Квартиры в Москве растеряли инвесторов

Популярность вложений в московское жилье за четыре года упала в 2,5 раза — настолько, по оценкам ЦИАНа, уменьшилась доля инвестиционных сделок на первичном рынке. В свою очередь, доходность покупки на начальном этапе строительства с последующей продажей квартиры в готовом комплексе снизилась в два раза.

Доля инвестиционных сделок с жильем в среднем ценовом диапазоне на первичном рынке в Москве и Подмосковье за прошедшие четыре года снизилась почти в 2,5 раза, подсчитали в аналитическом центре ЦИАНа. В 2012 году на инвестиционные сделки приходилось 17,2% сделок с жильем, по итогам первого квартала этого года — 7,1%. Инвестиционной сделкой в ЦИАНе считают покупку от двух до десяти квартир или апартаментов одним человеком в одном жилом комплексе. По данным, предоставленным ЦИАНом на основе обработки выписок из Росреестра, доля инвестиционных сделок в общем количестве транзакций с жильем падала постепенно — в среднем на 3 процентных пункта в год. "В предыдущее десятилетие на сделки с инвестиционными целями приходилось до 30%. На растущем рынке при вхождении в проект на котловане и фиксировании прибыли перед сдачей дома цена жилья увеличивалась в 1,8-1,9 раза",— объясняет руководитель аналитического центра ЦИАНа Алексей Попов. Средняя ставка по рублевым депозитам в тот период составляла около 10%, напоминает он. За три года (средний срок строительства дома) при вложении в жилье вырученная от его продажи сумма почти удваивалась, вклад позволял заработать за это же время около 30% от первоначального вложения.

Директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank Алексей Трещев считает, что серьезно сократилась доля инвестиционных сделок в сегменте элитной недвижимости.

"На такие сделки сейчас приходится 3-5%. Покупают на низкой стадии готовности, чтобы продать, когда дом будет закончен, разница в цене может достигать до 20%",— говорит эксперт, отмечая, что практически исчезли покупки дорогих квартир для дальнейшей сдачи в аренду. На растущем рынке (до 2008 года) до 30% сделок были инвестиционными, а разница в цене между покупкой на котловане и в готовом комплексе доходила до 40%, добавляет господин Трещев.

185 тысяч рублей составила средняя цена 1 кв. м в новостройках Москвы в первом квартале 2017 года, подсчитал ЦИАН

Управляющий партнер "Метриум групп" Мария Литинецкая говорит, что в сегменте массового жилья разница в цене также могла достигать 40-45%. "Сейчас она составляет 20-25%, что привело к снижению доходности вложений в жилую недвижимость до 6-10% против 15-20% до 2012 года",— вспоминает госпожа Литинецкая. По ее словам, снижение инвестиционной привлекательности жилья в Москве связано не только с замедлением роста цен: например, в 2006 году скачок составил 79%. "Квартира в новостройке перестала быть уникальным продуктом из-за роста предложения",— подчеркивает Мария Литинецкая. По данным ЦИАНа, в столице и Подмосковье сейчас в продаже около 140 тыс. лотов в новостройках и 55 тыс. уникальных предложений на вторичном рынке.

Девелоперы вынуждены снижать цены, чтобы стимулировать продажи, и ограничены в возможности их повышать по мере готовности дома, так как выросла конкуренция с жильем на вторичном рынке. "Для девелоперов темпы продаж стали более значимы, чем выручка с единицы площади",— полагает Алексей Попов. Среди других причин, охлаждающих спрос со стороны потенциальных инвесторов,— рост стоимости владения жильем из-за перехода на расчет налогов по ставке от кадастровой стоимости. Так, в элитном сегменте в 2017-2019 годах владельцы 100 самых дорогих квартир Москвы заплатят в бюджет совокупно 140 млн руб., подсчитал Savills.

В ЦИАНе отмечают, что острая фаза кризиса прошла, но, несмотря на относительно положительный макроэкономический фон, роста цен на жилье, который мог бы восстановить инвестиционную привлекательность рынка, ждать пока рано. "Частично это связано с меньшей, чем в кризис 2008-2009 годов, глубиной их падения. Девять лет назад, в острую фазу кризиса, цены упали на 30-35%, сейчас — до 10%",— говорится в материалах ЦИАНа.

Екатерина Геращенко