Как миллионеры защищают свою собственность

У владельцев недвижимости элитного поселка Павлово-2 взамен набережной образовалась стройплощадка. Проблема в том, что произвели это переформатирование "неустановленные лица", а все установленные лица действовали строго в рамках закона.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Утром 1 мая мы с фотографом приехали в элитный поселок Павлово-2, который находится в одном из самых престижных мест Подмосковья — в 14 км от МКАД по Новой Риге.

"Место очень хорошее. Прекрасная природа, именитые соседи. Все сделано по уму и красиво, высокое качество строительства и коммуникаций",— говорят о нем риэлторы.

В непосредственной близости находится первое Павлово — очень интересный сам по себе и раскрученный коттеджный поселок. В минуте езды от поселков — знаменитая Павловская гимназия. Словом, вся необходимая инфраструктура для жизни есть. Оба проекта — Павлово и Павлово-2, где есть не только коттеджи, но и таунхаусы, и многоквартирные малоэтажные дома, строила известная девелоперская группа ОПИН.

Впрочем, мысли о покупке недвижимости в этом чудном месте у нас не было и близко. Да и сами жители поселка уже не рады, что когда-то польстились на близость к столице и прекрасные виды нетронутой природы.

"Вот здесь была наша набережная. Видите, куски забора остались? За ним была организована набережная",— рассказывает Ольга, жительница элитного поселка Павлово-2.

Вместо дороги — колдобины, на пешеходных дорожках провалы в грунте.

"Но вы знаете, набережная — это уже вопиющее хамство,— горячится Ольга, вспоминая, как на этот болотистый участок свозили огромными "КамАЗами" землю и строительный мусор.— Когда я на все это смотрю, мне до слез обидно! Мы же ездили, смотрели другие поселки. Но купили дом именно здесь".

Поселок с видом на иск

В поселке Павлово-2 люди покупали дома на первой линии у озера за $2-5 млн. "Сейчас стоимость сотки составляет 1 млн руб., а до кризиса доходила до $45-50 тыс.",— говорит генеральный директор компании "Геодевелопмент" Максим Лещев.

Однако на сегодняшнюю стоимость недвижимости в Павлово-2 повлиял не только кризис. Как рассказал житель поселка Вадим, пока шли продажи земельных участков на первой линии, у озера появились и забор, и красивая набережная. На ней было несколько площадок — спортивных и детских, несколько дорожек, где люди могли гулять. Стояли беседки, лавочки, цвели розы.

По словам владельцев коттеджей, всем покупателям гарантировали, что на землях, граничащих с поселком, никогда ничего не будет построено, поскольку это природный заказник и строить здесь нельзя:

"Нам говорили, что здесь водится какая-то уникальная лягушка из Красной книги, которая исчезнет, если начать что-то делать с озерно-болотистым комплексом заказника. В общем, сказки рассказывали — Андерсен позавидовал бы".

"Мы покупали все это в 2011 году. Здесь еще не было ничего. Но мы очень хотели жить на первой линии. И что понравилось — здесь было внешнее ограждение. Нормальный полноценный забор, который ограничивал территорию поселка. Кроме того, мы видели генплан поселка, где мой участок был крайним. И, собственно, из-за нетронутой природы мы и купили себе здесь дом",— рассказывает Вадим, житель Павлово-2.

"Но как только участки на первой линии были проданы, все очень быстро пошло по другому сценарию",— говорит Вадим. По его словам, набережную и забор снесли, нагнали рабочих, которые за неделю спилили перед его домом весь лес, пришли бульдозеры, строители набросали сначала плиты, а потом за несколько месяцев все засыпали землей и строительным мусором.

"А потом я вдруг увидел на сайте агентства Angel Estate объявления о том, что земля тут размежевана и предлагается к продаже. Я даже позвонил им, потребовал снять все с продажи, сказал, что буду судиться. По крайней мере, за участки, которые находятся перед моим домом. А что мне оставалось делать? Я обратился в суд через компанию адвоката Сергея Ковбасюка. У него здесь на первой линии участки и дома. Не помню, как я на него вышел, кто-то из соседей, кажется, посоветовал к нему обратиться",— говорит Вадим.

"Я понадеялся на безупречную репутацию компании ОПИН, которой владели такие уважаемые люди, как Владимир Потанин и Михаил Прохоров",— говорит Сергей Ковбасюк, глава адвокатского бюро "Адвокаты и бизнес".

По рассказам адвоката, при продаже участков в поселке компания ОПИН заявляла покупателям, что основное преимущество поселка в том, что он находится на границе особо охраняемой природной территории деревни Новинки.

"Это и стало основополагающим фактором для покупки там участков. Более того, поскольку это первая линия домов, перед которой и располагается особо охраняемая природная территория, это было значительно дороже, чем все остальное, порядка $45 тыс. за сотку",— рассказывает Сергей Ковбасюк.

Как поясняет адвокат, в процессе изменения набережной и границ поселка сократилась территория природного заказника. Чтобы вернуть набережную, а также получить в распоряжение жителей инфраструктуру поселка, Сергей Ковбасюк стал действовать от лица коллектива жителей, учредив ТСН "Павлово". Сейчас от лица ТСН поступают обращения к бывшим и действующим акционерам ОПИН, а в суды — иски к структурам ОПИН, которые, по мнению адвоката, при продаже участков ввели жителей в заблуждение. Общая сумма исков составляет 1,26 млрд руб.

Не виноватые все!

Основная проблема заключается в том, что никто в этой истории вроде бы ни в чем не виноват. Марина Насташкина, председатель совета директоров ПАО ОПИН, заявила "Деньгам": "В поселке Павлово-2 все взятые на себя обязательства как застройщик проекта "Павлово-2" девелоперская компания ОПИН выполнила в полном объеме. На территории, прилегающей к озерно-болотному комплексу, были выполнены объекты благоустройства: набережная, газоны, скамейки, площадки. Соответственно, компания ОПИН не вводила в заблуждение своих покупателей, а добросовестно выполнила все обязательства со своей стороны". И действительно, скамейки, площадки, беседки местные жители видели и были ими вполне довольны.

В 2010 году Владимир Потанин и Михаил Прохоров поделили совместный бизнес, включавший и девелопера ОПИН. В результате раздела земли общего пользования дороги и коммуникации поселка Павлово-2 достались структурам ГК "Агранта". Но эта компания заверяет, что непричастна к уничтожению набережной.

"Компания "Агранта" ведет свою хозяйственную деятельность без нарушения законодательства Российской Федерации, более того, никогда не осуществляла строительных работ в поселке Павлово-2",— заявили "Коммерсанту" в "Агранте".

По словам представителя компании, "Агранта" уже не является владельцем объектов недвижимости, расположенных на территории поселка Павлово-2. "В 2016 году один из жителей поселка обратился к руководству "Агранты" с предложением выкупить инфраструктуру поселка, а также некоторые земельные участки, расположенные в крайней полосе Павлово-2.

Этот человек заявлял, что хочет заняться управлением территорией поселка. Затем в течение полугода юристы, представляющие интересы этого жителя, проводили процедуру due diligence (комплексная оценка объекта и рисков инвестирования), получая полную информацию об объектах. Однако в назначенный срок заинтересованный житель поселка на сделку не вышел, в связи с чем компания "Агранта" закономерно нашла другого покупателя на этот актив в лице Андрея Кобзаренко и его компании "РегионИндустрия"",— пояснили в "Агранте".

Андрей Кобзаренко подтвердил "Коммерсанту", что действительно купил инфраструктуру поселка Павлово-2 в этом году и сейчас занят развитием управляющей компании. Но засыпать набережную строительным мусором он не мог, поскольку это произошло еще в 2013 году. Получается, что самоуправство в природоохранной зоне совершили неустановленные хулиганы.

Но и тут есть нюанс. Оказывается, официально установлено, что никаких нарушений границ природоохранной зоны не было. То есть кусок прибрежной земли между озером и Павлово-2, входивший в заказник, присоединился к поселку, но границы Государственного природного заказника областного значения "Леса окрестностей АБС Павловская Слобода и озерно-болотный комплекс у д. Новинки" нарушены не были.

А все дело в том, что до последнего времени эти самые границы носили описательный характер и не были четко зафиксированы. Как следует из ответа Министерства экологии и природопользования Московской области, официально границы заказника были утверждены только 26 декабря 2016 года.

При этом бывшая набережная в границы заказника не вошла, потому что вместо естественной береговой линии уже представляла собой свалку строительного мусора.

В Министерстве экологии "Коммерсанту" это так и пояснили: "В соответствии с позицией прокуратуры МО о недопущении нарушений права на частную собственность (собственность на указанные земельные участки оформлена в 2013 году) и в связи с вынесенным прокуратурой МО в адрес филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по МО предостережения от 24.06.2016 в 2016 году министерством организована работа по дообследованию территории заказника.

В целях жилищного строительства на указанных земельных участках неустановленными лицами проводилась хозяйственная деятельность, в результате которой был нарушен почвенный покров, проведена отсыпка.

По итогам проведенных работ, в связи с утратой природоохранной ценности земельных участков (заседание рабочей группы экспертного совета Минэкологии МО) принято решение об исключении земельных участков из планируемых границ заказника".

Вот так "неустановленные лица" добились "утраты природоохранной ценности земельных участков". Зато их коммерческая ценность от этого заметно возросла. Единственная проблема заключается в том, что коммерческая ценность бывших участков первой линии от этой переоценки ценностей заметно пострадала.

И их владельцы всерьез настроены вернуть либо набережную, либо разницу в стоимости своих участков до и после того, как "в целях жилищного строительства на указанных земельных участках неустановленными лицами проводилась хозяйственная деятельность, в результате которой был нарушен почвенный покров...".