Ипотека

Введенная на волне кризиса государственная поддержка ставки ипотечного кредитования в наступающем 2017 году, по мнению большинства опрошенных экспертов, продлена не будет — ставка рефинансирования Центробанка снижается, а потому большинство девелоперов катастрофических последствий отмены субсидирования ставки ипотеки не ожидают.

Олег Привалов

Ипотечные ставки напрямую связаны с ключевой ставкой Центробанка — обычно они выше на 2-3%. Именно с этим был связан запуск программы государственной поддержки ипотеки весной 2015 года, после того как в декабре 2014 года ключевая ставка ЦБ резко взлетела до 17%. Но сегодня ситуация совсем иная — ключевая ставка составляет всего 10%. "Это означает, что даже если программу господдержки ипотеки не продлят, окончание ее действия не должно привести к серьезному изменению ставок по ипотеке, учитывая тенденцию 2016 года и дальнейший вероятный прогноз по снижению ключевой ставки в 2017 году", — говорит Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI.

С оглядкой на нефть

С началом каждого нового года вопрос субсидирования становится драйвером движения рынка первичной недвижимости. Опасение, что программа субсидирования будет отменена, многих покупателей толкает к скорой покупке недвижимости.

"Естественно, во многом положительное или отрицательное решение по продлению субсидирования будет связано с экономическим состоянием страны. В частности, с котировками на нефтяном рынке. При негативном сценарии — обвале цен на нефть — экономика страны может вновь упасть, что потребует продления очередного этапа программы субсидирования ипотечных ставок, — говорит Игорь Петров, генеральный директор E3 Investment. — Принимая во внимание экономическое, геополитическое состояние страны, отсутствие серьезных предпосылок к дестабилизации текущего положения, можно говорить о том, что очередное понижение ключевой ставки будет во втором квартале 2017 года".

Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании "Петербургская недвижимость", считает, что экономическая ситуация стабилизировалась, что не могло не отразиться на рынке ипотечного кредитования. Она приводит статистику: "Так, если в прошлом году разница между средними процентными ставками на весь период кредитования по программе господдержки и без нее составляла около 2,5% (11,5 против 14%), то сейчас это уже 0,7% (11,2 против 12,5%). В связи с этим мы считаем весьма вероятным прекращение госсубсидирования ставок с 2017 года. Регулирование рынка, вероятнее всего, будет происходить за счет формирования специальных партнерских программ между банками и застройщиками. Тем не менее, как показывает практика "Петербургской недвижимости", разница в ставках кредитования даже в пределах 0,3-0,5% важна для клиентов, поэтому мы ожидаем роста количества ипотечных сделок до конца года".

Ирина Зуева, управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт-Петербурге, рассуждает: "Полагаю, что в текущей ситуации уже можно говорить о завершении программы господдержки. С учетом снижения ключевой ставки банки выровняли ставки по ипотечным кредитам до докризисного уровня, поэтому ожидать существенного падения спроса не приходится. Безусловно, сезонная составляющая будет более выраженной, в частности, она окажет влияние на формирование спроса в первом квартале 2017 года. И с учетом аномально высокого спроса на ипотеку в феврале нынешнего года в первом квартале 2017 года рынок ипотеки ждет снижение по сравнению с первым кварталом 2016 года. Сейчас и строительный рынок, и банки подготовились к переходу на новые ставки. Базовые ставки были снижены в октябре, прогнозируемая в 2017 году среднерыночная ставка будет около 12,5% годовых. Это комфортная ставка для долгосрочного ипотечного кредитования. Прогнозировать объемы выдачи в следующем году сложно, слишком много аспектов влияет на рынок недвижимости, но полагаю, что в итоге снижения не будет. Мы рассчитываем на прирост объема выдач ипотечных кредитов в целом по рынку в 15%".

Больше половины

Участники рынка признают, что значение ипотечного кредитования для рынка жилья в этом году очень велико. По отзывам застройщиков, в сегменте жилья эконом- и комфорт класса доля ипотечных сделок составляет 50-60%. И именно возможность взять кредит по минимальной ставке при первом взносе в 20-30% во многом стимулировала продажи на рынке.

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний "Финам", отмечает, что за первые девять месяцев 2016 года в РФ объем выданных жилищных кредитов в РФ в рублях вырос на 33,7% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В штуках в РФ число выданных кредитов выросло на 28,6%. Ставки снизились с 14 до 12,71%. В Петербурге за девять месяцев 2016 года жилищные кредиты в деньгах выросли на 41,4% по сравнению с аналогичным периодом 2015 года, до 64,9 млрд, а в штуках — на 36% год к году, до 30,6 тыс.

За третий квартал в РФ квартиры на первичном рынке подорожали на 3,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. На вторичном рынке в целом по РФ цены упали на 5,3%. "Опережающее падение по отношению к первичному рынку связано с субсидированием ипотеки на первичном рынке со стороны государства. Скорее всего, вышеозначенная тенденция сохранится и в целом по году, так как отмена субсидирования запланирована в конце декабря", — говорит господин Нигматуллин.

"По нашей оценке, резкого снижения объемов ипотеки в 2017 году ждать не стоит. Во-первых, люди все равно будут стремиться покупать жилье: улучшать уже существующие жилье, приобретать "с нуля" новое. Есть объективные миграционные и иные социальные процессы, которые ведут к покупке недвижимости. Во-вторых, население адаптировалось и к ипотечным, и к потребительским кредитам, поэтому психологически люди готовы "вписаться" в многолетние долги, понимая, что в этом случае платить ежемесячно определенную сумму они будут за свое жилье, а не за аренду чужого. Так что, по нашему мнению, покупатели будут готовы приобретать квартиры даже на дорожающем рынке недвижимости и, возможно, даже чуть по более высоким ставкам", — полагает руководитель отдела маркетинга ООО "H+H" Майя Афанасьева.

Сомнений нет!

Директор по продажам Seven Suns Development Алексей Бушуев категоричен: "Как у девелоперов, так и у представителей банковского сектора нет сомнений в том, что программа господдержки продлена не будет. Запуск бюджетного субсидирования ипотеки в 2015 году был нацелен на минимизацию шоков для застройщиков и кредитных организаций от резкого подъема ключевой ставки ЦБ России. Сегодня — в условиях растущего дефицита бюджета — правительство недвусмысленно дало понять, что раз ключевая ставка приблизилась к уровню 2014 года, то программа свою роль сыграла и дальше рынок сможет функционировать и без господдержки".

Дмитрий Крутов, руководитель центра аналитики ГК "Доверие", шутит: "Отмена господдержки — как конец света: ее все ждут, предсказывают, но никто всерьез уже не боится. В случае продолжения тенденции на снижение ключевой ставки Центробанком мы можем ожидать, что в первом полугодии 2017 года стандартная ставка жилищного кредита вплотную приблизится к ставке в рамках программы госсубсидирования ипотеки. Конечно, в преддверии отмены госпрограммы рынок зафиксирует некоторое оживление покупательской активности, но оно будет далеко не таким интенсивным, как в январе-феврале 2016 года. Далее спрос будет зависеть скорее от внешних факторов и состояния экономики в целом. Вероятно, в будущем году мы увидим сопоставимые с 2016 годом объемы продаж. Возможно и некоторое снижение за счет того, что в первом полугодии людям будет необходимо время для адаптации к новым условиям рынка. В целом 2016 год можно назвать периодом восстановления рынка жилищного кредитования. Причем темпы возвращения заемщиков оказались достаточно внушительными. Объем жилищного кредитования в итоге за 2016 год в Петербурге может составить до 85-90 млрд рублей".

Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", также полагает, что в следующем году действие программы субсидирования ипотеки продлено не будет, так как базовые ставки банков естественным образом снизятся до уровня текущих субсидированных и ниже.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании "Бест-Новострой", напоминает, что АИЖК публиковало прогноз, что объемы кредитования в России в следующем году будут на уровне 1,3 трлн рублей. "Спрос на ипотеку останется высоким, так как цены на недвижимость стали более привлекательными. Даже в отсутствие ипотеки с субсидированной государством ставкой на рынке будут предлагаться кредиты с нулевым первоначальным взносом (уже разработаны и предлагаются сейчас), кредиты с субсидированной ставкой от застройщика (этот механизм также уже отработан), а кроме того, если снизится ключевая ставка ЦБ, то проценты по классической ипотеке будут на уровне 11-12, что сейчас практикуется в продуктах с господдержкой. Также правительство намерено разработать ряд мер для снижения ипотечных ставок до уровня 10% годовых и ниже, о чем говорилось в открытых источниках", — рассказала она.

Татьяна Копыстыринская, коммерческий директор ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", полагает, что ипотека с господдержкой может быть заменена другой формой, например, поддержкой отдельных категорий граждан.

Директор по развитию Bonava в России Александр Свинолобов уверен, что отмена господдержки не скажется на объемах выдаваемой ипотеки. "Сохранение ипотечной ставки на приемлемом уровне удержит интерес покупателей строящегося жилья, обращающихся за заемными средствами", — говорит он.

Правда, среди участников рынка есть и те, что относятся более пессимистично к перспективам отмены господдержки ипотеки. Юрий Неманежин, управляющий партнер Gravion Group, уверен: "Если ипотеку отменят в следующем году, то это станет катастрофой как для покупателей, так и для строительной отрасли в целом. Сегодня на территории Московской области около 85% квартир продается по ипотеке. Так как за последний год доходы наших жителей не увеличились, а стоимость квартир остается по-прежнему для многих категорий граждан недоступной и ипотека — их единственный шанс купить жилье, то отмена государственной поддержки ипотечных программ приведет к резкому оттоку покупателей и, как следствие, к резкому снижению продаж у девелоперов со всеми вытекающими последствиями".

Роман Мирошников, исполнительный директор СК "Ойкумена", считает, что для застройщиков окончание программы господдержки не так страшно, поскольку не все продажи осуществляются по ипотеке. "Однако спрос на квартиры упадет, следовательно, объемы строительства в целом будут сокращаться", — говорит он.

Впрочем, скорее всего, если падение и случится, оно будет недолговременным и не таким драматичным, как считает господин Неманежин.

Господин Бушуев предполагает, что окончание господдержки может привести к краткосрочному падению объемов продаж застройщиков на 5-10% и к перераспределению спроса в пользу более недорогих объектов — жилых комплексов высокой степени готовности с ценами ниже среднерыночного уровня.

Игорь Петров из E3 Investment тоже считает, что резкий отказ от господдержки, несмотря на небольшое оживление рынка, может отрицательно сказаться на спросе. "Если в этом году средний уровень рублевой ипотеки находится на уровне 13%, то в 2017 году мы прогнозируем снижение до 10-11%. Однако стоит понимать, что не все банки пойдут на такие условия, несмотря на постепенную стабилизацию ставок. При этом сокращение предложения в 2017 году, которое было вызвано снижением объема вывода новых проектов с наступлением кризиса, приведет к росту цен — примерно на 10%", — говорит господин Петров.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", рассуждает: "Объемы кредитования, после небольшого адаптационного периода, который обычно совпадает с новогодним затишьем, будут сопоставимы с объемами текущего года. По динамике 2016 года мы видим, что рынок адаптировался к новым условиям, количество сделок и объем выданных кредитов увеличились, люди привыкли к кризисным явлениям, заемщики обрели уверенность. Соответственно, ипотека будет оставаться драйвером первичного рынка и строительного рынка в целом".

Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению компании "СПб Реновация", считает, что главным итогом жилищного кредитования в 2016 году станет то, что ипотека преодолела определенный барьер и стала главным механизмом приобретения строящегося жилья. "Не исключено, что в ближайшие годы покупка без привлечения кредита станет если не экзотичной, то редкой формой оплаты. Так, по нашим прогнозам, в отдельных проектах "СПб Реновации" восемь квартир из десяти будут продаваться с использованием ипотеки уже к концу года", — говорит эксперт.