На смену категориям придут территориальные зоны

Госдуме предстоит вернуться к реформе земельного законодательства — переходу от деления земли на категории к территориальному зонированию. Если поправки будут приняты, с 2021 года в РФ появятся около 40 видов территориальных зон и зон с особыми условиями использования территории. До этого срока федеральные, региональные и муниципальные власти должны будут переписать свои правила застройки и землепользования. Юристы опасаются, что новый проект сделает возможным неконтролируемую застройку, а муниципалитеты переложат написание новых правил на региональный бизнес.

С 1 января 2021 года в РФ вместо семи категорий земель появятся 16 видов территориальных зон (жилые, производственные, сельскохозяйственные и др.) и 21 зона с особыми условиями использования (для объектов транспорта, связи, энергетики, оборонки и культурного наследия). Особый статус будет у земель лесного и водного фондов и особо охраняемых природных территорий. Правила зонирования включат в правила землепользования и застройки, а также сельскохозяйственные и градостроительные регламенты — их должны будут подготовить местные и региональные власти до начала 2021 года. Такие поправки к Земельному кодексу и другим законодательным актам (копия есть у "Ъ"), разработанные Минэкономики и поступившие на обсуждение из ГПУ президента, рассмотрел вчера президентский Совет по кодификации гражданского законодательства.

Сейчас земли делятся на семь категорий разрешенного использования — земли поселений, сельхозземли, промышленные, земли запаса и др. О перспективе отмены такого подхода как устаревшего и перехода к территориальному зонированию еще в 2012 году говорили участники Госсовета. Законопроект Минэкономики об этом Госдума приняла в первом чтении в конце 2014 года, но дальнейшей работы не было. Предполагается, что новые поправки дополнят этот законопроект. При этом члены Совета по кодификации собираются дать критический отзыв на него как недостаточно обоснованный по сути и подготовленный наскоро. Как отмечал вчера участник совета Даниил Монахов, фактически в Госдуму попадет новый документ — он вырос в объеме втрое и не отличается хорошей юридической техникой.

Поправки, по словам юристов-практиков, выгодны бизнесу. Как говорит ведущий юрист по недвижимости и земельному праву Sameta Павел Бондарь, для девелоперов изменения будут благоприятны, так как упрощают порядок изменения разрешенного использования земель, уменьшая число согласований и устраняя барьеры процедуры изменения категорий. Отказ от категорий оправдан, так как избавит землепользователей от зарегулированности земельных отношений, говорит партнер юрфирмы "Авелан" Сергей Казинец. По его словам, режим использования земель будет определяться соответствующим регламентом — он достаточно определенно будет описывать возможные виды деятельности на участке.

Юристы опасаются возможной застройки сельхозземель и лесов, а также лоббирования поправок, выгодных местному бизнесу. "Если проект будет принят, правообладатель участка сможет самостоятельно выбирать любой вид использования из предусмотренных для территориальной зоны без дополнительных согласований. Но в итоге под застройку могут быть отведены продуктивные сельскохозяйственные угодья и леса",— отмечает господин Бондарь. Сейчас только около 15% сельхозземель и четверть земель лесного фонда поставлены на кадастровый учет, и более половины не имеют точных границ. Как полагает управляющий партнер юрфирмы РАТУМ Ольга Романова, в новых поправках не урегулированы базовые правила (например, нет требований к содержанию регламентов), а на органы местного самоуправления, у которых нет кадров и финансов, возлагается повышенная нагрузка. На практике это может обернуться тем, что правила будут писать юристы крупных инвесторов в выгодном им ключе, предупреждает она.

Софья Окунь, Анна Занина