загород

Летний взлет продаж в Московском регионе состоялся не только на городском, но и на загородном рынке недвижимости, причем на этот раз рост затронул как первичный, так и вторичный его сегменты. Эксперты премиального сегмента говорят, что устойчивый рубль заставил аудиторию поверить, что рынок нащупал ценовое дно, а также по традиции упоминают чиновников, которые продолжают перекладывать деньги из зарубежных активов в подмосковные. Однако этим летом к ним прибавилось немало новых покупателей — это молодые специалисты из IT-индустрии.

Август как история успеха

Нынешнее лето в отделах продаж загородных застройщиков, а также в ведущих консалтинговых компаниях выдалось продуктивным — об этом в один голос говорят все эксперты, опрошенные корреспондентом "Дома". Некоторые девелоперы, причем как в нижних, так и в верхних ценовых сегментах, проведя анализ статистики, фиксируют небывалый успех. "В начале сентября мы подвели итоги за год, с августа по август,— рассказывает управляющий партнер ДГ "Интегра" Евгений Копылов.— Оказалось, что за этот период мы показали рекордную для нашей компании выручку. Таких показателей мы не достигали даже в хорошие 2012-2013 годы, а особенно удачным месяцем оказался август, когда летние продажи достигли максимума". Август удивил и Артура Григоряна, генерального директора "Kaskad Недвижимость": прирост сделок составил почти 30% в сравнении с динамикой предыдущих летних месяцев.

Коттеджи с июня по август продавались активнее, чем прошлой зимой и прошлым летом, соглашается директор по маркетингу Villagio Estate Антон Гололобов. По его словам, динамика продаж составила +11%, а конверсия звонков в сделки выросла на 10%. В компании RDI, в свою очередь, замечают, что основной спрос на все загородные форматы — участки без подряда, коттеджи и таунхаусы — пришелся на летний период. Так, в природном парке "Каменка" и его конкурентном окружении (шесть поселков на Киевском направлении) в течение лета было реализовано столько же участков, сколько в течение первых пяти месяцев года. Но в отличие от коллег, RDI в качестве самого активного месяца называют июнь — тогда было реализовано 25% всего объема за 2016 год.

Интересную тенденцию отмечает Илья Терентьев, генеральный директор группы "Земер": "В продаже у нашей управляющей компании "Русская сотка" находится десять поселков разного уровня,— говорит он.— И как ни странно, летом существенно увеличился спрос на участки в дорогих проектах, в сегментах "бизнес" и "бизнес плюс"". Прошлым летом, по его словам, в тех же проектах на экономкласс, представленный поселками с участками без подряда, приходилось до 90% от общей совокупности спроса, а в нынешнем году — только 65-70%.

Приходите в конце месяца

В консалтинговых компаниях отмечают снижение среднего бюджета покупки. Так, по данным Ильи Менжунова, директора департамента элитной недвижимости "Метриум Групп", в элитном сегменте относительно лета 2015 года он снизился более чем в два раза, с $2,8 млн до $1,2 млн. Одна из причин такого снижения в том, что этим летом были очень востребованы участки без подряда, которые приобретались "на будущее", с целью строительства на них домов уже после окончания кризиса. А по мнению председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой, наибольший рост, на 50%, показали вторичные продажи. Это связано с вымыванием наиболее ликвидных объектов на первичном рынке и перераспределением интереса покупателей в сторону готовых к проживанию домов на вторичном рынке.

Цены при этом остались на уровне весны, уточняет Олег Михайлик, заместитель директора департамента по городской и загородной недвижимости Knight Frank. "На вторичном рынке новые объекты на продажу выходят уже в рублях, в долларах держат цены те, кто начал продавать дома в 2014-2015 годах",— рассказывает он, добавляя, что в таких случаях потенциальные покупатели торгуются, и дисконт составляет около 20-30%, как и в целом по рынку готовых домов. "На первичном рынке застройщики изначально выставляют более реалистичные цены, поэтому торг не превышает 15-20%",— говорит эксперт.

С коллегой не согласен Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании Point Estate. "У девелоперов иногда в конце месяца можно получить и более существенную скидку, до 30%, в тех случаях, когда компания не выполняет план продаж,— заявляет он.— Долговую нагрузку на девелопера никто не отменял, ему необходимо выплачивать кредиты, зарплату сотрудникам и т. д., поэтому в конце месяца приходится активно "дособирать" недостающие средства".

И больше платят

Одна из интересных тенденций на рынке загородной элитной недвижимости — изменение портрета покупателя. Если год назад основную долю клиентов составляли сотрудники нефтегазодобывающих отраслей, а также банковского сектора, говорит Илья Менжунов, то сегодня их потеснили IT-специалисты — разработчики и издатели компьютерных игр, программ. "Что любопытно: средний бюджет совершенных ими сделок составляет до 150 млн руб., что в два раза выше средней суммы сделок по рынку",— добавляет он. "Действительно, многие наши покупатели заняты в IT-сфере",— подтверждает Антон Гололобов. По его статистике, аудитория загородной "элитки" в прямом смысле молодеет. Если раньше возраст покупателя в среднем начинался от 45 лет, то теперь все больше клиентов от 35 до 40 лет, а некоторым и около 30. Олег Михайлик добавляет, что в самых высокобюджетных сегментах все же основную массу покупок делают чиновники, которых вынуждают продать активы за границей, и им куда-то надо "пристроить" деньги. "Можно сказать, чиновники сейчас "делают" этот рынок",— резюмирует он.

Другой тренд, наметившийся еще в апреле текущего года, замечает Мария Белова, заместитель руководителя департамента маркетинга и продаж компании "Газпромбанк-Инвест". "Этим летом 70% сделок проводилось с полной оплатой, без привлечения ипотечных средств",— говорит она, приводя для сравнения аналогичный период в прошлом году: тогда около 80% покупателей воспользовались кредитами, приобретая коттеджи в поселке. "Удивителен тот факт, что сейчас условия по кредитам еще более привлекательны, чем были год назад",— заключает эксперт.

Но это явление, по-видимому, характерно для верхних ценовых сегментов, а в комфорт- и экономклассе все наоборот, уточняет Евгений Копылов. В его компании более 70% сделок сейчас происходят с рассрочкой платежа. "Это неизбежная мера, которая позволяет компенсировать отсутствие ипотеки на рынке",— объясняет он. Однако вскоре этот пробел обещает быть восполненным. Так, в августе "Интегра" подписала партнерские программы с двумя крупными банками — и планирует запустить с ними же программы кредитования не только под покупку участка или готового дома, но и под строительство: "Сразу после запуска ипотечных программ в трех из наших поселков удалось провести пять ипотечных сделок стоимостью от 1,5 млн до 3 млн руб. каждая".

Сначала 80 — потом 59

Практически все эксперты элитного рынка отмечают, что сентябрьские выборы никак не повлияли ни на покупательский интерес, ни на решения о приобретении загородных домов и участков. "Каких-то тревожных или чемоданных настроений среди состоятельных жителей престижных подмосковных направлений не зафиксировано, никто спешно не избавлялся от недвижимых активов на Рублевке или Новой Риге",— делится наблюдениями Екатерина Румянцева. Видимо, серьезных и неожиданных перемен на политической арене участники рынка не ожидают, поэтому никакой паники на элитном загородном рынке нет, добавляет она.

"В этом году это не самое захватывающее событие, поскольку результат всем очевиден заранее",— объясняет Тимур Сайфутдинов. Однако предстоящая президентская гонка, по его мнению, способна изменить многие расклады, в том числе и на рынке недвижимости. Например, вполне возможно, что в феврале-марте 2018 года курс доллара снизится, например, до 59 руб. "Правда, в декабре 2017 года он с высокой долей вероятности будет составлять около 80 руб. за доллар",— уточняет эксперт.

Тимур Сайфутдинов ожидает существенный подъем спроса на элитные загородные объекты летом 2018 года — этому также будет способствовать и выплата премий топ-менеджерам госмонополий, которая обычно происходит в июне. А в феврале и марте этого же года можно прогнозировать активность в более низких сегментах, например, в бизнес-классе, за счет выделения денег на предвыборную кампанию. "Очень дорогую недвижимость до выборов обычно не покупают, чтобы не рисковать большими деньгами",— объясняет он.

Владимир Абакумов