Пути развития

В этом году на выставке MIPIM Петербург впервые представил программу развития креативных пространств с перечнем объектов недвижимости и имущественных льгот, предлагаемых инвесторам. Эксперты отмечают, что потенциал креативной индустрии Петербурга огромен, но темпы реализации подобных проектов будут зависеть от поддержки городских властей.

В качестве перспективных площадок для создания объектов креативного кластера инвесторам были представлены объекты, расположенные по нескольким адресам в центре города (подробнее о механизме инвестирования в эти объекты читайте в материале на этой же странице).

"Развитие креативных кластеров в Петербурге является эффективным инструментом привлечения инвестиций в экономику города, сохранения объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии, и повышения эффективности использования имущества Петербурга", — отмечает председатель комитета по инвестициям Петербурга Ирина Бабюк.

В городе существует около 30 объектов, которые можно причислить к креативным пространствам: лофт-проект "Этажи", "Ткачи", "Новая Голландия", "Пушкинская, 10", "Тайга", "Флигель", "Пальмира", "Архитектор", "Третий кластер", "Ленинград Центр", Art Muza, More Place и другие.

По мнению Антона Финогенова, генерального директора института территориального планирования "Урбаника", креативная экономика лучше всего развивается в комплексных туристических, образовательных, инновационных мегаполисах, для которых характерен наиболее высокий уровень коммуникационных обменов между людьми разных культур. "В России пока только Москва может соперничать с Петербургом в этой сфере. Даже при пассивной позиции властей это преимущество сохранится еще на долгие годы. В Северной Европе Петербург уступает по масштабам развития креативных индустрий Стокгольму и Хельсинки и находится в конкуренции скорее с гораздо меньшими по населению Таллином и Ригой", — делится данными господин Финогенов.

Заработать на креативе

Как показывает опыт развития креативных кластеров в нашем городе, при правильном управлении такие проекты могут быть вполне экономически успешными.

"Они могут начинаться с небольшого масштаба, не требовательны к уровню отделки и инженерному оснащению, поэтому часто размещаются в исторических зданиях или бывших промышленных зданиях. Среди примеров экономически успешных креативных кластеров — лофт-проект "Этажи", где ставки на освободившиеся площади могут достигать уровня, сравнимого с офисными центрами класса А", — комментирует Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg.

По его словам, доходность творческих пространств можно рассматривать в разных аспектах. "Если напрямую оценивать креативные индустрии как арендаторов, особенно на начальном этапе развития проекта, доходность будет невысокой, потому что это не самый платежеспособный сегмент. Именно поэтому они и ориентируются на площадки с низкой ставкой аренды, часто в промышленных объектах, — рассказывает господин Пашков. — Однако именно эти креативные индустрии зачастую создают место, которое становится популярным, а вслед за возросшим потоком посетителей приходят арендаторы, способные платить более высокую ставку, что и формирует капитализацию объекта".

Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE, считает, что креативные пространства возникают не от хорошей жизни. "Креативный кластер может развиться на территории, которая неинтересна для "классического" девелопмента, к примеру, строительства жилья, или же у этой территории есть значительные ограничения на использование. Например, в России законодательно запрещено использовать здания промышленного назначения в качестве жилых", — приводит пример господин Мошенский.

Илья Шуравин, управляющий партнер Rusland SP, говорит, что затраты на качественную реконструкцию старой промышленной территории могут быть даже выше, чем строительство аналогичного здания с нуля. "Схема, при которой сдается помещение без ремонта в "убитом" состоянии и арендатору предлагается делать ремонт за свой счет, вычитая эти затраты из аренды, — это наиболее популярный вариант", — отмечает господин Шуравин.

Проекты креативных пространств действительно требуют немалых вложений. К примеру, объем инвестиций в недавно открывшийся проект Artplay SPb составил 4 млрд рублей. Период окупаемости — 8,5 года, рассказал Руслан Чернобаев, руководитель проекта Artplay SPb.

По оценкам Knight Frank St. Petersburg, ставки аренды в большинстве креативных пространств находятся в диапазоне 600-800 рублей за квадратный метр в месяц (речь идет о постоянной аренде, а не аренде зала под мероприятие), для антикафе и коворкингов устанавливается повременная оплата (например, 2 рубля за минуту).

"Для ряда объектов креативные арендаторы — это лишь вынужденная мера, которая позволяет ускоренно сдавать довольно мелкую нарезку. Был бы бюджет на комплексный редевелопмент — все давно было бы уже сдано в одни руки крупному корпоративному офисному арендатору по ставкам точно не ниже", — полагает господин Шуравин.

Промышленный потенциал

Эксперты говорят, что новые креативные локации еще будут появляться в Петербурге. По словам Дениса Кузнецова, генерального директора лофт-проекта "Этажи", креативная экономика достаточно оригинальна, рассчитана не на массы, поэтому удовлетворение спроса наступает гораздо медленнее, чем в классической индустрии.

Руслан Чернобаев отмечает, что в городе насчитывается 57 крупных промышленных зон, из них 29 — в историческом центре. Именно на территории бывших заводов и производств необходимо, по его мнению, создавать креативные кластеры.

"При этом объект должен быть "тяжелым" для традиционного коммерческого девелопмента, чтобы создать доступные коммерческие условия входа в проект малого креативного бизнеса", — рассказывает Антон Финогенов.

Илья Шуравин добавляет, что самый большой потенциал развития креативных пространств — это заводы, прилегающие к набережным. "Есть целая ниша подобных давно уже неработающих предприятий в районе Петроградки в шаговой доступности от нескольких станций метро, которые ждет в перспективе комплексная реконструкция. Уже два подобных предприятия с явно выраженной промышленной стилистикой прошлого века (красный кирпич, большие пролеты) сейчас консультируются в нашей компании на предмет концепции развития территорий", — комментирует господин Шуравин.

Зарубежный опыт

В практике европейских стран чаще всего реализуется формат естественного саморазвития территорий. "На первом этапе представители креативного бизнеса — художники, музыканты — по факту "захватывают" заброшенные здания, и начинается процесс неофициального саморазвития пространства. После того как территория уже получила статус культового места, притягивающего посетителей, она может быть интересна для бизнеса, малого или даже крупного. Однако в России такую модель развития пространства я не наблюдал — слишком забюрократизированы вопросы использования заброшенной недвижимости, подключения к инженерным коммуникациям и прочее, — рассказывает господин Финогенов. — Поэтому доминируют собственники "проблемных" объектов промышленной недвижимости в историческом центре, у которых нет инвестиционной и лоббистской возможности реализовать крупный проект редевелопмента территории под традиционную деловую или гостиничную функции, апартаменты или жилье. Креативное пространство для таких инвесторов — это возможность при грамотной концепции, позиционировании и наполнении территории запустить временный формат эксплуатации пространства, позволяющий постепенно наращивать доходы за счет его саморазвития и приводящий к положительной капитализации территории".

Эту практику городские власти могли бы поощрять, так как она гораздо полезнее для города и горожан, чем консервирование подобных территорий в формате таких дешевых рутинных функций, как склады, оптовые базы, общежития для мигрантов, отмечает эксперт. "Власти Петербурга должны запустить процесс прозрачной и льготной аренды своей многочисленной исторической собственности (по типу заброшенных корпусов завода "Красный треугольник"), что дало бы возможность выйти на рынок создания креативных пространств малому и среднему бизнесу, который занимается не девелопментом, а именно привлечением креативных бизнесов", — констатирует господин Финогенов.

В комитете по инвестициям Петербурга рассказали, что есть два варианта реализации механизма поддержки развития креативных пространств: путем заключения договора аренды объекта недвижимости или концессионного соглашения, предусматривающего предоставление объекта недвижимости без концессионной платы. Для заключения договора аренды необходимо принятие закона "О фонде креативных пространств Санкт-Петербурга". Он должен устанавливать коэффициент социальной значимости для организаций, которые сдают в субаренду объект нежилого фонда, составляющего фонд креативных пространств. Ожидается, что закон может быть принят уже в первом полугодии 2017 года. Заключение концессионного соглашения возможно и в настоящее время.

Алена Шереметьева