Промзоны

Чуть более года назад вышло постановление правительства РФ об индустриальных парках, в котором обозначены параметры, по которым промзону можно отнести к индустриальному парку. Для получения статуса парка необходимо пройти сертификацию. Наличие такого сертификата дает возможность на получение преференций из бюджета. На данный момент в Санкт-Петербурге действуют четыре индустриальных парка, сертифицированных в соответствии с требованиями Министерства промышленности и торговли РФ.

Олег Привалов

История возникновения индустриальных парков начинается в Великобритании с конца XIX века. Земля, находившаяся в государственной собственности или собственности фермеров, приобретала промышленное назначение согласно генеральному плану. С начала XX века промышленные зоны обеспечиваются коммуникациями, а их развитием занимаются частные девелоперы. Впоследствии опыт Великобритании перенимают США, Канада и страны Западной Европы. Сегодня в 90 странах функционируют более 20 тыс. индустриальных парков.

Основным плюсом развития предприятия в индустриальных парках является полностью подготовленные с инженерной точки зрения участки, возможность экономии времени на запуск проекта. Также индустриальные парки всегда имеют единую управляющую компанию на территории, которая занимается решением всех вопросов.

Более того, работа в индустриальном парке подразумевает чистоту юридических сделок, административную поддержку, налоговые льготы, упрощенный порядок регистрации.

В единую систему

Требования к индустриальным паркам перечислены в постановлении РФ от 4 августа 2015 года N 794 "Об индустриальных (промышленных) парках и управляющих компаниях индустриальных (промышленных) парков".

Для получения преференций из федерального бюджета индустриальные парки должны пройти процедуру сертификации, которая описана в данном постановлении. Сведения о них заносятся в единую геоинформационную систему "Индустриальные парки. Технопарки. Кластеры" (www.gisip.ru). В сентябре 2015 года был введен в действие ГОСТ Р 56301 — 2014 "Индустриальные парки. Требования" и началась добровольная сертификация индустриальных парков.

В комитете по промышленной политике и инвестициям отмечают, что на данный момент в Санкт-Петербурге действуют четыре индустриальных парка, сертифицированных в соответствии с требованиями Министерства промышленности и торговли РФ. Это индустриальные парки "Марьино" (общая площадь составляет 130 га), "А Плюс Парк Пушкин" площадью 8,3 га (площадь комплекса 40 тыс. кв. м), "Колпино" (общая площадь 13 га, площадь комплекса 100 тыс. кв. м), "Шушары", (общая площадь парка составляет 72 га, общая площадь комплекса 300 тыс. кв. м).

В апреле 2016 года о создании индустриального парка объявило петербургское дизелестроительное ПАО "Звезда", которое преобразуется в многопрофильный научно-производственный концерн "Звезда". Одноименный индустриальный парк станет его структурным подразделением. Площадь парка составляет 22 га.

В настоящее время для индустриальных парков действует несколько мер госстимулирования. Во-первых, это предоставление субсидий из федерального бюджета российским организациям — управляющим компаниям индустриальных парков или технопарков на возмещение части затрат на уплату процентов по кредитам, полученным в российских банках и Внешэкономбанке в 2013-2016 годах на строительство индустриальных парков (постановление правительства Российской Федерации от 11.08.2015 N 831). Во-вторых, это господдержка в форме субсидий на возмещение затрат субъектов Российской Федерации на создание инфраструктуры индустриальных парков и технопарков (в соответствии с постановлением правительства Российской Федерации от 30.10.2014 N 1119). В-третьих, субсидия на создание и развитие инфраструктуры поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, оказывающей имущественную поддержку частным промышленным паркам (согласно постановлению правительства Российской Федерации от 30.12.2014 N 1605).

Не более двух десятков

При этом, как говорят эксперты, число организаций, которые декларируют, что развивают технопарки или индустриальные парки в Петербурге и Ленобласти, превышают число сертифицированных парков в несколько раз. Так, начальник отдела маркетинга ЗАО "БФА-Девелопмент" Яна Булмистре подсчитала, что в настоящее время только на территории Ленинградской области насчитывается более десятка индустриальных парков площадью от 9,4 га (индустриальный парк "Пикалево", Бокситогорский муниципальный район) до 2,6 тыс. га ("Усть-Лужский" индустриальный парк, Кингисеппский муниципальный район). "Территории индустриальных парков предназначены, по большей части, для помещений под офисы, складских площадок, строительства производственных предприятий I-V классов опасности. Участки в индустриальных парках, как правило, можно приобрести в собственность или оформить в долгосрочную аренду. В стоимость земли, которая начинается от 1000 рублей за квадратный метр при покупке и 25 рублей за квадратный метр в месяц при долгосрочной аренде, включается электрическая мощность", — рассказала она.

Филипп Чайка, директор отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate, подсчитал, что в Санкт-Петербурге и Ленинградской области функционирует около 15 крупных индустриальных парков.

Александр Паршуков, директор по инвестициям АО "ВТБ Девелопмент", говорит, что если включать в список несертифицированные проекты, то их можно насчитать около двух десятков, однако развиваются из них лишь несколько. "Многие проекты пока остаются лишь задекларированными, часть из них остановила свое развитие в 2014 году в связи с существенным ухудшением экономической ситуации. Новых индустриальных парков за последние два года не появилось, и в текущих экономических условиях вряд ли они появятся", — сказал он.

Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St. Petersburg, полагает, что сейчас не самое удачное время для развития новых проектов индустриальных парков, поскольку спрос на площадки невысокий, и к тому же смещается в сторону готовых производственных помещений. Те компании, которые все же останавливают свой выбор на индустриальных парках, запрашивают небольшие площадки — в среднем 0,5-1 га.

Андрей Бойков, партнер Rusland SP, с коллегой согласен, но лишь отчасти: "Нельзя сказать, что индустриальные парки сейчас пользуются высоким спросом. Многие имеют некоторые проблемы с заполняемостью. Тем не менее тенденции за последний год видятся положительные. В частности, с приходом крупных компаний, таких как "Газпром", многие смежные производства также рассматривают возможность размещения своих предприятий в индустриальных парках города и области".

Только на продажу

"Основной спрос на производственные помещения сегодня формируют небольшие компании, которые ищут готовые объекты небольшой площади. Финансовый барьер не позволяет таким интересантам размещать производства в индустриальных парках", — говорит господин Тюнин.

К самым крупным индустриальным паркам господин Тюнин относит "А Плюс Парк Шушары", "Марьино", "Колу", "Федоровское", "Уткину Заводь" и Greenstate. Стоимость земли там, по его словам, варьируется от 1,4 до 3,5 тыс. рублей за квадратный метр (в индустриальных парках с более высокой стадией готовности).

Индустриальные парки очень часто связывают с арендой, но по факту абсолютное большинство парков предлагают либо инженерно подготовленные земельные участки на продажу, либо строительство под заказ. "Для частного инвестора создавать арендные промышленные площади невыгодно, слишком низка ставка, которую готовы платить арендаторы. Она составляет 250-300 рублей за квадратный метр в месяц и не позволяет окупить в разумные сроки строительство нового цеха. При этом в "сером" поясе и промзонах за эти деньги вполне можно найти помещения. Их качество, конечно, будет несопоставимо, но цена — один из ключевых факторов при принятии решений сейчас на рынке", — говорит господин Паршуков.

Резидентами индустриальных парков в основном являются представители машиностроительного и транспортного кластеров, производители автокомпонентов и стройматериалов, представители фармацевтической и пищевой отраслей промышленности.

"Основное число резидентов пришло в индустриальные парки до 2014 года, и в большинстве своем это международные компании, представляющие совершенно разные сектора промышленности. Для международных компаний ключевым условием выбора площадки является минимизация юридических и технических рисков, связанных с непрофильной деятельностью — проектированием и строительством предприятия. Именно эту задачу и решают индустриальные парки, предлагая своим резидентам полную инженерную подготовку территории и услуги эксплуатации. В этом их главное преимущество. А недостаток — это, конечно, цена. Качественный индустриальный парк не может быть дешевым. Низкая цена — всегда признак наличия явных или скрытых рисков. Это как с приобретением подержанной машины — либо ты должен быть профессионалом, чтобы выявить недостатки и исправить их, либо велик риск купить дешево, а потом заплатить втридорога за ремонт", — считает господин Паршуков.

Две группы

Филипп Чайка полагает, что условно парки Петербурга можно разделить на две группы. К первой относятся промышленные площадки, которые представляют собой бывшие или действующие заводские и промышленные территории, которые обеспечены всей необходимой инфраструктурой: объектами капитального строения, большим запасом электрических мощностей, транспортной сетью и другими характеристиками. Как правило, они располагаются в черте города, внутри КАД. Ко второй группе относятся новые индустриальные парки — это чаще всего крупные земельные массивы промышленного назначения с новой транспортной и инженерной инфраструктурой, которые находятся за пределами КАД.

"Стоит сказать, что часто на территории парков формируются целые производственные кластеры. Например, в Петербурге развиваются автомобильные кластеры: в Каменке функционирует завод Hyundai и есть заводы-поставщики комплектующих, также вокруг Всеволожска осваиваются территории предприятиями Nokian Tyres, Ford. В последнее время активность проявляет и фармацевтический кластер. С учетом импортозамещения у данного сегмента есть все шансы", — полагает господин Чайка.

Алла Сидоренко, руководитель направления индустриальной недвижимости "Бестъ. Коммерческая недвижимость", полагает, что сегодня не все понимают специфику такого формата. "Индустриальный парк — это особый тип территорий, который предназначен для размещения промышленных предприятий, которые получают доступ к земле, помещениям, инженерной и транспортной инфраструктуре, и работают под управлением компании, отвечающей за качественное функционирование объекта".