Ипотека

По итогам девяти месяцев 2016 года ипотечный рынок в целом как в России, так и в Санкт-Петербурге показал большой прирост. Но в секторе элитного жилья доля ипотечных сделок традиционно сохраняется на относительно низком уровне. Размер кредита, который может быть получен по приемлемым ставкам, например, в рамках ипотеки с господдержкой, лимитирован восемью миллионами рублей, что для элитного жилья недостаточно.

Валерий Грибанов

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", согласно предварительным итогам трех кварталов 2016 года, доля ипотечных сделок на рынке жилья высокого класса ("бизнес" и "элита") составила около 28% в общем объеме сделок. За последние годы это один из самых высоких показателей. Еще 37,5% сделок с премиальной недвижимости приобретается в рассрочку.

При этом аналитики указывают на то, что покупатели элитной недвижимости не могут, как правило, воспользоваться льготной ставкой кредитования, которая в рамках господдержки ипотеки предоставляется при приобретении строящегося жилья. Условия льготного ипотечного кредитования никак не зависят от класса приобретаемой квартиры, но имеют ограниченный бюджет покупки в случае оформления ипотеки с господдержкой: не более 8 млн рублей для жителей Санкт-Петербурга и 3 млн рублей — для жителей Ленинградской области. "Это довольно важный фактор, если учитывать, что стоимость однокомнатных квартир в бизнес-классе начинается от 5 млн рублей. Таким образом, значительная часть жилья высокого класса не может быть приобретена по субсидированной ипотечной ставке", — отмечает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".

На премиальном пороге

Надежда Калашникова, директор по развитию Л1, говорит, что доля ипотечных сделок в элитном сегменте не превышает 20%. "Все-таки ипотека — это механизм, рассчитанный на людей, ограниченных в средствах. Но интерес к ипотечному рынку неуклонно растет. Состоятельные клиенты с удовольствием пользуются кредитными продуктами. Во-первых, это позволяет не вытаскивать деньги из бизнеса, а во-вторых, дает возможность купить квартиру большей стоимости. Сегодня практически все банки стремятся к предоставлению данной услуги", — говорит госпожа Калашникова. По ее словам, условия кредитования и ставки банков по сегментам недвижимости не различаются. Единственное отличие в том, что для клиентов бизнес-уровня в банках предусмотрены преференции в части оформления дополнительных кредитных карт и обслуживания в отделениях для привилегированных клиентов.

Впрочем, некоторые девелоперы, работающие на рынке премиальной недвижимости, утверждают, что доля ипотечных средств может быть и выше, чем 20%. Екатерина Запорожченко, директор по продажам Docklands Development, рассказывает: "У нас сейчас около 50% клиентов покупают с использованием ипотечного кредита. Людям, которые умеют вкладывать деньги, зачастую бывает выгоднее платить не всю сумму, переплата по кредиту составит сумму меньшую, чем они заработают на сумме, равной кредиту, выгодно ее вложив в другое предприятие". Столь высокую долю ипотеки на своем объекте госпожа Запорожченко объяснила тем, что ее компания мотивирует клиентов на использование ипотеки, давая скидку 10% как при стопроцентной оплате.

По ее словам, среди банков, аккредитовавших проект Docklands Development, — ВТБ24, "Роскапитал", "Дельтакредит" (группа Societe Generale), Абсолют-банк, БФА, "Ак барс".

"К числу особенностей возможно отнести то, что ипотечный менеджер банка приезжает к нам в отдел продаж для подписания кредитного договора. Клиенту нет необходимости ехать в банк. Менеджер приедет тогда, когда удобно именно клиенту", — сообщила госпожа Запорожченко.

По России за время кризиса средний ипотечный заем снизился с 1,7 до 1,6 млн рублей. Одна сделка в секторе премиум-класса начинается с 10-12 млн рублей.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", при этом отмечает, что банки борются за каждого элитного клиента, за большой объем кредитной сделки, с удовольствием кредитуют премиальный сектор. "Но в количественном отношении ипотечных сделок остается немного. Многие банки заявляют о работе в секторе элитного рынка, на практике же их количество гораздо меньше", — говорит она.

Татьяна Копыстыринская, коммерческий директор ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", также отмечает такие особенности сделок с премиальной ипотекой: если в масс-маркете одобрение кредита и выход на сделку возможны в течение 10 дней, то в премиальном сегменте этот процесс может занимать и более месяца.

Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп", обращает внимание, что банки сегодня проводят более жесткую политику в отношении крупных заемщиков. "Если приобретение достаточно дорогостоящее, банк требует в залог уже имеющуюся в собственности заемщика недвижимость. К покупателям дорогого жилья банки применяют более тщательный андеррайтинг. Банковские специалисты в большей степени оценивают не столько личный доход заемщика, сколько размер и состояние его активов, чаще всего — устойчивость его бизнеса. В таком случае решение о выдаче ипотеки принимает не отдельный сотрудник банка, а коллегиальный орган — кредитный комитет. Соответственно, на рассмотрение заявки на кредит может уйти несколько недель и даже больше".

Свои особенности

"К числу особенностей ипотечных сделок на премиальном рынке жилья можно отнести процесс оформления ипотечного кредита на покупку апартаментов высокого класса. С ипотечными кредитами на приобретение жилья в апарт-отелях работает меньшее количество банков, к тому же процентная ставка по кредиту на такой тип жилья зачастую значительно выше средней", — добавляет госпожа Трошева.

Петр Рощин, старший консультант департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы "Апхилл", перечисляя другие особенности ипотечного кредитования банками ипотечных сделок, говорит: "Считается, что такое жилье менее ликвидно, и точные стоимости могут сильно расходиться из-за специфики. Пример: квартира в одном и том же доме стоит 100 млн и 225 млн рублей с одинаковым количеством квадратных метров и комнат. В одной квартире лежит ламинат под красное дерево, в другой — покрытие из камня, привезенного из Рима. Разница в стоимости может быть колоссальная, а доказать банку эту разницу крайне проблематично. Поэтому обычно такие квартиры берут без отделки".

Дмитрий Крутов, руководитель аналитического центра ГК "Доверие", отмечает, что из-за невысокой популярности ипотеки в высокобюджетном сегменте количество банков, аккредитующих проект, существенно меньше, чем в массовом сегменте. "Впрочем, жилищные займы на дорогостоящую недвижимость предлагают практически все крупные кредитные организации: Сбербанк, ВТБ24, банк "Санкт-Петербург", Абсолют-банк, БФА и другие", — говорит он.

Региональный директор по реализации недвижимости группы ЛСР на Северо-Западе Юлия Ружицкая сообщила, что у компании "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад" сегодня десять банков-партнеров, выдающих кредиты на приобретение квартир в жилых комплексах и домах премиум-класса. Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, подсчитала, что на столичном рынке премиум-класса ипотеку предоставляют 16 банков.

Госпожа Румянцева говорит, что для клиентов, которые приобретают недвижимость в сегменте премиального жилья, банки могут предлагать специальные условия по ипотеке, которые разрабатываются по программам лояльности совместно с застройщиками или консалтинговыми риелторскими компаниями. Так, некоторые кредитные организации могут предлагать специальные ставки по ипотеке в случае подачи заявки через консалтинговую компанию или застройщика, дисконт может быть от 0,25 до 1%. Возможно также кредитование машино-места.