Эксплуатация жилья

Стоимость эксплуатации элитного жилья во многом зависит от собственной инфраструктуры объекта. Бассейн в доме выглядит привлекательно на стадии приобретения квартиры, но может в дальнейшем удивить собственника стоимостью ежемесячных эксплуатационных расходов.

Валерий Грибанов

Рынок эксплуатации элитного жилья достаточно узок, потому что девелоперы стараются самостоятельно создавать управляющие компании. Перечень профессиональных эксплуатирующих организаций в целом невелик, а независимых УК в таком узком сегменте — еще меньше.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "Бест-Новострой", подсчитала, что в Москве, например, работает около 1,5 тыс. компаний, которые занимаются эксплуатацией жилого фонда. При этом, по ее словам, в элитном сегменте соотношение управляющих компаний "от застройщика" и прочих (частных УК, ТСЖ или государственных структур типа ГБУ "ЭВАЖД") — примерно 50 на 50.

Ставки в этом сегменте очень большие, и это оправданно. В элитной недвижимости используются нестандартные решения, зависящие от архитектуры, инженерного насыщения объекта. Если в классах "комфорт" и "бизнес" предполагаются системы отопления, водоснабжения, электроснабжения, то в премиум-сегменте добавляются система принудительной вентиляции, центральное кондиционирование, улучшенные кабины лифтов, особая отделка входных групп, где применяются специализированные материалы, требующие особого ухода и обслуживания. Проблема большинства управляющих компаний девелопера как раз в том, что они привыкли к стандартным решениям и испытывают сложности, сталкиваясь с особыми требованиями и условиями. Часто после сдачи дома жильцы самостоятельно преобразуют форму правления в ТСЖ и далее управляют домом своими силами, привлекая эксплуатирующую компанию только на обслуживание инженерных систем по фиксированному тарифу. "На сегодня рынок обслуживания элитного жилья представлен парой-тройкой независимых компаний, — говорит Марианна Плаксина, руководитель коммерческого департамента Zeppelin. — Стоит отметить, что элитное жилье — это, как правило, малоквартирное жилье, с улучшенным инженерным оборудованием, использованием дорогих отделочных материалов. Вероятен некий авторский проект лобби и самого здания, которые разрабатываются архитектурными бюро с мировым именем, что также предполагает особенности и сложности в эксплуатации объекта".

"На ставку обслуживания элитной недвижимости влияет несколько важных факторов. Например, процент заселенности жилого комплекса: для УК может оказаться проблемным дом на 50 квартир, который заселен неплотно (менее чем на 70%); также в жилых комплексах, где слишком велик процент общественных пространств (более 50% территории) и есть высокотехнологичные или просто затратные опции (бассейн, фитнес-центр) — вся инфраструктура увеличивает финансовую нагрузку на эксплуатацию здания. В высотных зданиях стоимость обслуживания выше, так как требуется нанимать промышленных альпинистов для мытья стекол (минимум дважды в год); кроме того, требуются специалисты по регулярному обслуживанию скоростных лифтов", — рассказала госпожа Доброхотова.

"Если нет никаких дорогостоящих в эксплуатации опций, то расходы на содержание премиального жилья лежат в пределах 90-120 рублей за квадратный метр", — рассказывает Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg. То есть средних размеров квартира может обходиться в 15 тыс. рублей в месяц.

Андрей Вересов, генеральный директор АН "Метры", полагает, что в среднем эксплуатационные расходы в элитных объектах составляют от 100 до 200 рублей за квадратный метр в зависимости от набора инфраструктуры в доме: бассейн, спа-зона, сигарная комната, холодильники для шуб.

Госпожа Доброхотова говорит: "В среднем ставка на услуги управляющей компании в элитном сегменте составляет 150 рублей за квадратный метр. При этом наиболее дорогими в эксплуатации остаются апартаменты в "Москва-Сити": там стоимость обслуживания за квадратный метр может достигать 10-15 долларов".

Госпожа Плаксина оценивает расходы несколько выше. "На сегодняшний день ставка на эксплуатацию элитного жилья составляет от 100 до 350 рублей за квадратный метр в месяц без учета коммунальных услуг (последняя цифра чаще применима в столице). Где-то, безусловно, высокая ставка себя оправдывает, так как есть некие территории с малыми архитектурными формами, улучшенное озеленение, плюс к услугам жителей могут быть предложены расположенные на территории комплексов спа-комплексы, бассейны, тренажерные залы, что также требует дополнительных расходов. Особенно когда жильцы хотят сохранить "клубность" — то есть оставить возможность использования данных ресурсов только за жильцами. В таких случаях содержание этих площадей также ложится на плечи самих собственников квартир, что объясняет высокую ставку", — отмечает она.

Как говорят эксперты, существует стандартный перечень работ, который включает три вида: техническое обслуживание, клининг и охрану.

Михаил Ривлин, заместитель председателя правления "Охта Групп", девелопер проекта Art View House, рассказывает: "Эксплуатация элитного жилья — это сложный процесс, требующий отдельных и достаточно специфических компетенций — надо одновременно обеспечить бесперебойную работу всех систем, при этом сделать это максимально незаметно. Поэтому первый этап успешной эксплуатации происходит на стадии строительства — надо максимально автоматизировать процесс управления инженерными сетями в доме и развести пути управляющих зданием работников и жильцов".

"Если мы говорим про инженерию элитных жилищных комплексов, то, в отличие от стандартного инженерного оборудования, предполагающего теплоснабжение, электроснабжение, водоснабжение, здесь управляющей компании предстоит столкнуться также с принудительной вентиляцией, системой центрального кондиционирования. К примеру, в комплексе "Москва-Сити", где в небоскребах не открываются окна, обязательны системы принудительной вентиляции и кондиционирования", — рассказала госпожа Плаксина.

Возможно также наличие уникального вертикального транспорта, к примеру, быстроходных лифтов или с пониженным уровнем шумов, которые также предполагают особое и более дорогое обслуживание. Специальная отделка лифтов, лобби также повлекут за собой рост ставки, так как потребуют особого сервиса.

Что касается клининга, то здесь в основном речь идет о требованиях к персоналу — это должны быть вежливые, исполнительные, идеально владеющие русским языком специалисты. Они должны дорожить своей работой, а следовательно, их заработная плата должна быть выше средней в этом сегменте. Также необходим менеджер, который координирует работу уборщиков, дворников и других специалистов. Все это выливается в дополнительные затраты.

Если в комплексе предусмотрен подземный паркинг, даже — и особенно — если он небольшой, предполагается использование специальной уборочной техники, которая достаточно дорогая, и ее стоимость и сервис, амортизация также закладываются в ставку.

Охрана также предполагает специалистов высокого уровня. "Кроме того, если мы говорим о премиум-сегменте, то у жильцов нередко бывает своя охрана, и эти структуры должны взаимодействовать очень четко. В целом охрана должна быть исполнительная, предусмотрен особый внешний вид сотрудников, манера общения с жильцами. Дополнительные расходы идут и на содержание группы быстрого реагирования, закупку и установку особых технических средств — камер видеонаблюдения, систем контроля доступа, которые предполагают и дополнительных сотрудников, его контролирующих", — говорит госпожа Плаксина.

Также, помимо основных услуг, многие комплексы предлагают дополнительные. Например, организацию химчистки и прачечных услуг, для чего закупается дополнительное оборудование, либо оформляются договоренности с какой-либо химчисткой. Пользуются спросом доставка продуктов питания, курьерская служба, комплексная уборка помещений и машино-мест. Некоторые квартиры позволяют содержание, к примеру, бассейнов, соответственно, требуются услуги по чистке и содержанию бассейна. Или обслуживание каминных дымоходов, чистка каминов.

"Многие комплексы стараются внедрить эти услуги, и, вероятно, это действительно удобно для жильцов. И все эти дополнительные критерии комфорта влекут за собой дополнительный рост ставки на эксплуатацию элитного жилья", — резюмирует госпожа Плаксина.