Координатор «Архнадзора» Константин Михайлов анализирует ошибки, допущенные властями при разработке программы реновации ветхого жилья

Программа реновации панельных пятиэтажек — домов первых индустриальных серий, как их на градостроительной латыни называют чиновники — буквально на глазах взбудоражила Москву, а вслед за ней и многие регионы России, в которых не могут не понимать, что передовой опыт расселения самого массового и недорогого жилья в стране может стать руководством к действию. Промежуточный итог неожиданный: пока столичные чиновники уверяют, что жители приняли на ура их инициативу, на митинги пошел обыватель — тот, который на них отродясь не ходил. И это при том что немалой частью москвичей инициатива по переселению из морально устаревшего, а подчас и откровенно ветхого жилья вполне востребована. Почему же возникла такая ситуация и как теперь вернуть разговор к предметному обсуждению? "Огонек" обратился к экспертам

Протестовать против самой по себе идеи реновации ветхого или аварийного жилья, улучшения жилищных условий миллионов людей — в здравом уме и твердой памяти невозможно. Тем не менее против реновации-2017 город протестует. А он в здравом уме. Митинг 14 мая стал одним из самых крупных неполитических митингов XXI века в столице.

Следовательно, идею начали воплощать так, что у многих тысяч вызвали коллективное недоверие. А также сомнения, что все затеяно ради тех целей, которые декларируются. Надо сказать, у сомнений этих есть резонные основания. Их несколько.

Вопросы по ведению

Во-первых, неожиданность. Реновации-2017 нет — нет даже намека на нее — в генплане Москвы. Напомню, генплан развития столицы до 2035 года принимали, обсуждали, доказывали, что он детально, экспертно выверен, обоснован, просчитан, и вдруг вбрасывается идея, означающая, по сути, новый генплан.

Более того, несколько месяцев до обнародования идеи мэром Сергеем Собяниным Москва посвятила принятию Правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Это наисвежайший и наиважнейший (второй по важности после геплана.— "О") документ, замечания по которому принимались в декабре, анализировались в январе-феврале. ПЗЗ тоже были разработаны за городской счет коллективом экспертов и градостроителей, одобрены правительством Москвы. В так называемых зонах реновации в подавляющем большинстве был заявлен "сущпол" — существующее положение. И вдруг, буквально спустя две недели, весь "сущпол" сменяется тотальным сносом и новым строительством. Следовательно, внося и обсуждая с горожанами ПЗЗ, мэрия пошутила? Ведь она прекрасно знала уже про реновацию, не за несколько же дней экспромтом соорудили столь грандиозную программу! Согласитесь, такое обсуждение градостроительства с москвичами серьезным не выглядит.

Во-вторых, атмосфера блицкрига. Немедленно разработать и внести в Госдуму законопроект! Принять чуть ли не сразу в трех чтениях!! Выселение по суду в 60 дней!!! А еще аннулирование (по сути) права собственности и т.д. И только несколько окриков (если называть вещи своими именами) со стороны президента России вернули процесс в разумные, хотя бы с точки зрения хронологии, рамки.

В-третьих (и в главных), сам сценарий реализации идеи был запущен в лучших чиновничьих традициях — мол, мы за москвичей все решили, а они потом оформят голосованием на "Активном гражданине". Как это было? Мэр столицы приходит к президенту и говорит ему, вот у нас в Москве есть такая идея. То есть как бы подразумевается: мы в городе достигли согласия по решению этой проблемы и пришли, как говорится, за благословением.

Но ведь никто до этого момента широко и публично в городе ни с кем эту проблему не обсуждал и не прорабатывал.

Как следовало бы действовать?

Разработав такую программу, власть могла бы обратиться к горожанам: вот у нас есть такая идея, как решить проблему аварийного жилья, как использовать наилучшим образом накапливающиеся средства фонда капремонта. Предлагаем вам включаться в программу — вот такие условия, вот такие гарантии, вот здесь мы предполагаем снос, вот здесь новое строительство, вот такие примерно будут дома, вот такой мы видим процедуру. Разумеется, ко всему этому следовало приложить экономические выкладки, сравнение смет капремонта и нового строительства и т.п.

Далее напрашивалось обсуждение всего этого с разными группами горожан и экспертов, слушания в Общественной палате, Мосгордуме, Совете по правам человека. Много мороки? Но разве глобальность проекта не заслуживает глобальной подготовки?

И только достигнув принципиального согласия, можно было идти к президенту и заявлять ему о программе от имени всей Москвы.

Президент одобрил идею реновации, но тут же оговорил, что одобряет ее только при условии соблюдения прав граждан. А дальше началось то, что заставило президента несколько раз на протяжении короткого периода возвращаться к этой теме и говорить во всеуслышание, что он не потерпит никакого принуждения, насильственных методов и никогда не подпишет "законопроект о реновации", если там будет хоть что-либо подобное. Понятно, что после этого законопроект подвергается сейчас (надеюсь) коренной переработке. Но "первое слово дороже второго", и в памяти москвичей отложилось "выселение по суду по истечении 60-дневного срока", "аннулирование права собственности" и прочие детали первоначального документа.

По сути, выяснилось: люди реновацию в первоначальной редакции не принимают. И то, что президент в самый первый момент, не вдаваясь в частности программы, сразу заговорил о соблюдении прав москвичей, свидетельствует, на мой взгляд, о главном: ему очень хорошо известно, на что авторы подобных программ и высокопоставленные администраторы, как правило, не обращают внимания. А он обратил и, как показало развитие этой истории, был тысячу раз прав.

Только сейчас, в середине мая, Мосгордумой принят в первом чтении закон о гарантиях прав москвичей при реновации. Но все ли обратили внимание, что это закон городской, который при возможном разногласии с федеральным законопроектом уступит ему пальму первенства?

Что должно быть предметом дискуссий?

В истории Москвы, как известно, была так называемая лужковская программа расселения пятиэтажек, но она не требовала никакой чрезвычайщины. Предметом нынешней дискуссии, помимо всего вышеописанного, на мой взгляд, должна быть именно эта чрезвычайщина. Что случилось, почему действующих законов стало вдруг недостаточно? Нужно обоснование. С какой стати необходим упрощенный порядок согласования градостроительной документации? Почему вдруг нужно отменять все принятые ранее градостроительные регламенты в зонах реновации? Зачем их тогда было за городской счет разрабатывать и принимать? Какое отношение расселение ветхого жилья имеет к осуществлению городом Москвой столичных функций, ведь "реновационный" законопроект есть поправки именно к соответствующему закону?

Далее — стратегия и тактика. По каким признакам отбираются зоны реновации? Что такое с точки зрения закона дома "первого индустриального периода домостроения"? Почему огромные ареалы пресловутых хрущевок остались вне списков реноваций, не говоря уже об истинно аварийных домах, но зато в них попали целые кварталы вполне добротных сталинок и кирпичных пятиэтажек, не говоря уж о дореволюционных домах?

Равнозначность и равноценность нового жилья — еще один важный сюжет для дискуссий. Как учитываются "нематериальные", но весьма важные для миллионов людей факторы — привязанность к району, уютная и комфортная среда, в том числе человеческая, тенистые дворы, вид из окна? Это не капризы, в любом агентстве недвижимости при покупке/продаже все это обязательно обсуждается и оценивается.

Наконец, почему реновация — обязательно синоним сноса и нового строительства? Во многих европейских и российских городах те же хрущевки, дома 1920-х и 1930-х годов вполне успешно реконструируют, и в самой Москве есть такой опыт. Хочется все обоснования и экспертные заключения, сметы и экономические проработки увидеть, оценить, подвергнуть независимой экспертизе.

Сейчас жителям Москвы проблему преподносят так: или снос, или вы навсегда останетесь жить в нечеловеческих условиях. А почему третьего не дано? Вернее сказать, почему Берлину или, например, Калининграду это третье дано, а Москве оно не дается?

Принципиальный вопрос — механизм голосования жителей. Ясно ведь, что для них вопрос собственности и жилища — наиважнейший. Решать его голосованием в интернете — для любого разумного человека абсурд. Нужна четкая юридическая процедура, причем с механизмом учета и соблюдения прав меньшинства. И того, которое будет за, и того, которое будет против.

Архитектурная составляющая

Разумеется, при столь катастрофически стремительном запуске программы организаторам не хватает времени выверить все ее аспекты, архитектурно-градостроительный — не исключение.

Спасибо мэрии, она объявила, что все основные поселки и комплексы конструктивизма, за который всегда много переживаний, остаются вне программы реновации. Но архитектурное наследие конструктивизма — не единственная проблема. В "сокращенном" списке мэрии из 4,5 тысячи домов есть и интересные дореволюционные здания, и отдельные постройки конструктивизма и ар-деко 1920-1930-х, и целые комплексы превосходных неоклассических домов сталинского типа, и целые ансамбли центров бывших подмосковных городов, как Перово, Кунцево, Бабушкин, и весьма импозантные кирпичные пятиэтажки конца 1950-х, обладающие выразительным архитектурным обликом.

Консультации ''Архнадзора'' с мэрией и Мосгорнаследием продолжаются; подготовлен список зданий, вошедших в опубликованный мэрией перечень, ни в коем случае не заслуживающих сноса. Пока что это примерно 150 объектов.

Это часть истории Москвы в целом и ее отдельных районов, зримый вклад ХХ века в облик города, привычный и родной для многих поколений. Это не исключает, конечно, возможности реновации этих домов, но не экскаваторной, а щадящей, с сохранением внешнего облика и градостроительной роли.

Отдельную проблему составляет реновация в границах охранных и защитных зон объектов культурного наследия, а то и на самих территориях объектов культурного наследия, где по закону новое строительство либо запрещено, либо серьезно ограничено. То, что в сокращенном списке до сих пор остаются такие объекты,— еще одно свидетельство непроработанности списка, который сначала публикуется, а потом обсуждается с экспертами и профильными городскими ведомствами. Остается надеяться, что в процессе консультаций и обсуждений все эти недоработки удастся устранить.