Для развития пригорода Воронежа девелоперам не хватает единой стратегии

В правительстве Воронежской области обсудили скорректированный проект генерального плана развития Яменского сельского поселения, которое в ближайшей перспективе может вырасти до масштабов города-спутника Воронежа. Но если изначально проект предусматривал возведение 2 млн кв. м жилья, то его новый вариант рассчитан на двукратное сокращение объемов застройки — до 1,1 млн кв. м. Документом, в частности, предлагается резервирование 17 га из фонда местного ООО «Вит-строй», заявившего об освоении 732 га из 987 га земель, готовящихся к застройке. За тем, насколько девелоперы оказались готовы к изменившейся концепции, наблюдала корреспондент „Ъ“ Ирина ЛОБАНОВА.

На совещании в облправительстве рассматривался генплан, скорректированный БУВО «Нормативно-проектный центр». Документ должен стать основой для разработки девелоперами соглашения с властями об условиях освоения новых территорий. «Для продолжения строительства на территории Яменского сельского поселения необходимо понимание, как будет развиваться его социальная сфера и транспорт в ближайшие 15–20 лет, — открыл совещание заместитель председателя облправительства Виталий Шабалатов. — Возможно, где-то даже придется пересмотреть свои позиции и амбиции». В новом проекте генплана существенно сокращены ранее запланированные застройщиками объемы жилья.

«Заявленные в намерениях инвесторов 64 тыс. населения при строительстве 2 млн кв. м жилья на сегодня не обоснованы, территория будет рассмотрена в параметрах 33–35 тыс. населения (1,1 млн кв. м жилья), — пояснила руководитель регионального управления архитектуры и градостроительства Марина Ракова. — Численность населения, которое будет здесь проживать, это основа расчетов необходимой социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры». В частности, планируется предусмотреть «общественно-деловой центр на территории площадью 17 га для размещения поликлиники, пункта скорой помощи и спортивного узла и иных социально-бытовых объектов». Резервировать такой участок в проекте предлагается на въезде в Ямное, напротив торгово-развлекательного сити-парка «Град» (площадь 196 тыс. кв. м, управляется ГК Хамина), выделив часть территории из микрорайона «Рождественский» компании «Вит-строй». При этом господин Шабалатов предупредил девелоперов, что выделить для инфраструктуры «угол без сетей и дорог», отложив строительство объектов на потом, не получится: «Нам надо найти какое-то компромиссное решение, чтобы люди жили в комфортных условиях. Для меня главный вопрос — где мы будем размещать соцобъекты и кто будет их строить».

О неоднократных попытках договориться напомнил и девелопер Евгений Хамин. «Самому крупному застройщику, например “Вит-строю”, предлагалось выделить 10–15 га, где мы могли бы расположить всю социальную инфраструктуру. Другие инвесторы, в том числе и я, на основании договорной цены оплачиваем стоимость этого участка, делаем архитектурную концепцию объектов. Проходим экспертизу, а далее думаем: либо вместе с областью выходим на федеральный центр на финансирование этого проекта, либо скидываемся и строим школу самостоятельно, — пояснил господин Хамин. — За счет такого социального узла будет продаваться жилье и будут рабочие места». «Почему мы с вами уже два года не можем сесть за стол переговоров и на укрупненном мастер-плане показать, где будет эта школа? — обратился Евгений Хамин к представителю “Вит-строя” Ларисе Соболевой. — А если на ваших территориях создавать еще и технопарк, бизнес-парк, то к таким инициативам будет и федеральное внимание».

Решение проекта генплана по сокращению запланированных объемов строительства, по мнению господина Хамина, финансово не смоделировано, «не просчитано экономически». «Девелоперам надо участвовать в финансировании школ, транспортной инфраструктуры, за свои деньги делать сети — это очень дорого, — отметил бизнесмен. — Такие вложения всегда коррелируют с плотностью. Но есть завышенная абсурдная плотность, когда мы ходим получать 15–20 тыс. кв. м с гектара, а в предложении проекта абсурдная заниженная плотность — 3,5 тыс. кв. м с гектара. С такой плотностью я как инвестор-застройщик там не появлюсь». С ним не согласилась Марина Ракова. По ее мнению, «привлекательность жилья в поселении складывается за счет уникальных ландшафтов и экологически чистой территории». У него «другая градостроительная судьба», в отличие от «урбанизированных» Отрадненского направления и микрорайона Шилово. Впрочем, Виталий Шабалатов высказался за то, чтобы «не определять за бизнес их направления», так как «построят они или нет — это риски, которые несут застройщики».

По словам госпожи Соболевой из «Вит-строя», компания уже выделила 5 га в Ямном (около 7 км от основного узла анонсированной застройки) под строительство школы, еще 1,2 га планирует выделить дополнительно. Но, как выяснилось, в программе развития образования до 2020 года средств на строительство школы пока не предусмотрено. «Вы будто подарок делаете, кому-то передаете. Как детей водить в школу за семь километров?» — поинтересовался Виталий Шабалатов, рекомендовав разместить общественную зону все-таки вокруг сити-парка «Град». В ходе дальнейшей дискуссии девелоперы утверждали, что 17 га на социалку «очень много», а где искать еще 12 га к выделенным «Вит-строем» 5 га, предложений в ходе совещания не поступило. Проектировщики же напомнили, что четыре школы и 17 га под них продиктованы для минимизированных показателей застройки: «Если мы возвращаемся к 64 тыс. человек — необходимо уже восемь школ».

Тогда Лариса Соболева предложила рассмотреть возможность внесения изменений в генплан в части зонирования участка компании в Новоподклетном (там возводится жилкомплекс «Благовещенский»). Зону индивидуальной жилой застройки (Ж1) предлагалось поменять на многоэтажное строительство (Ж3). «Как только вам изменят зону в Новоподклетном, вы сразу все распродадите и уйдете, вас никогда никто больше не увидит, — предположил господин Шаболатов. — Изменить зону, которая соответствует нормативам, — самое несложное, что предстоит решать. Сейчас важны понимание и уровень ответственности совместного строительства. Мы сможем с вами заключить официально договор о комплексном развитии территории, по которому вы возьмете на себя оговоренные обязательства».

По итогам совещания старшим рабочей группы Виталий Шабалатов предложил избрать Евгения Хамина как «компетентного девелопера с огромным административным политическим весом, имеющего личную заинтересованность». «У нас нет задачи сдержать развитие бизнеса, — заверил вице-премьер. — Но если вы будете долго договариваться и мы поймем, что не удержим хаотичную застройку, то сделаем другой ход, он вам не очень понравится». Обращаясь к Ларисе Соболевой, господин Шабалатов попросил ее «передать акционерам», что «надо договориться».