Коммуналки

Старый фонд Петербурга независимо от его состояния всегда был, есть и будет лакомым кусочком для инвесторов любого толка. В последнее время число охотников вписываться в эксперименты с расселением квартир, домов и кварталов медленно, но верно стремится к нулю. Эксперты считают, что интерес частных инвесторов могут вернуть только новые законодательные инициативы, которые упорядочат процедуры расселения.

Неочевидные признаки

Сейчас расселение аварийного и ветхого фонда Петербурга в основном проводится в рамках "Программы расселения аварийного жилья", стартовавшей в 2005 году, а также совместного проекта частного бизнеса и городских властей "Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге" (РЗТ), запуск которого состоялся в 2008 году. И если реализация "Программы расселения аварийного жилья" практически закончена, то назвать сроки завершения РЗТ пока никто не может. Низкими темпами проходит и реновация исторического центра города.

"В мировой практике считается, что в среднем за год должно выбывать от 1% до 1,5% жилого фонда,— говорит генеральный директор АО "Строительный трест" Евгений Резвов.— В Петербурге сегодня около 30 тыс. жилых многоквартирных домов, соответственно, в год норма убыли — 300 зданий. А у нас в год аварийными признают менее десяти домов. В итоге город постепенно разрушается".

По словам юриста практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и партнеры" Андрея Кулакова, проблема, как обычно, заключается в применении существующей нормативной базы на местах. "Критерии признания многоквартирных жилых домов аварийными достаточно субъективны, что позволяет межведомственным комиссиям приходить к выводу об отсутствии аварийности и возможности устранения отдельных дефектов дома путем текущего ремонта. Даже если в общечеловеческом понимании дом давно уже непригоден к проживанию",— говорит Андрей Кулаков.

В результате на территории Петербурга сотни домов, которые, по сути, являются трущобами, не расселяются десятилетиями. Причем достаточно большое количество таких строений находится в престижных городских локациях. Так, в историческом микрорайоне Каменка в Приморском районе, который считается одним из самых дорогих "спальников", стоит длинный ряд из десятков покосившихся одно- и двухэтажных старых деревянных домов и два кирпичных барака. В том же Приморском районе в бывшем военном городке в Коломягах неподалеку от элитных особняков люди также живут в домах, изношенных более чем на 70%. Остро стоит вопрос расселения аварийного жилья и для других районов Петербурга и Ленинградской области. В частности, эксперты обеспокоены состоянием исторического центра Петербурга, который включает более 4 тыс. памятников архитектуры, построенных в XVIII — начале XX веков и на сегодняшний день находящихся не в лучшем состоянии. По разным оценкам, в центре северной столице более 900 зданий требуют капитального ремонта и реконструкции.

Человеческий фактор

Впрочем, даже признание дома аварийным или ветхим жильем не гарантирует его быстрого сноса и освобождения территории под новое строительство. Например, до сих пор не завершено расселение домов, которые были признаны аварийными в рамках Программы расселения аварийного жилья. По итогам первого полугодия 2016 года по-прежнему не решены имущественно-правовые вопросы с жильцами 20 многоквартирных домов. Причем зачастую причиной пробуксовки расселения домов становятся вовсе не административные барьеры или же отсутствие финансов в бюджете, а неоправданно завышенные ожидания жильцов аварийных зданий, которые упорно не соглашаются на предложенные им квартиры или денежные компенсации. По данным Жилищного комитета Санкт-Петербурга, около 15% собственников жилья в домах, включенных в "Программу расселения аварийного жилья", выселяли по решению суда. "Нередко сроки расселения и, соответственно, начала строительства затягиваются из-за нерадивых владельцев аварийного жилья, которые завышают стоимость недвижимости до нереальных размеров",— подтверждает маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент" Юлия Семакина.

По этой же причине черепашьими темпами продвигается и одна из самых масштабных программ расселения ветхого жилья — "Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге", которая стартовала в 2008 году. В рамках программы было запланировано строительство многоквартирных домов общей площадью 8,44 млн кв. м, из которых 1,6 млн кв. м жилья к 2019 году должно быть передано жильцам расселяемых домов. Однако с самого начала программа начала буксовать, и в итоге, по данным комитета по строительству, за восемь лет "СПб Реновация" и "Воин-В" смогли построить всего 65,7 тыс. кв. м жилья. То есть в общей сложности компании выполнили свои обязательства менее чем на 1%. Правда, к концу текущего года "СПб Реновация" намеревается сдать в эксплуатацию еще один объект — ЖК "Стереос" в Красногвардейском районе площадью 61 тыс. кв. м. Однако даже с учетом того, что в семи кварталах "СПб Реновация" начаты работы по возведению 16 домов и 2 дома строятся на площадках "Воин-В", очевидно, что реализовать программу в заявленные сроки не удастся. В Смольном убеждены, что к моменту завершения договоров с городом "СПб Реновация" выполнит свои обязательства на 10%, а "Воин-В" — на 13%.

Юридический аспект

Руководитель службы по работе с госорганами "СПб Реновация" Дмитрий Михалев рассказал, что основные сложности программы РЗТ связаны как раз с расселением, в частности с так называемым синдромом последнего жильца. "В нашей практике уже были случаи, когда последние жители дома начинали шантажировать компанию необоснованными требованиями. Например, за трехкомнатную квартиру в двухэтажном доме в предаварийном состоянии в Колпино просили 20 млн руб., за трехкомнатную квартиру в хрущевке в Красносельском районе требовали еще больше — 45 млн руб. На переговоры с такими жителями уходит до полутора лет, а в это время сотни семей ждут расселения в новые дома",— делится Дмитрий Михалев.

"Само по себе решение о развитии застроенной территории не является основанием для изъятия жилья у граждан,— поясняет Андрей Кулаков.— В отсутствие решения о признании домов аварийными жители реновируемой территории должны добровольно обменять свое жилье на другое, предоставленное застройщиком, или получить возмещение стоимости своего жилья. Без их согласия в такой ситуации реновация становится практически невозможной, как, например, в случае с развитием территорий компаниями "Воин-В" и "СПб Реновация". По словам юриста, в таких условиях основная проблема развития территорий зачастую заключается в отсутствии пятна входа — участка под размещение первого жилого дома (без сноса существующих домов), в который можно было бы переселить часть жителей, что, в свою очередь, позволило бы снести или реконструировать расселенный дом. "Если же существующая застройка не позволяет построить новый дом, то застройщик вынужден искать площадку в другом квартале или районе и убеждать каждого жильца переехать в другое место, что, как показывает практика, крайне проблематично",— комментирует Андрей Кулаков.

Эксперты поясняют, что, в отличие от государства, инвестор не имеет рычагов давления на собственников квартир, однако властные структуры занимают абсолютно индифферентную позицию. "Все признают, что реновация хрущевок, проводимая в рамках РЗТ,— это социальная программа. Однако при расселении собственников — а это львиная доля жителей кварталов, входящих в программу РЗТ,— власти самоустраняются, видя только нанимателей жилья. Необходима корректировка законодательной базы, чтобы расселение собственников шло более эффективно",— считает Дмитрий Михалев. Президент холдинга RBI Эдуард Тиктинский также убежден, что решить проблему человеческого фактора вполне возможно, разработав соответствующие нормативные документы. ""Дилемма последнего жильца" должна быть исключена на законодательном уровне,— настаивает Эдуард Тиктинский.— Необходим четкий механизм: какие здания подлежат расселению, по каким правилам это расселение проводится, на какую компенсацию могут рассчитывать жители".

Законодательные сюрпризы

Кроме того, девелоперы должны быть уверены в неизменности основных правил игры. "Генплан, Правила землепользования и застройки, региональные нормативы градостроительного проектирования и т. п. должны быть зафиксированы минимум на пять лет",— считает господин Тиктинский. По его мнению, ни один девелопер не рискнет вкладывать средства в проект с неочевидной экономикой, а финансовый выхлоп проектов, сопряженных с расселением, в настоящее время абсолютно непредсказуем.

Действительно, из-за постоянных изменений в законодательстве петербургские девелоперы во время реализации проекта чувствуют себя как на пороховой бочке. "Если расселение происходит вне рамок государственной программы с четко прописанной процедурой взаимодействия с жителями сносимых домов, то оно несет в себе колоссальные риски для застройщика,— подтверждает Дмитрий Михалев.— Это слабо прогнозируемый процесс как по времени, так и по затратам. А к моменту, когда дома будут расселены, может оказаться, что изменились и экономические условия, и градостроительные нормативы, и проект уже убыточен".

Так, замороженным оказался проект реновации Старопарголовского массива в Выборгском районе. Расселение восьми домов в этом квартале, на месте которых должны были появиться современные высотки, началось в 2013 году силами частных инвесторов без какой-либо поддержки государства. "Здания представляли собой ужасное зрелище,— вспоминает Евгений Резвов.— Несмотря на то что их называли немецкими коттеджами, по сути, это были обычные бараки с деревянными полами и перекрытиями, ветхими коммуникациями и фасадами".

В течение 2013-2015 годов было расселено 95 квартир обшей площадью около 5,6 тыс. кв. м, в которых проживали 150 семей. Общий объем предоставленного нового жилья, на которое был потрачен 1 млрд руб., составил более 8,3 тыс. кв. м. "При расселении учитывались все пожелания людей, благодаря чему более 80% жильцов остались в этом же микрорайоне",— рассказывает Евгений Резвов. Тем не менее полностью реализовать проект не удалось, поскольку, как обычно, перед началом нового строительства начались митинги несогласных. "Мы занимались разработкой проекта планировки территории,— рассказывает Евгений Резвов.— По действующим на тот момент Правилам землепользования и застройки на участке можно было строить дома высотой до 80 м. Вступая в этот проект, его экономика рассчитывалась именно исходя из этой высотности. Но, к сожалению, мы столкнулись с протестными действиями, которые повлияли на снижение высотности в квартале до 16 м, что кардинально изменило рентабельность проекта",— объясняет эксперт.

Коммунальные проблемы

Расселение коммуналок, число которых в Петербурге в настоящее время превышает 82 тыс. квартир, также часто становится затяжным процессом из-за пресловутого человеческого фактора. По словам директора по маркетингу, рекламе и PR корпорации "Адвекс. Недвижимость" Анастасии Лебедевой, это самая главная проблема, с которой сталкиваются риэлторы и частные инвесторы. "Зачастую логику в действиях коммунальных соседей забивают эмоции и они действуют по принципу "выколю себе глаз, пусть у моей тещи будет зять кривой". Да и желания жителей коммуналок во много раз превышают их реальные возможности",— поясняет эксперт.

Мало чем отличается и поведение жильцов коммунальных квартир, попавших в целевую городскую программу "Расселение коммунальных квартир", которая была запущена в Петербурге в 2008 году. До кризиса реализация программы осуществлялась за счет выплат участникам программы бюджетных субсидий. Добавив некоторое количество собственных средств, они могли выкупить комнаты у соседей или же самостоятельно приобрести отдельное жилье. Однако второй вариант программы предусматривал поиск инвестора посредством конкурсных торгов, после чего квартира расселялась на паях с городом. И если в первом случае люди, как правило, вели себя вполне адекватно, то в варианте с инвестором практически никогда не обходилось без капризов. По словам Андрея Кулакова, помимо нереальных финансовых требований, которые выдвигают владельцы комнат, видя интерес к ним инвестора или государства, расселение исторических или просто центральных кварталов значительно затруднено тем, что люди просто не хотят из них выезжать. "Даже если инвестор предложит соответствующее всем нормативам и большее по площади жилье в другом районе, многие жители исторического центра откажутся, поскольку проживание в данной локации представляет для них самостоятельную ценность",— объясняет Андрей Кулаков.

Сейчас процесс расселения коммунальных квартир серьезно затормозился, поскольку из-за непомерных требований жильцов коммуналок интерес со стороны частных инвесторов практически сошел на нет. "По большому счету подавляющая часть коммерчески эффективных объектов была расселена еще в 1990-х или же начале нулевых. А в том, что осталось, как правило, нет экономики",— объясняет генерального директора Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. И людям, живущим в коммуналках, остается уповать на помощь государства. А оно, как известно, большие средства на такие вещи не выделяет. В 2016 году из бюджета Санкт-Петербурга на реализацию программы было выделено 3,1 млрд руб., поэтому к концу года удастся расселить чуть более 5 тыс. квартир.

Государственный вопрос

По словам Николая Пашкова, потенциал "стареющих" кварталов очень высок. "Все они находятся в историческом центре либо недалеко от него или же в обжитых спальных районах. С точки зрения локации эти места могли бы быть очень востребованы",— убежден эксперт. Поэтому расселять старые и ветхие кварталы необходимо. "Если сегодня не заниматься этими вопросами, мы столкнемся с еще большим обветшанием жилого фонда города. Но без вмешательства государства решить данные вопросы не получится",— считает Евгений Резвов.

В частности, необходимо создать внятный механизм работы по реновации старых кварталов. По мнению господина Резвова, первоначальной причиной пробуксовки программы РЗТ является отсутствие четкого анализа кварталов, выделенных для расселения. "Именно из-за этого в нескольких кварталах отсутствуют точки входа или они определены на месте скверов. В большинстве кварталов в программу включена только часть домов, что, соответственно, привело к уплотнительной застройке. Немудрено, что застройщики столкнулись с протестами местных жителей и градозащитников. А проблема — в отсутствии элементарного планирования на начальном этапе",— утверждает Евгений Резвов.

Необходимо также решить проблему постоянно увеличивающихся обременений. "Изначально город за свой счет должен был обновить социальную инфраструктуру, инженерные сети в кварталах реновации,— объясняет господин Резвов.— Но постепенно все эти затраты переложили на плечи застройщика, и экономика проектов ухудшилась. Добавим к этому макроэкономическую ситуацию, которая повлияла на себестоимость строительства, а также "регулярную" смену команды в строительном секторе города, что, в свою очередь, привело к увеличению сроков согласования проектов, их пересмотру, пересогласованию и, как следствие, увеличению сроков по проекту и финансовых затрат".

И, наконец, по мнению участников рынка, для успешной работы с расселяемыми объектами нужно по максимуму нейтрализовать человеческий фактор. "Мы разработали предложения, которые бы позволили учесть интересы всех участников процесса. Например, при расселении 80% жителей дома квартиры оставшихся 20% должны выкупаться по рыночной цене в принудительном порядке. Без такого механизма программа реновации не сможет реализовываться приемлемыми темпами",— рассказал Дмитрий Михалев. По словам эксперта, в Смольном данное предложение нашло поддержку, сейчас прорабатываются законодательные инициативы в этом направлении.

Татьяна Елекоева