Стратегия

Так бывает: семья уже есть, а квартиры еще нет. "Дом" решил выяснить, что могут сегодня предложить застройщики молодой московской семье, которая решила приобрести квартиру в старых границах Москвы или, во всяком случае, поблизости от станции метро, хотя бы строящейся. Попутно мы узнали, во что обойдется покупка целиком, ведь если помещения в новостройке сдаются без отделки, то в общие расходы имеет смысл включить стоимость ремонта. Наконец, поинтересовались размерами коммунальных платежей и налогами.

Дешево и сердито

Самое дешевое из предложенных нашим гипотетическим молодоженам жилье нашлось в апарт-комплексе Cleverland, который застраивает компания "Комстрин". Срок сдачи в эксплуатацию — четвертый квартал 2018 года.

На двухкомнатные апартаменты без отделки общей площадью 25,7 кв. м сейчас предлагается скидка 3%, и с ней цена составит 3,191 млн руб. За расходы по регистрации придется доплатить еще 49 тыс. руб., а ремонт такой квартиры до состояния "въехать и жить" обойдется приблизительно в 335 тыс. руб. Итоговая стоимость покупки, таким образом, составит 3,575 млн руб.

Но в этой видимой дешевизне есть подвох: ежегодный налог за апартаменты в гостиничном комплексе (а именно к ним относится Cleverland) составляет 0,5% от кадастровой стоимости. Вряд ли она будет меньше, чем цена покупки у застройщика на стадии строительства, и пока объект не поставлен на кадастровый учет, нам придется ориентироваться на эту цифру. Таким образом, налог на такую недвижимость составит около 16 тыс. руб. в год. Стоит иметь в виду, что разница в коммунальных платежах между квартирами и апартаментами, как правило, составляет примерно 30-40%, и тоже не в пользу последних. Впрочем, в Cleverland заранее знают размер ежемесячного платежа (не включая, разумеется, расходы по счетчикам): он равен 50 руб. за 1 кв. м — следовательно, за такое жилье, которое мы описали выше, платить необходимо 1285 руб. в месяц.

Строго говоря, тот вариант, который предложил застройщик, отнюдь не самый бюджетный в этом комплексе. Цены здесь начинаются от 2,3 млн руб., но за эти деньги можно приобрести только 16-метровую студию с одним окном. Впрочем, если стоит задача максимально сэкономить, то и в такой квартире можно жить, главное — не перегружать ее мебелью. Зато в пяти минутах ходьбы — Главный ботанический сад РАН с обустроенной парковой зоной и велодорожками, а в десяти минутах ходьбы — станция метро "Петровско-Разумовская".

С видом на парк

Следующее по ценовой привлекательности предложение поступило от УК "Развитие", которая застраивает жилой комплекс "Мир Митино". Его сдадут в эксплуатацию в последнем квартале следующего года.

Здесь за 3,632 млн руб. можно приобрести студию примерно такой же площади — 26 кв. м — и тоже без отделки, а за 4,021 млн руб.— квартиру побольше, 36 кв. м. Кстати, второй вариант представляется выгоднее, поскольку студия предлагается в монолитном корпусе, ремонт в котором обойдется примерно в полтора раза дороже, чем в панельном — там расположена вторая квартира, и в ней сделана черновая отделка.

Итоговая стоимость приобретения, учитывающая и ремонт, и расходы по регистрации, в первом варианте составит 4,235 млн руб., а во втором — 4,424 млн руб. Если стоит задача прожить в своей первой квартире подольше — скажем, хотя бы год после рождения ребенка, то стоит присмотреться именно ко второму варианту. Тем более что среди предложений в панельном корпусе есть квартиры с видом на Новогорский лесопарк, прилегающий к территории комплекса.

Налог на однокомнатную квартиру и тем более студию здесь обещают не более 700-800 руб. в год, а еще уверяют, что новый микрорайон будет полностью обеспечен собственной социальной и спортивно-развлекательной инфраструктурой. И конечно, метро: станция "Пятницкое шоссе" находится в 15 минутах ходьбы.

А зато с отделкой

Следующий вариант покупки предлагает ФСК "Лидер": в жилом комплексе "Поколение", который будет сдаваться в эксплуатацию в конце 2017 года, можно купить однокомнатную квартиру с чистовой отделкой площадью 31,8 кв. м за 5,434 млн руб. В том же комплексе есть похожие предложения без отделки, но Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию компании, поясняет: "Разница в стоимости между квартирой с отделкой и без нее — 362 тыс. руб., что в сравнении с бюджетом ремонта "своими силами" является более чем выгодным вариантом. Даже с самыми скромными запросами за самостоятельный ремонт нужно будет заплатить не менее 700 тыс. руб.". А кроме того, в квартиру с отделкой можно сразу покупать мебель и технику и начинать жить.

Вместе с расходами на регистрацию стоимость такого приобретения составит 5,44 млн руб. Въехавшим в такую квартиру молодоженам наверняка понравится близость уже упоминавшегося Ботанического сада, где можно кататься на велосипедах, а также пешая доступность сразу двух станций метро — правда, расположенных на одной и той же ветке: "Владыкино" и "Отрадное".

И еще кладовочка

Но те, кто добавит к предыдущей сумме еще 156 тыс. руб., смогут в том же 2017 году получить в свое распоряжение жилье намного ближе к центру столицы, причем тоже с чистовой отделкой. "Частично в наших апартаментах есть даже мебель и техника,— рассказывает Евгений Большаков, коммерческий директор Central properties, застройщика квартала апартаментов бизнес-класса Only.— Все они сдаются с готовой кухней и бытовой техникой: духовым шкафом, варочной панелью, вытяжкой, посудомоечной машиной, холодильником и микроволновкой".

Подходящий вариант для молодой семьи без детей — студия площадью 29 кв. м, стоимость которой составит 5,6 млн руб. К этим метрам прилагается также келлер — отдельное кладовое помещение.

Правда, и налог за такое жилье будет внушительный: его годовой размер составит 28 тыс. руб., а коммунальные платежи, по предварительным расчетам,— около 6-8 тыс. руб. в месяц. Но зато район Фили, одноименная станция метро в десяти минутах ходьбы, поблизости два театра, Филевский парк, набережная Москвы-реки, а на другом берегу ММДЦ "Москва-Сити".

Внутренний двор квартала будет оснащен системами контроля доступа и велопарковками, а скамейки в нем — USB-портами, причем обещают, что сигнал Wi-Fi будет покрывать всю территорию комплекса. Предусмотрены даже ванны для мытья лап собакам. А еще это первый жилой комплекс Москвы, в котором используется "сценарная" концепция освещения, учитывающая биологические ритмы человека и охватывающая как фасады зданий, так и ландшафт внутренней территории и общественных зон.

Уехал и сдал

Точно в такую же сумму — 5,6 млн руб.— обойдется студия чуть большего размера — 29,8 кв. м — в апарт-отеле YE`S, у которого есть весомое преимущество перед остальными конкурентами: он уже сдан в эксплуатацию. А кроме того, поскольку это именно отель, то покупатель получает помещение не только с отделкой, но и полной "начинкой". Здесь есть вся необходимая мебель и техника, и владельцам не придется тратить на их приобретение ни времени, ни денег.

Расположен апарт-отель в семи минутах ходьбы от станции метро "Митино", поблизости имеется вся необходимая медицинская, развлекательная и спортивная инфраструктура, а окна выходят на ландшафтный парк. Кстати, если успеть воспользоваться акцией, которая проходит сейчас, то можно приобрести такое жилье со скидкой, тогда его стоимость составит 5,238 млн руб.

Одна из выгод, которая может понравиться тем, кто любит подолгу путешествовать или уезжает в длинные командировки,— возможность легко сдавать свои апартаменты в аренду с помощью управляющей компании и получать гарантированный доход, не зависящий от спроса именно на это жилье. Правда, и здесь налог будет точно такой же, как в Only, но вот коммунальные платежи обещают поменьше — около 2,5 тыс. руб. в месяц.

Со временем любая из перечисленных квартир станет молодой семье тесновата и захочется переехать в более просторное жилье. И вот тут окажется, что от колебаний рынка они не слишком-то и зависят: во-первых, студии и небольшие однокомнатные квартиры дорожают первыми, а дешевеют обычно последними. А во-вторых, даже если небольшая квартира и снизилась в цене, то ведь та, которая побольше, тоже стала стоить дешевле. Так что можно смело начинать и с малого.

Марта Савенко