Чиновники нашли новый способ завершения проблемных строек за счет рынка

Как стало известно “Ъ”, власти рассматривают возможность отчислений со стороны застройщиков в компенсационный фонд, который должен будет достраивать жилье за девелоперами-банкротами, по дифференцированной ставке. Новая идея чиновников стала неожиданностью для компаний: они уже приготовились отчислять 1% от стоимости каждого договора долевого участия. Предлагаемая система может дестабилизировать рынок, так как в зоне риска окажутся мелкие застройщики, предупреждают участники рынка.

Правительство предлагает дифференцировать ставку обязательных отчислений в Фонд защиты прав граждан—участников долевого строительства (компенсационный фонд) соразмерно рискам неисполнения обязательств застройщика перед покупателями. Это следует из имеющегося в распоряжении у “Ъ” проекта поправок к федеральному закону №214 (регулирует долевое строительство жилья): документ внесен в Госдуму. В предыдущей редакции был установлен единый размер отчислений в переходный период (первое время действия компенсационного фонда) — 1% от стоимости каждого договора долевого участия (ДДУ).

Теперь правительство предлагает рассчитывать размер отчисления в соответствии с финансовой устойчивостью застройщика, говорится в проекте поправок. Методика пока разрабатывается, но известно, что в ее основе будет базовая ставка, которая будет расти в соответствии со способностью застройщика исполнять взятые на себя обязательства. Оцениваться будут, в частности, кредитоспособность и финансовая устойчивость застройщиков. Базовая ставка может меняться по решению коллегиального органа фонда: например, если средств компенсационного фонда недостаточно, то размер отчислений может увеличиться. В документе оговаривается, что повышение базовой ставки не ведет к перерасчету ранее сделанных отчислений. Чиновники собираются также установить предельный процент от цены ДДУ для расчета размера обязательных отчислений.

Компенсационный фонд дольщиков поручил создать президент Владимир Путин в июне 2016 года. Фондом управляет Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Формально фонд действует с 1 января 2017 года, но в полную силу должен заработать с 1 июля, так как еще не утверждены механизмы его формирования, в том числе размер отчислений. Компенсационный фонд заменит страхование договоров долевого участия, которое правительство признало неэффективным. Оформленные страховки ДДУ будут действительны до истечения срока всех обязательств. Из фонда планируется финансировать достройку проблемных объектов.

«Вместе с АИЖК мы готовим возможные варианты дифференциации с участием экспертных групп»,— передала пресс-служба Минстроя слова министра Михаила Меня. В АИЖК сообщили “Ъ”, что применение дифференцированного взноса позволит исключить ситуацию, когда надежные застройщики несут дополнительную нагрузку из-за недобросовестных или финансово неустойчивых участников рынка.

Новое предложение стало неожиданностью для самих застройщиков. С учетом сроков, в которые должен заработать компенсационный фонд, конструктивным решением было бы применение общей ставки в 1% от стоимости ДДУ, говорит исполнительный директор ГК МИЦ Даромир Обуханич. Директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов опасается, что новая система может дестабилизировать рынок, поскольку в зону риска попадают мелкие застройщики с относительно низким рейтингом надежности. «Усиливая финансовую нагрузку на них, можно столкнуться с эффектом домино, возникнет цикличное сокращение количества застройщиков, вырастет финансовая нагрузка на остальных»,— поясняет он.

«Рейтинговые агентства и страховые компании годами разрабатывали методики оценки рисков, прорабатывая каждую компанию отдельно. В Москве сейчас более 200 активных застройщиков, сложно сказать, сколько времени понадобится на отладку механизма оценки застройщиков»,— рассуждает финансовый директор ГК А101 Дмитрий Трубников. По его мнению, в проработке механизмов работы фонда нужно учитывать опыт Агентства по страхованию вкладов (АСВ). «Страховые выплаты в прошлом году составили 663,4 млрд руб., а взносы — 120–130 млрд руб. Одна из причин такого разрыва — люди охотнее вносят деньги под высокий процент на депозиты в малонадежные банки, зная о гарантиях АСВ»,— отметил он.

Екатерина Геращенко, Халиль Аминов