В сфере жилищного строительства бизнес-класс и элитный сегмент традиционно более устойчивы к колебаниям рынка, чем экономкласс. Даже в наиболее сложные для строительного рынка 2014–2016 годы продажи дорогих квартир на Юге были относительно стабильны. Такая ситуация сохранилась и сейчас, а в некоторых городах Юга даже существует дефицит дорогого жилья.

Определиться с понятиями

Качественный анализ рынка бизнес-класса и элитного сегмента затрудняет тот факт, что на российском рынке ни у застройщиков, ни у покупателей нет четкого представления о том, какими именно характеристиками должен обладать тот или иной сегмент. «Общие критерии определения класса жилья в странах СНГ еще несколько размыты и находятся в процессе постоянного совершенствования,— отмечает главный инженер проектов проектной компании DNT Ерулан Оспанов.— Недвижимость, которая еще несколько лет назад относилась к элит-классу, сегодня дотягивает только до бизнес-категории. Поэтому порой невозможно определить, где заканчивается бизнес- и начинается элиткласс объектов». По словам руководителя отдела маркетинга и аналитики ООО «Дон-МТ» Галины Пивоваровой, застройщики могут присваивать своим проектам ту или иную категорию, хотя по ряду признаков их объект может не дотягивать до стандартов: «Дом на 350 квартир не может называться бизнес-классом, даже если он расположен в очень хорошем месте. Бизнес-класс априори предполагает более компактные проекты». «То, что в Ростове-на-Дону называют „элитным“ жильем или жильем „бизнес-класса“,— фантазии маркетологов»,— еще более жестко высказывается генеральный директор ГК «Жилстрой» Андрей Смехунов (застройщик объекта бизнес-класса ЖК «Смарт-хаус» в Ростове-на-Дону). — Если говорить о тех тенденциях, которые и определяют бизнес-класс и элитную недвижимость, то это, помимо расположения, красивый проект, небольшое количество квартир на этаже, высокая обеспеченность парковочными местами, высокая обеспеченность лифтами, закрытая придомовая территория. В имеющихся на рынке Ростова так называемой элитной недвижимости и жилье бизнес-класса в лучшем случае присутствуют расположение и проект».

Разделение недвижимости по классам помимо технических тонкостей подразумевает разный стиль жизни людей, уточняет генеральный директор концерна «Единство» (реализует проект бизнес-класса ЖК «Ривер-хаус» и проект премиум-класса ЖК«Бристоль» в Ростове-на-Дону) Валентина Полевиченко: «Не может объект премиум-класса находиться где-то на окраине. Это всегда престижная часть города, а для клубных домов и de luxe-объектов уникальное местоположение обязательно. Также в премиальном доме не может быть квартиры-студии 30 кв. м. Такая квартира может появиться в комфорт-классе в микрорайоне и в объекте бизнес-класса в центре города. В высококлассных домах площади начинаются от 60 кв. м, и живут в подобной квартире, как правило, один-два человека».

«Одной из основных отличительных черт дорогих жилых объектов является их местоположение,— отмечает Екатерина Сивова, генеральный директор агентства недвижимости «Квадраты».— Чаще всего это исторические или престижные районы городов. Поэтому девелоперы постоянно находятся в поисках интересных с этой точки зрения пятен». «Спрос на новое жилье в центре города будет всегда, — уверен Андрей Смехунов. — По крайней мере в тех городах, где есть автомобильные пробки. А вот для небольших городов элитная многоэтажка в центре с квартирами 100–150 кв. м будет не очень востребована, в этих городах за сопоставимые деньги можно купить дом с участком в пешей доступности от центра».

Жилые комплексы бизнес-класса строятся по индивидуальным проектам, имеют проработанный экстерьер и узнаваемое «лицо», комментирует Ерулан Оспанов. Обязательная составляющая объектов бизнес-класса — благоустроенная огороженная территория с детскими и хозяйственными площадками. Характерной чертой также является свободная планировка. Среди особенностей жилых комплексов класса «элит» Ерулан Оспанов выделяет огороженную территорию, облагороженную ландшафтным дизайном и украшенную скульптурами, скамейками, беседками, фонтанами, фонарями. Квартиры в элитных новостройках также сдаются со свободной планировкой или с эксклюзивными планировочными решениями. Но, в отличие от бизнес-класса, в элитном предусмотрены зимние сады, хозяйственные помещения, включая гардеробные и прачечные в подвалах. В каждом жилище — не меньше двух санузлов. Также важным отличием является то, что инженерные системы в элитных новостройках работают по принципу «умного дома». Дома элитного класса имеют крытые наземные и подземные паркинги с мойкой и автосервисом, которые строятся из расчета полтора машиноместа на каждую квартиру.

Оценка рынка

«В последние годы рынок жилой недвижимости бизнес- и элитного классов стагнирует,— отмечает генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько.— Это связано с общей макроэкономической нестабильностью в стране и отсутствием роста реальных доходов населения. В такой ситуации число покупателей дорогой недвижимости не увеличивается, но и существенно не снижается, поскольку высокий сегмент населения по уровню доходов не так чувствителен к подобным изменениям». По мнению управляющего партнера компании Contact Real Estate Дениса Попова, кризис зачастую играет на руку покупателям: в борьбе за клиентов застройщики предлагают хорошие скидки.

Наибольшая активность в сегментах бизнес-класса и элитной категории наблюдается на рынке Москвы. «Объем продаж на рынке элитных новостроек Москвы за первый квартал 2017 года составил 16,4 тыс. кв. м, что на 27% выше показателей аналогичного периода 2016 года,— рассказал Денис Попов.— Одной из главных тенденций этого года также стал резкий рост бюджета сделки. Совокупный объем проданных квартир в денежном эквиваленте за первый квартал 2017 года составил $173,6 млн, что на 77% выше показателей аналогичного периода 2016 года. Увеличилась и средняя площадь приобретаемой недвижимости: этот показатель за первый квартал повысился на 21% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — со 114,3 до 138 кв. м. В настоящее время средневзвешенная стоимость в сегменте элитных новостроек Москвы составляет 760 тыс. руб./кв. м».

По данным Macon Realty Group, в крупных городах юга России на сегменты бизнес-класса и элитного жилья приходится не более 10–15% объема возводимого жилья и не более 8–10% сделок на рынке. «Средневзвешенная цена 1 кв. м в новостройке бизнес-класса в Краснодаре составляет 68,5 тыс. руб., элитного — чуть более 70 тыс. руб.,— приводит данные Илья Володько.— Одними из наиболее дорогих проектов Краснодара на сегодняшний день являются „Солнечный дом“ (средняя цена по комплексу — 105,5 тыс. руб./кв. м) и „Тургенев“ (83,5 тыс. руб./кв. м)». Средняя цена на объекты бизнес-класса в Ростове-на-Дону составляет 78,4 тыс. руб. за 1 кв. м, элитного — 102,1 тыс. руб. В Ростове-на-Дону на долю бизнес-класса приходится 16% возводимого жилья (чуть больше, чем в среднем по другим городам), в сравнении с 2016 годом показатель вырос. Причиной стало заметное увеличение девелоперской активности в этом сегменте, которое прослеживается и в начале текущего года. Из последних новых комплексов следует отметить ЖК «Петровская крепость», «Крепостной вал» и дом 4 в рамках «Тихого Дона». В общей сложности Краснодаре за 2016 год было продано около 2,5 тыс. квартир в объектах бизнес-и элитного классов, в Ростове-на-Дону — около 1 тыс. квартир.

По словам Валентины Полевиченко, за последние три года спрос на объекты бизнес-класса, как и количество домов такого уровня, на рынке выросли. Рост произошел за счет людей, которых уже не удовлетворяет комфорт- и экономкласс, и за счет тех, у кого при нынешней стоимости недостаточно средств на премиум, но уже сформировалась потребность в лучшем сервисе и большем комфорте. «Начиная с 2014-го, растут продажи Porsche в России, и мы не отстаем — все дома в поселке „Донской“ распроданы,— рассказал директор департамента продаж ООО «ИНПК Девелопмент Донской» (застройщик объектов «Донской», «Жилой сквер», «ТеслаДом») Тимур Захарченко.— Уже стартовала вторая очередь и за 2017-й мы распродали 20 объектов при максимальной стоимости продажи 8,2 млн руб.».

Вместе с тем Галина Пивоварова отмечает, что ряд объектов в дорогих сегментах испытывают большие сложности с продажами, особенно если были допущены какие-либо просчеты на стадии разработки концепции проекта. Поэтому застройщики вынуждены сокращать площади квартир, делать квартиры-студии, экономить на стройматериалах, что неизбежно отражается на качестве объектов. По мнению ведущего аналитика ГК TeleTrade Марка Гойхмана, при снижении доходов покупатели зачастую отказываются от покупок дорогого жилья. Поэтому застройщики стремятся выводить на рынок более ликвидные объекты. В верхнем ценовом сегменте уменьшаются площади квартир, делаются попытки экономить на инфраструктуре. «Кризис уменьшил спрос, покупают или дешевое, или качественное жилье, — добавляет Андрей Смехунов. — Соответственно, на некачественное жилье цены падают. При этом важно качество не только в смысле строительных работ, но и в соответствии реального и заявленного класса жилья».

Курортная специфика

Наибольший потенциал для развития сегмента «бизнес» и «элит» на Юге существует в городах-курортах Черноморского побережья и в Крыму. Так, в Сочи, по данным Macon Realty Group, за прошлый год было реализовано около 1,6 тыс. квартир и апартаментов (при средней цене в бизнес-классе 139 тыс. руб. за 1 кв. м, элитном — 534 тыс. руб.). Как рассказал генеральный директор ООО «Винсент Недвижимость» Эдуард Филиппов, спрос на элитные объекты первой береговой линии Сочи сейчас превышает предложение. Цены продолжают расти, а средняя стоимость квадратного метра уже составляет от 180–200 тыс. руб.

«При этом свободной земли под объекты недвижимости в курортной зоне почти не осталось. Это может создать интересную ситуацию для застройщиков, учитывая высокий спрос на такую недвижимость»,— считает Эдуард Филиппов.

Растет уровень цен на квартиры бизнес-класса и элитного сегмента и в других курортных городах.

«В Анапе средняя стоимость 1 кв. м распределяется следующим образом: средний класс — 47 799 руб., бизнес-класс — 69 765 руб., элитный класс — 202 480 руб.,— приводит данные исполнительный директор УК «Фонд Юг» (компания обладает земельным активом 1542 га на Черноморском побережье, реализует проекты по строительству жилой и курортно-рекреационной недвижимости) Эдуард Жучков. — Динамику цен также можно назвать довольно высокой. Например, когда в 2012 году мы начали реализацию ЖК „Резиденция Утриш“, стоимость квадратного метра варьировалась в пределах 45–47 тыс. руб. Прошло пару лет, и сейчас стоимость квартир на первичном рынке в комплексе стартует с отметки в 70 тыс. руб. за 1 кв. м».

Объекты в сегменте «бизнес» и «элит» сейчас реализовываются и в Крыму. Однако, как отмечает Екатерина Сивова, Крым «тормозит» покупателей из-за непонятной ситуации с документами. Большинство участков в аренде, по ФЗ-214 возводят свои дома далеко не все застройщики. «Например, в Крыму мы насчитали всего пять застройщиков, которые строят по ФЗ-214. Такие трудности останавливают многих покупателей»,— считает Екатерина Сивова.

Как отмечают эксперты, спрос на качественные объекты на курортах Черноморского побережья предъявляется со стороны платежеспособных жителей самых разных российских городов. «По данным нашей компании, это крупные города Урала, Сибири, ХМАО. Также в этот список входит Казахстан. А вот жители юга России в основном предпочитают комфорт-класс»,— рассказал Эдуард Филиппов.

Ставка на уникальность

Среди ключевых тенденций на рынке строительства жилья бизнес-класса и элитного сегмента выделяется существенное изменение требований со стороны покупателей к качеству таких объектов. Как отмечает управляющий партнер компании «Манн, Черемных и Партнеры» Иван Черемных, если раньше такие объекты в большей степени рассматривались как «инвестиции в бетон» и покупателей интересовала больше доходность инвестиций, а не конкретные параметры недвижимости, то сейчас ситуация другая. У покупателей есть целый ряд требований к дорогим объектам, в том числе хорошая инфраструктура, определенное местоположение, архитектурные формы и многое другое. «Кроме того, у клиентов появилось желание выбирать, в том числе социальное окружение, поэтому на первый план выходит вопрос: „Кто будет жить рядом со мной?“» — отмечает Иван Черемных. Об этом говорит и Тимур Захарченко: «Формирование благоприятного соседского сообщества — один из основных факторов, на которые сейчас обращают внимание клиенты. Именно по этой причине нам приходится отказывать некоторым покупателям в продаже, если их кандидатуры не согласовывает служба безопасности».

По словам Ивана Черемных, клиенты стали больше внимания обращать на качество работы управляющей компании. Клиенты хотят получить полный комплекс услуг, начиная от химчистки, заканчивая ресторанным обслуживанием. Тимур Захарченко отмечает, что сейчас клиенты требуют безупречной работы от обслуживающей организации: необходимы идеальная чистота, наличие в штате сантехника и электрика, реагирование на жалобы по схеме 24/7/365.

«Еще недавно принадлежность к высокому классу могли давать всего лишь удачное расположение объекта и оригинальный фасад, сегодня же объекты высокого класса должны обеспечивать полный набор значимых факторов — от качества строительных материалов до особенностей эксплуатации и управления,— уверен Илья Володько.— Почти обязательным становится наличие уникальной особенности, „фишки“. Одни застройщики организуют эксплуатируемую кровлю с бассейном или рестораном, другие — панорамные лифты или парк в несколько гектаров прямо около дома. Такое повышение требований к высококлассному жилью связано, во-первых, с ростом грамотности и жизненного опыта покупателей, которые уже имеют долгий опыт посещения зарубежных стран и аналогичных объектов, чего еще не было 10–15 лет назад. Во-вторых, усиливающаяся конкуренция на рынке при отсутствии роста спроса вынуждает девелоперов реагировать и оперативно удовлетворять новые запросы клиентов».

«Сейчас мало построить квартиру, большинство покупателей хотят получить вместе с квадратными метрами соответствующую инфраструктуру, и здесь важно уловить последние тенденции в области строительства, архитектуры, дизайна, зонирования придомовой территории,— рассказал также Эдуард Жучков.— Сохранять стабильные темпы продаж и финансовую устойчивость удается только тем компаниям, которые строят лучшее в своем сегменте жилье, и при этом удерживают цены на адекватном уровне за счет оптимизации всех бизнес-процессов».

Грамотная проработка концепции проекта может иметь решающее значение, поэтому некоторые компании привлекают консультантов для разработки концепции. Так, УК «Фонд Юг» в настоящее время строит ЖК «Резиденция Анаполис» на площади 7,2 га в пригороде Анапы. Генеральный план застройки территории разработан совместно с компанией AECOM, а автором архитектурной концепции является голландская компания KuiperCompagnons.

Уверенный оптимизм

В условиях стагнации экономики в России никто из экспертов не ожидает бурного роста рынка недвижимости элитного и бизнес-класса, однако многие убеждены в том, что спрос на ликвидные объекты с удачной концепцией по-прежнему будет высоким. «Потребность в качественных объектах есть практически во всех крупных городах, однако очень многое зависит от конкретных характеристик проекта»,— отмечает Иван Черемных. «Времена, когда покупается все, что предлагается, прошли и вряд ли вернутся; сегодня девелоперы проектов бизнес-класса вынуждены с большей тщательностью подходить к разработке концепций и продвижению своих проектов»,— отмечает Эдуард Жучков.

Помимо грамотной концепции, покупатели чаще будут обращать внимание на высокую стадию готовности объекта, считает Илья Володько. По его мнению, эта тенденция будет наблюдаться и в более доступных сегментах, но особенно в дорогих, покупатели которых не всегда стремятся сэкономить за счет стадии готовности. Это значит, что девелоперам теперь надо будет не просто пообещать «уникальный консьерж-сервис» или «фитнес-клуб мирового уровня прямо на первом этаже», но и продемонстрировать это покупателю в реальности. Как отмечает финансовый директор УК «Фонд Юг» Вадим Сидоркин, застройщикам надо быть готовыми к тому, что темпы продаж на старте могут быть низкими, так как покупателей бизнес-класса и элитного сегмента интересует высокий уровень готовности объектов.

Следствием увеличения требований к объектам станет усиление конкуренции среди застройщиков. Эдуард Жучков считает, что значительно сократится число компаний, участвующих в строительных проектах, с рынка уйдут слабые игроки, которые просто не могут обеспечить потребности современного покупателя. «Сегмент бизнес-класса и элитного сегмента привлекает застройщиков более высокой маржинальностью по сравнению с массовой застройкой,— отмечает Галина Пивоварова.— Однако разработать удачный проект в этом сегменте намного сложнее: надо быть специалистом очень высокого уровня. Далеко не все застройщики это понимают». С этим мнением согласен и Илья Володько: «Строительством жилья высокого класса занимаются либо крупные строительные компании, основным сегментом для которых является массовое жилье, либо небольшие девелоперские фирмы, для которых комфортно реализовывать один-два качественных проекта. Надо отметить, что у последних есть определенные преимущества: объекты бизнес- и элитного класса все больше становятся эксклюзивным и „штучным“ товаром, для создания которого требуются сконцентрированные усилия и подходы, которые редко используются на рынке доступного жилья».

Наталья Горова