции выставляют цены на уровне позапрошлого года («Моя же квартира всегда столько стоила!»). А реальная цена сделки сейчас ниже, чем, к примеру, год назад. Промолчим уж про позапрошлогодние «жирные» времена.

Что все-таки происходит? Происходит рынок. Ритмы Кузнеца, приправленные макроэкономикой, пресловутыми санкциями и человеческой фантазией. Просто сейчас спад. В течение нескольких лет, примерно с 2009-го, была фаза роста. Спрос был, спрос рос. Продавцы недвижимости, в том числе и застройщики, пробовали покупателя на прочность: а вот еще поднимем цены, а еще немножечко, а вот совсем чуть-чуть. И покупали — и цены росли. А потом денег у потенциального покупателя стало меньше. И цены начали «сползать» к более адекватному уровню. На вторичке — да, первичка же пытается держаться: застройщикам надо отбивать вложенные деньги. А когда это все кончится, никто не знает. Не в этом году — точно.

СОВЕТ тем, кто намерен что-либо предпринимать на рынке недвижимости

Продавцам — терпеть либо пытаться искать альтернативы продаже. Покупателям — либо выжидать, либо торговаться.

Спрос и предложение. Качели

Некоторые «аналитики» от пера, вспомнив институтский курс экономики, задают риелторам вопрос: насколько предложение превышает спрос? И некоторые доморощенные «эксперты», почесав затылок, прикинув на глазок, выдают цифры. А кто сказал, что это так? Кто брал большие данные и их интерпретировал, профессионально, а не абы как?

Здесь и сейчас — да, предложение выше спроса. Но наш рынок инертный: рассматривать его надо в более длительных рамках. А вот тут предложение и спрос, в принципе, в равновесии. Только ПРОДАВЕЦ И ПОКУПАТЕЛЬ ЕЩЕ НЕ ДОГОВОРИЛИСЬ ПО ЦЕНЕ, ОНИ В ПРОЦЕССЕ.

Про скидки и реальных покупателей

Недавно один знакомый меня спросил: «А какую скидку может получить реальный покупатель с деньгами?» Многих же интересует: «Вот я, вот деньги, сколько мне скинут?»

Реальный покупатель с деньгами — фигура абстрактная. Реальный покупатель однокомнатной квартиры может выторговать одну сумму (от 100 рублей, условно, до 200 тысяч рублей), а вот покупатель элитного особняка может «уговорить» продавца и на пару миллионов. Особенно хорошо покупатель с деньгами действует в тандеме с опытным риелтором. Или продавец с классным специалистом по недвижимости: да они вашего реального покупателя так «замотивируют» на покупку, что тот еще и приплатить готов будет! Слишком много факторов, чтобы говорить о конкретных цифрах или хотя бы их порядке.

СОВЕТ для жаждущих скидок

Пользуйтесь услугами профессионалов. Или хотя бы начните с анализа рынка, перед тем как идти смотреть недвижимость и обсуждать цену. Вооружайтесь знаниями!

Продажа. Долго ли умеючи?

Продать быстро и выгодно. Этого хотят, наверное, все. Если надо просто продать. И все. Точка. Получил деньги — выдохнул. И новой недвижимости не надо. То за скоростью и нормальной рыночной ценой идем к риелторам. Опыт, знания, умения и ресурсы на их стороне.

Если есть намерение что-то купить взамен — НЕ ХОДИТЕ К РИЕЛТОРАМ!

Идите к специалистам по обменам. Знаем, что такие есть: и старой школы, и молодые, но уже совершившие по несколько обменов. Простых обменов почти не бывает, обычно это сложные цепочки. Не А на В меняем, а строим цепь. И тут, чтобы от А прийти к В, часто нужно найти еще С, Е, Н и много других букв, то есть объектов. Сложная, а иногда и разветвленная цепь. Картинка вам в помощь.

Кто говорит, что обмен — это просто, мягко говоря, лукавит. Но и когда кажется, что обмен невозможен, — это тоже заблуждение. Если обратиться к профессионалам, то получить можно намного больше, чем первоначально ожидаешь. Сложные обмены помогают обменять все на все. Дачу на квартиру, квартиру на дом, дом на гараж с доплатой, а доплату эту добавить к своей двушке и обменять все это разом на новую трешку с отличным ремонтом. И поверьте, это еще не самый сложный вариант, как прийти от двушки в хрущевке и дачи к новой трешке.

СОВЕТ всем, кто сомневается

Сомнения — это правильно. Из сомнений часто рождаются лучшие решения, чем от смелых, но необдуманных решений. Приходите с сомнениями в «Большой Город». Будем искать решение вместе.

И снова вернусь к кризису. На мой взгляд, черт-то совсем не так страшен, как его рисуют нам некоторые «эксперты». Главное — голова на плечах. И не в таких условиях решали вопросы с недвижимостью.

1. Кузнец связывал эти волны с демографическими процессами, в частности, притоком иммигрантов и строительными изменениями, поэтому он назвал их «демографическими» или «строительными» циклами, Саймон Кузнец – экономист, лауреат Нобелевской премии «за эмпирический обоснованное толкование экономического роста, которое привело к новому, более глубокому пониманию экономической и социальной структуры и процесса развития в целом».
2. Главное преимущество обмена – вам не нужно искать покупателя, а потом подыскивать вариант для покупки: быстро и без лишней суеты вы меняете свою недвижимость на ту, которую вы хотите.

www.bgnsk.ru