Мнение аналитика

Борис Сычев, директор Ассоциации индустриальных парков по сертификации и аналитическим проектам

Существует два основных типа индустриальных парков в зависимости от площадок, на которых они создаются: greenfield (создаваемые «с нуля» на новой площадке без инфраструктуры) и brownfield (парк, создаваемый на основе ранее существующих производственных площадок).

Как правило, greenfield-проекты более капиталоемкие. Создание подобного парка площадью 100–200 га обойдется в несколько миллиардов рублей. По нашим расчетам, сумма вложений в инфраструктуру greenfield-парка может составлять от 5 млн руб. до 25 млн руб. на га, при этом она сокращается с увеличением размеров парка. Среднее значение — 15 млн руб. на га. На стоимость также влияет удаленность парка от города, от основных коммуникационных магистралей, а также расположение строительства в неблагоприятных климатических зонах. Особенность такого рода проектов в том, что необходимо сразу подвести достаточно большой объем коммуникаций и подготовить территорию, выровнять площадку для строительства проектов инвесторов. В среднем площадка строится три года и заполняется до уровня рентабельности 7–10 лет.

В brownfield-проектах существуют подведенные коммуникации, лимиты по основным энергоресурсам, зачастую уже присутствуют готовые помещения, и необходимо вложиться только в обновление и реконструкцию недвижимого имущества. Еще один плюс — основная разница с точки зрения стоимости проекта в том, что brownfield можно делать частями: вложить в ремонт 50–100 млн руб., заселить площади резидентами, приступить к реконструкции следующей части. Оценивать вложения в brownfield сложнее, они зависят от изначального состояния площадки, изношенности инфраструктуры и основных фондов. Если инфраструктура разрушена и изношена, то вложения могут быть сопоставимы или даже выше, чем при создании парка «с нуля». При этом средняя стоимость строительства 1 кв. м промышленного помещения в России сегодня составляет около 30 тыс. руб.

Разные типы площадок выбирают разные резиденты. Крупные компании, нуждающиеся в здании специфической конструкции, зачастую могут удовлетворить свои потребности только в greenfield-проектах, где получат подготовленный земельный участок с коммуникациями для начала строительства. Brownfield обычно оперирует готовыми помещениями, которые больше подходят средним и небольшим компаниям. Вкладываться в капитальное строительство и ждать окончания работ таким компаниям крайне обременительно, так как этот бизнес реже располагает свободными средствами.