Антон Бабенко, исполнительный директор юридического бюро «Падва и Эпштейн»

Обсуждаемый Госдумой законопроект предусматривает включение в закон «О статусе столицы РФ» статьи 7.3, согласно которой гражданам, освобождающим жилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, предоставляются равнозначные жилые помещения. При этом под равнозначным жилым помещением понимается благоустроенное жилое помещение, жилая и общая площадь которого не меньше старого. И количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом помещении.

При этом предусмотрено, что равнозначное жилое помещение должно быть в том же районе города Москвы, где расположен многоквартирный дом, включенный в решение о реновации. Либо в районах города Москвы, прилегающих к указанному району и находящихся в том же административном округе. Равнозначное жилое помещение предоставляется вне района проживания, только если многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, расположен в Центральном, Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах. В этом случае граждане должны будут дать письменное согласие на предоставление им равнозначного жилого помещения вне района проживания.

То есть при попадании в программу реновации общие правила для жильцов домов такие: предоставляется равнозначное помещение.

В проекте описана процедура переселения и в отношении собственников жилых помещений, и в отношении лиц, которые владеют и пользуются жилым помещением по договору социального найма.

Освобождение жилого помещения осуществляется путем заключения между собственником и уполномоченным органом исполнительной власти города Москвы (или фондом) договора о переходе права собственности на жилое помещение. Договор должен быть составлен в течение 60 дней со дня направления собственнику предложения о предоставлении равнозначного жилого помещения. Если этого не произошло, то выселение, освобождение указанного жилого помещения, прекращение права собственности на указанное жилое помещение и регистрация права собственности на равнозначное жилое помещение осуществляются в судебном порядке.

Лицу, с которым заключен договор социального найма, предоставляется равнозначное жилое помещение по договору социального найма или в собственность бесплатно (в случаях и порядке, установленных нормативным правовым актом города Москвы).

Уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы или фонд направляет нанимателю письменное предложение о предоставлении равнозначного жилого помещения с приложением проекта соответствующего договора. В случае если договор не заключен по истечении 60 дней, выселение лица, с которым заключен договор социального найма, и освобождение им жилого помещения осуществляются в судебном порядке.

То есть нанимателям по договору социального найма также планируется предоставлять равнозначное жилье на тех же условиях, что и ранее.

В закон внесен ряд изменений, частично снимающие ранее поставленные вопросы о возможностях жителей коммунальных квартир и общежитий.

Так, помимо равнозначного помещения собственник жилого помещения на основании письменного заявления вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения вправе получить за освобождаемое жилое помещение равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного жилого помещения.

Интересно, что в итоге законодатели все таки вернулись к давно действующему механизму расчета компенсаций по правилам, установленным Жилищным кодексом РФ для случаев изъятия жилья при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Проектом предусмотрено, что размер компенсации будет рассчитываться так как установлено частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса. А именно, при определении размера возмещения в него включаются:

— рыночная стоимость жилого помещения,

— рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество

— а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Однако выплаты равноценного возмещения в денежной форме, согласно законопроекту, не вправе требовать собственник жилого помещения, в отношении которого зарегистрированы в установленном порядке ограничения прав или обременения. Этой нормой законодатели планируют обеспечить защиту прав третьих лиц, например банков, у которых жилое помещение находится в ипотеке.

Коммунальные квартиры и общежития по-прежнему прямо не упоминаются в законопроекте

Но в нем появилась норма, о которой говорили власти ранее: в проект программы реновации может быть включен не только многоквартирный дом первого периода индустриального домостроения, но и аналогичный ему по характеристикам конструктивных элементов многоквартирный дом, в которых собственники и наниматели жилых помещений не менее двух третей жилых помещений поддержали включение соответствующего многоквартирного дома в проект программы реновации.

Этой нормой могут руководствоваться жители, которые намерены попасть в программу реновации. Однако, по всей видимости, все-таки будет действовать своеобразный фильтр в виде необходимости признания дома «аналогичным многоквартирному дому первого периода индустриального домостроения по характеристикам конструктивных элементов». К многоквартирным домам первого периода индустриального домостроения относятся многоквартирные дома с количеством этажей не более девяти, возведенные по типовым проектам, разработанным в период с 1957 по 1968 годы, с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий.

То есть на данной стадии в проект заложен механизм включения домов с коммунальными квартирами и общежитий с возможностью получения равнозначного помещения, равноценного помещения или денежного возмещения.