Избыточное предложение и ценовые войны девелоперов меняют баланс на рынке жилья Краснодара

Закладка новых проектов многоквартирного жилого строительства в Краснодаре сократилась в 2016 году на 28,6%, такие данные приводит в своем исследовании СК «Неометрия». Участники рынка говорят об избытке предложения на рынке и прогнозируют череду банкротств девелоперов, реализующих недвижимость по ценам, близким к себестоимости и ниже. Эксперты отмечают изменение потребительского поведения и повышение требований по качеству жилья и инфраструктуры и ожидают прихода на региональный рынок новых крупных игроков.

В 2016 году общий объем возводимого в Краснодаре многоквартирного жилья сократился на 7,5% по сравнению с 2015 годом, с 5,8 млн кв. м до 5,3 млн кв. м. Такие данные приводит в своем исследовании строительная компания «Неометрия». Согласно расчетам ее аналитиков, основным фактором, повлиявшим на снижение объемов многоквартирного жилищного строительства (МЖС), стало снижение темпов закладки новых проектов на 28,6% до 1,5 млн кв. м. В департаменте архитектуры и градостроительства Краснодара данную цифру подтвердить не смогли, пояснив, что отдельный учет по новым проектам строительства многоквартирных домов не ведут. По данным Росстата, количество выданных разрешений на строительство в Краснодаре последовательно сокращалось с 707 единиц в 2014 году до 596 единиц в 2015 году и 417-ти – в 2016 году.

Аналитики СК «Неометрия» также отмечают, что падение происходит на фоне сохраняющегося сильного спроса на жилье. В 2016 году в Краснодаре было заключено 31,6 тыс. сделок с квартирами, что на 10,5% больше по сравнению с прошлым годом. По мнению заместителя финансового директора СК «Неометрия» Дмитрия Воспищева, для рынка жилья кубанской столицы характерна близость к избытку предложения от девелоперов, что на фоне высокой конкуренции и увеличения числа компаний-застройщиков со 137 в 2015 году до 155 – в 2016 году, заставляет продавцов снижать цены. «Некоторые застройщики не очень грамотно подходят к вопросу ценообразования, и реализуют свои объекты на грани или ниже себестоимости. Это приводит к появлению своеобразных ЖК-финансовых пирамид, большинство из которых впоследствии становятся долгостроями. Краснодар уже несколько лет находится на грани профицита предложения, при этом, многие объекты не удовлетворяют потребительским предпочтениям и, по сути, являются не ликвидными»,- поясняет господин Воспищев.

То, что в Краснодаре стали меньше покупать квартиры в новостройках, отмечает директор риэлторской компании «Этажи» Вадим Камалов. «С начала 2017 года более активно стала реализовываться „вторичка”, люди, которые уже давно продают свои квартиры, поняли, что как в 2009 году „отскока” после кризиса не будет, роста цен ждать не следует и продавцы стали их снижать. Сейчас вполне нормально получить скидку от цены продажи на 10-15%, или на 200-300 тыс. руб.»,- рассказал господин Камалов. По его оценке, текущую ситуацию на рынке новостроек иначе как «ценовыми войнами» не назовешь, в связи с чем руководитель «Этажей» прогнозирует череду банкротств несистемных и мелких застройщиков. «Продавать квартиры ниже себестоимости или по равной ей цене, это прямой путь к банкротству. Сейчас средняя себестоимость кв. м в МЖС равна 34-36 тыс. руб., с учетом стоимости земли и коммуникаций, если застройщик берет на себя еще и социальную инфраструктуру и делает качественное благоустройство, то себестоимость превышает 40 тыс. руб. за кв. м. Все, что ниже - покупать опасно, есть большие риски купить долгострой»,- отмечает господин Камалов.

«Потребитель стал больше уделять внимание качеству жилья, покупки делаются более осмысленно и ответственно. Цена в настоящее время перестала быть решающим фактором при заключении сделок, на первое место при выборе квартиры выходит транспортная и социальная инфраструктура, наличие поблизости медицинских учреждений, возможностей для занятий спортом, проведения досуга»,- рассказала в беседе с „Ъ-Кубань“ президент межрегиональной правозащитной общественной организации «Законное жилье» Евгения Шумейко. Она также отметила, что уровень покупательской способности в настоящее время стабилизировался и существенных изменений в ту или иную сторону не ожидается. «Большинство людей приобретает жилье для себя, а не в качестве инвестиционного вложения, что также повышает требования к качеству планировки, уровню обустроенности»,- добавила госпожа Шумейко.

По мнению Вадим Камалов из компании «Этажи», наступила «эра покупателя», и это хорошо для потребителей: «Растет качество по приемлемой цене, времена, когда рынок поглощал все, безвозвратно прошли и среди девелоперов выигрывает тот, кто имеет репутацию надежного застройщика, историю и сильного финансового партнера».

Финансовый аналитик группы компаний «Финам» Тимур Нигматуллин отмечает, что с точки зрения жилищного строительства в целом, в 2017 году Краснодарский край показал неплохую динамику на фоне общероссийских тенденций. Если в целом по России в 2016 году введено в эксплуатацию на 6% меньше квартир (1156,5 тыс. квартир общей площадью 79,8 млн кв. м), то в Краснодарском крае – лишь на 1,9%. «Тем не менее, в сегменте многоэтажного жилищного строительства регион был одним из аутсайдеров с падением ввода на 7,5%. Я связываю это с тем, что в крае исторически было представлено значительное количество небольших игроков, которые оказались наиболее уязвимы перед ужесточающимся регулированием и осложнившейся экономической конъюнктурой. Уход с рынка небольших неэффективных компаний создает возможности для прихода новых игроков федерального масштаба, ранее фокусировавшихся на двух столицах»,- считает господин Нигматуллин.

Леонид Воронин