Доходные дома

Арендное жилье уже давно заняло свою нишу в системе жилищного фонда и градостроения западных стран, и этот рынок продолжает развиваться.

Дина Назарова ("Городская среда", N 195 от 20.10.2016)

Например, в США на него приходится до 40 млн квартир, или 30% всего жилого фонда. В России цивилизованный рынок арендного жилья отсутствует. Частный наем находится в "серой" зоне и не приносит должных доходов в бюджет. Хотя спрос на цивилизованный формат арендного жилья сформирован.

Потенциальный спрос

Согласно недавнему исследованию, которое провело Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) совместно со Всероссийским центром изучения общественного мнения, 23 млн семей в нашей стране сегодня нуждаются в улучшении жилищных условий, причем 7,8 млн потенциально готовы рассмотреть аренду при условии создания прозрачного и цивилизованного рынка. Рынок же коммерческой аренды у юридических лиц у нас практически не развит. Для решения данной проблемы и была предложена инициатива АИЖК.

Агентство создало инвестиционный фонд в формате закрытого паевого общества (закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, ЗПИФН) с целью выкупа у застройщиков части апартаментов для передачи их в систематическую аренду и распределения полученных дивидендов среди инвесторов управляющей компанией. Всего АИЖК планирует привлечь 100 млрд рублей и застроить к 2021 году сотни тысяч квадратных метров жилья. С целью развития коллективных инвестиций в арендное жилье агентство создало ЗПИФН "Кутузовский", который обязуется принимать инвесторов с взносом всего 300 тыс. рублей за один пай, что соответствует действующему регулированию Банка России для подобной практики.

Кому АИЖК планирует сдавать в аренду выкупленные апартаменты? В качестве основного арендатора компании представляется житель Московского региона или городов-миллионников (именно здесь повышенный спрос на съемное жилье) в возрасте 20-35 лет со средним и выше достатком, для которого ключевыми ценностями являются свобода, мобильность, среда проживания и который готов переплачивать за комфорт. Сегодня в России проживает около 34 млн граждан в подходящем возрастном диапазоне. И, похоже, при реализации всех заявленных условий клиент у проекта будет, ведь, в отличие от частника, арендный дом — это определенность и стабильность: никто не выставит жильца из квартиры накануне Нового года, потому что "у меня сын женился и ему нужна отдельная квартира".

Первые площадки

Проект стартовал в нынешнем году и уже принес результаты: два жилых комплекса Москвы — "Лайнер" и Match Point — частично выкуплены за счет средств ЗПИФН. По словам представителя ГК "Интеко", в июне компании заключили меморандум о сотрудничестве на приобретение 295 апартаментов и 50 машино-мест в ЖК "Лайнер". Сумма сделки составила около 2 млрд рублей. Сам корпус планируется ввести в эксплуатацию в конце текущего года, а первые результаты можно будет оценить уже к середине 2017 года, когда заселятся первые жильцы. Стоимость аренды будет определяться рынком. Задача агентства — сделать качественный и интересный продукт по оптимальной цене, который будет востребован и арендаторами, и инвесторами. Тот факт, что АИЖК планирует предоставлять в аренду не единичные квартиры, а целые дома или секции, позволяет гибко подходить к установлению арендных ставок.

Впрочем, только этим совместная деятельность двух организаций не ограничится. По сообщению пресс-службы ГК "Интеко", застройщик сейчас занят разработкой проекта многоквартирного жилого дома для реализации проекта арендного дома АО АИЖК. Предполагается, что это будет 23-этажная башня с однокомнатными и двухкомнатными квартирами площадью от 30 до 45 кв. м и подземным паркингом полностью под съем. По словам Олега Солощанского, президента ГК "Интеко", арендные дома будут востребованы только при определенных условиях, а именно современные планировочные решения, функциональность и наличие общественных зон. Это поможет освободить полезную площадь арендных квартир, которые могут быть и малогабаритными. "И в этом смысле наш проект я рассматриваю как площадку для экспериментов, а позже, возможно, как отраслевой стандарт для нового формата недвижимости, поскольку наш проект можно адаптировать под различные земельные участки", — замечает он.

Впрочем, при реализации проекта возникает ряд тормозящих факторов. В частности, налоги на имущество для арендного жилья, находящегося в собственности юридических лиц, составляют 2%, что съедает почти половину рентной доходности, которая составляет около 4-6%. При уплате налога с арендных домов юридическими лицами отсутствует альтернатива имущественного вычета в 260 тыс. рублей и вычеты из площади квартиры в собственности, по которой исчисляется налог на имущество (максимум 50 кв. м на человека), как для физических лиц. Все это порождает сложности в привлечении инвесторов. Именно освобождение от налога на имущество арендных домов, в том числе апартаментов, или признание для них налогового вычета из налога на доходы физических лиц для арендных платежей, по мнению АИЖК, ускорило бы процесс развития рынка.

Перспективы арендного жилья

Зачем арендовать? Вот главный вопрос, которым задаются сами арендаторы. Ведь можно накопить на первоначальный взнос (который сегодня с разнообразием предложений на просевшем рынке стал доступен широкому кругу потенциальных покупателей) и оформить ипотеку, которое, по сути, то же, что и долгосрочная аренда. "Зато свое" — примерно так рассуждает среднестатистический житель в стране с несформированной культурой длительного найма. Между тем грамотная аренда имеет много плюсов. Она обеспечивает повышение мобильности трудовых ресурсов, формирует благоприятную городскую среду, снижает нагрузку на транспортную инфраструктуру. Граждане получают возможность своевременного улучшения жилищных условий в соответствии с их потребностями, а сам жилой фонд обновляется быстрее и качественнее, ведь арендные дома должны соответствовать статусу качественного жилья, удовлетворяющего потребности домохозяйств.

Наконец, арендное жилье не только современный формат дома для арендаторов, но и выгодные вложения для инвесторов: для обычных граждан паи арендных фондов могут стать альтернативой банковским депозитам, особенно в случае превышения страховых лимитов по вкладам.

Если проанализировать дальнейшие перспективы развития этого рынка, безусловно, можно увидеть значимость его для государства, ведь прозрачность процесса найма приведет к увеличению налоговых выплат в бюджет и, как следствие, к высвобождению ресурсов для реализации различных социальных программ, в том числе создания специализированного арендного фонда и возможности строительства распространенного на Западе типа социального арендного жилья с пониженной или полностью погашенной ставкой оплаты для арендатора вместо бесплатной раздачи квартир, как это происходит сегодня.

Светлое будущее

Планы АИЖК обширны и перспективны, а проект уже на данном этапе выглядит привлекательным для потенциальных инвесторов. Но самое неочевидное сейчас, как агентство предполагает его реализовать, а главное, какой продукт на выходе получат сами арендаторы.

Запланированные 100 млрд рублей первичных инвестиций будут обеспечены за счет уже открытой кредитной линии ВЭБ (в 2010 году АИЖК получило средств на 40 млрд рублей со сроком погашения до 2020 года. Причем текущую задолженность оно планирует гасить за счет вторичной продажи паев фонда внешним инвесторам). Первые инвестиции уже осуществлены, а в 2016-2017 годах планируется профинансировать проекты арендного жилья в объеме 25 млрд рублей и дополнительно привлечь инвесторов минимум на 10% проинвестированных средств, что составит около 2,5 млрд руб.

Апартаменты для приобретения АИЖК должны быть достаточными по площади, что позволит получить дисконт относительно рыночной стоимости продаваемых квартир. Приоритет будет отдан застройщикам с хорошей репутацией, а также с высоким качеством строительства и отделки, что снизит издержки при эксплуатации дома и повысит привлекательность у арендаторов. Квартиры и апартаменты будут сдаваться в доме не единично, а в целом специально выкупленном блоке, или секции, или даже отдельном корпусе, где 100% жилплощади предназначено для аренды.

Таким образом, сложится максимально комфортная обстановка для всех жильцов, которые в равной степени смогут воспользоваться созданной инфраструктурой, но часто даже не будут встречаться друг с другом.

Критерии отбора

Сами застройщики, продающие АИЖК апартаменты в аренду, согласны с данным прогнозом: "Соседство собственников с арендаторами — это традиционная для современного мегаполиса ситуация, так как в любом доме, в том числе элитном, есть представители как одной, так и другой групп", — прокомментировал ситуацию Владислав Мельников, старший вице-президент ВТБ и руководитель проекта МФК Match Point. Принципиального противоречия в этом нет, поскольку аудитория подбирается в соответствии со статусом проекта, во многом зависящим от его локации и концепции. И нет никаких оснований считать, что аудитории обеих групп не будут друг другу соответствовать. К тому же каждая секция комплекса будет иметь собственный вход, за счет чего аудитории обеих групп получат дополнительный уровень комфорта и автономности.

Расположение МФК Match Point (он находится в десяти минутах езды от центра столицы, где сосредоточены госучреждения, и имеет выезд на правительственную трассу — Кутузовский проспект), а также наличие современного высококачественного сервиса от гостиничного оператора делает потенциальными арендаторами людей определенного уровня достатка: это будут состоятельные бизнесмены, корпоративные клиенты и представители государственных структур. Кроме того, апартаменты будут пользоваться популярностью среди региональных и иностранных специалистов и топ-менеджеров, которые по долгу службы вынуждены длительное время проживать в Москве.

Подобное мнение и у представителя ГК "Интеко". "Что касается отношения покупателей, то мы не видим проблем: все апартаменты, вошедшие в сделку, расположены в одном крыле. Кроме того, будущие арендаторы будут использовать их так же, как и те, кто купил аналогичные апартаменты в собственность. То есть для временного (пусть и долгосрочного) проживания с использованием тех же услуг и сервисов, которые будут доступны в комплексе "Лайнер", и на тех же условиях", — подтвердил сотрудник компании.

Наконец, проект должен находиться внутри развитой зоны с хорошей транспортной доступностью, будь то пешая близость к метро или доступ на личном автомобиле и наземном общественном транспорте к основным городским артериям в Москве. То же самое и для Подмосковья. Это одно из ключевых преимуществ для арендного жилья, в противном случае оно просто потеряет свою привлекательность.

Также организаторы планируют искать объекты с низким уровнем массовой жилой застройки поблизости, иначе, как предполагает АИЖК, "возникнет избыток предложения, который окажет давление на арендные ставки, что приведет к снижению доходности пайщиков и привлекательности фонда". Но в то же время "вблизи основных центров сосредоточения деловой активности, в востребованных арендаторами локациях". В совокупности такие аргументы выглядят сомнительными для текущей ситуации в Московском регионе, где покупка нового участка в развитых бизнес- и рекреационных зонах даже без мониторинга конкурентов уже большая удача. Арендное жилье в сегодняшней России имеет возможность стать реальной альтернативой приобретению собственного (с его пугающе завышенной ставкой по ипотечному кредитованию), выгодной как гражданам, инвесторам, так и государству. Впрочем, есть и иные факторы, необходимые для нормального функционирования этого рынка, не предусмотренные в бизнес-схеме АИЖК. Прежде всего продолжительная экономическая стабильность населения вкупе с культурой многолетнего съема. И то и другое в нашей стране пока отсутствует.