Что такое ремонт от застройщика

Россияне мечтают забыть звук перфоратора. А еще у них мало денег. Конкуренция за имеющиеся привела к тому, что застройщики теперь предлагают квартиры под ключ с отделкой — и даже с мебелью.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Выходя из метро «Беговая», видишь гигантский дом, который стоит прямо на ТТК, окутанный клубами сизого дыма; известная высотка так и называется — ЖК «Дом на Беговой». В нем продается дорогостоящее жилье, поскольку дом хоть и в выхлопных газах, но бизнес-класс. Сергей Воронов живет здесь уже несколько лет. Он коренной москвич, почти всю жизнь прожил в хрущевке на «Аэропорте». Его пятиэтажку, как и соседские, должны были снести еще в 2007 году, но расселять начали лишь в 2014-м. Дали на выбор — «Дом на Беговой» и панельный, в тихом, но довольно криминогенном районе недалеко от платформы «Моссельмаш».

Воронов переехал на «Беговую» в 2015 году. «В квартире была протечка, сказали: у соседей сверху был пожар, и это последствия тушения. Пришлось делать ремонт. То, что у меня тут было,— это катастрофа. Обои, которые они поклеили, отдирались с кусками стены. Даже не знаю, где они такие обои взяли, их в природе не существует»,— пожимает плечами Воронов.

По словам новоявленного владельца жилья бизнес-класса с муниципальным ремонтом, стены напоминали стиральную доску, все было в трещинах, штукатурка сыпалась.

«На ремонт я потратил год. Пришлось бросить все: бег, плавание, рисование. В “Леруа Мерлен” ездил как на работу»,— вспоминает Сергей.

В «Доме на Беговой», разумеется, предлагалось не только муниципальное жилье, многие покупали здесь квартиры вообще без отделки. На сайте ЦИАН и сегодня висят объявления о продаже разных квартир — одни с муниципальным, другие с эксклюзивным ремонтом. Цена соответствующая: от 207 тыс. до 417 тыс. руб. за квадратный метр. Правда, продажи идут вяло: минимальная цена за двушку снизилась за последние три года с 16 млн до 10,7 млн руб.

Воронов говорит, что надо во всем находить что-то хорошее: вот он, например, получил большую квартиру, да и вид из окна замечательный. Что до ремонта… Хотя работы давно закончены, Сергей до сих пор вспоминает ту эпопею с дрожью. На вопрос: «Может быть, не стоило и затеваться?» — Воронов отвечает не задумываясь: «Муниципальный ремонт — это зло, он устроит только совершенно нищего человека. И потом, только я въехал, пришел сантехник, который предупредил: смесителями нельзя пользоваться, их надо сразу менять, иначе залью всех. Хорошо, что смесители, а не унитаз».

Входной буклет

Истории о том, как людям приходится после муниципального ремонта делать свой, в социальных сетях всегда вызывают бурную реакцию. А теперь, когда москвичей планируют массово переселять, реакция эта стала не просто бурной — настоящая истерия.

Мэрия даже открыла шоу-рум, чтобы показать отделку комфорт-класса, которую будут предлагать переселенцам, и выпустила специальный буклет.

«Из буклета очевидны две вещи: предложенные решения гораздо ближе к низкокачественному муниципальному ремонту, который бы не хотелось видеть как нечто базовое и нормальное для жителей Москвы. И не менее очевидно, что буклет собран впопыхах и не всерьез, потому что представленные фотографии не соответствуют тому набору материалов, который там же указан. Это просто смешно»,— говорит один из основателей сервиса «Сделано» Илья Шаргаев.

По его словам, сейчас это очень нервная тема. «Конечно, постараются делать максимально дешевую отделку. И людей это очень сильно беспокоит. Тем более что в отличие от строительства никаких жестких стандартов в отделке в принципе нет»,— подчеркивает Шаргаев. Стоимость муниципальной отделки он оценивает в 2,5–3 тыс. руб. за квадратный метр. «Раньше муниципальная отделка предусматривалась во всех панельных домах. У крупных домостроительных комбинатов были целые ремонтно-отделочные управления, которые ее делали и выбирали часть мощностей Московской и Тульской обойных фабрик. Обои и линолеум использовались самые примитивные»,— рассказывает коммерческий директор компании «Сити XXI век» Виталий Разуваев.

Всеохватная отделка

Набирает силу и другая тенденция: кризис и жесткая конкуренция на рынке недвижимости вынудили девелоперов сдавать с отделкой квартиры, предназначенные на продажу. Сейчас это заметный тренд на рынках Москвы и МО.

До недавних пор проекты строительства квартир под ключ были единичны: к примеру, в 2008 году компания «Ведис групп» начала застраивать микрорайоны (проекты «Марфино», «Алексеево», «Нахимово» и т. д.), где можно было купить квартиру с отделкой, входившей в стоимость жилья. Другим успешным проектом, причем в премиум-классе, что большая редкость для этого сегмента, был ЖК «Форт Кутузов», построенный компанией Mirax Сергея Полонского. О массовой сдаче квартир с отделкой под ключ речи, однако, не шло, под отделку отдавали только отдельные секции в строящихся домах, предлагая ремонт за дополнительную плату и в качестве опции.

Пару лет назад ситуация поменялась: застройщики начали активно продвигать квартиры с отделкой. По словам Разуваева, в первую очередь это было связано с запросами покупателей. Многие хотели купить квартиру, в которой отделка была бы включена в стоимость договора долевого участия (ДДУ), чтобы можно было взять на отделку ипотечный кредит.

В результате, по данным управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, если в 2014 году на первичном рынке в старых границах Москвы квартиры с отделкой от застройщика были доступны в четверти новостроек, то в 2017-м — уже в трети жилых комплексов.

Всплеск предложений квартир под ключ в Москве произошел в 2015 году, когда на фоне снижения платежеспособного спроса резко усилилась конкуренция из-за выхода на рынок новых масштабных проектов.

Дальнейшее развитие тренд получил в Московской области. В качестве примера Литинецкая приводит Котельники, где в 2014 году только в 20% комплексов можно было найти квартиры под ключ, а в 2017-м — уже в 42,8%. «Общую тенденцию еще раз подтверждает и город Видное, где в 2014 году не было ни одного проекта с квартирами под ключ, а в 2017-м уже 70% новостроек предлагали отделку»,— рассказывает она.

Эти наблюдения подтверждает и генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец, который приводит статистику по Новой Москве. «В частности, в конце 2014 года в ТиНАО жилье с ремонтом предлагалось в пяти проектах, или в 14,7% всех ЖК, в 2015-м — уже в семи проектах, или в 19,4%, в 2016-м — в десяти проектах, или в 25% комплексов»,— рассказывает Зубец.

Дошло до того, что теперь купить «голые стены» удается не всегда. «Мы просто не нашли квартиру без отделки в том районе, в котором хотели. Поэтому купили с отделкой. Я довольна»,— говорит наша собеседница Татьяна. Татьяна рассказывает, что покупка — квартира в одном из ЖК в Мытищах — вписалась в запланированный бюджет. К тому же появилась возможность вообще не заниматься ремонтом два-три года.

На рынке квартир премиум-класса ничего подобного пока нет. «В премиальном сегменте квартиры с отделкой пользуются меньшей популярностью. Это подтверждают и исследование, которое мы проводили, и наш опыт реализации. Изначально мы планировали выводить на рынок квартиры с отделкой, но низкий спрос на этот продукт показал, что покупатель не готов приобретать жилье с отделкой даже от именитого дизайнера. Ему важно создавать индивидуальное пространство»,— рассказывает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов.

Ремонт-маркетинг

Недавно специалисты аналитического и консалтингового центра инвестиционно-риэлтерской компании Est-a-Tet проанализировали столичные проекты комфорт-класса внутри МКАД, в рамках которых реализуются однокомнатные квартиры и апартаменты с отделкой (бюджет до 6 млн руб.). По их оценкам, стоимость отделки от застройщика в московских проектах комфорт-класса начинается от 15 тыс. руб. за квадратный метр и может доходить до 30 тыс. руб. при использовании более качественных и дорогостоящих материалов. «Тем не менее это процентов на 30 дешевле, чем ремонт своими силами»,— посчитали в Est-a-Tet.

Более того, на рынке сегодня сложилась такая ситуация, когда застройщики не могут поднять цены, чтобы получить за отделку квартиры привычную для них маржу, и иногда вынуждены продавать ремонт по себестоимости. «Как показывает практика, если стоимость отделки превышает 15% цены квадратного метра, то, скорее всего, покупатель откажется от отделки в пользу самостоятельного ремонта. Данная тенденция характерна именно для проектов массового сегмента»,— отмечает Литинецкая.

Застройщики тоже стараются удешевить ремонт, тем более, говорят, какие-то материалы и элементы дешевеют. «Когда натяжные потолки только появились, это было что-то запредельное и по восприятию, и по цене. А сейчас технологии развиваются, стоимость материалов снижается, получается продукт цена—качество»,— говорит Разуваев.

Добиваются застройщики и больших скидок у поставщиков и производителей стройматериалов за счет внушительных объемов заказов. Так, на керамическую плитку, межкомнатные двери или напольные покрытия скидки доходят до 50–55% розничной цены. «Да, застройщики просто выкручивают руки производителям и поставщикам, добиваясь скидок»,— подтвердили “Ъ” и топ-менеджеры одной крупной компании—производителя стройматериалов.

Сам себе штукатур

«У меня товарищ купил точно такую же однушку, как я, только в Павшинской пойме, и увяз в ремонте. Когда я прислал ему фотографии своей, он быстро прикинул и говорит: отделка потянет тысяч на 700. О какой отделке речь? Да самые дешевые материалы из “Леруа Мерлен”. Только я-то никаких 700 тыс. дополнительно не платил — у меня все было сделано, я приехал и живу, а у моего товарища квартира в два раза дороже вышла, что, даже учитывая разницу в местоположении, много»,— рассказывает Андрей Новиков, купивший однушку в новостройке недалеко от аэропорта Внуково.

Стоимость отделки, конечно, очень разнится. «Но возьмем стандартный вариант: качественное остекление и радиаторы, обои под покраску, ламинат, межкомнатные двери, сантехническое оборудование, зеркала и полки в ванной комнате»,— рассуждает Разуваев. С установкой сантехники стоимость отделки в комфорт-классе, по его мнению, в зависимости от материалов, колеблется от 10 тыс. до 18 тыс. руб. за квадратный метр в зависимости от уровня материалов.

А в «Инкоме», например, говорят, что цена отделки застройщиков начинается от 5 тыс. руб. за квадратный метр.

Отделка под ключ означает, что в квартире сделаны все черновые работы (стяжка, выравнивание и шпаклевка стен, разводка коммуникаций) и чистовые, или финишные, этапы ремонта (укладка ламината и керамогранита, поклейка обоев, установка сантехники). По подсчетам одного из застройщиков, расходы на самостоятельную отделку составляют в среднем от 20 тыс. до 30 тыс. руб. за квадратный метр, то есть отделка даже небольшой однушки может обойтись в 1,4 млн руб.

Массовый дизайн с индивидуальным подходом

По словам Ильи Шаргаева, с отделочными работами у застройщиков даже коммерческого жилья есть вполне очевидные проблемы. «Зачастую этот ремонт невысокого качества и недалеко ушел от того пресловутого муниципального. Достаточно зайти и посмотреть шоу-румы. К тому же у них ограничены варианты — с точки зрения планировки квартиры, расположения розеток и каких-то других функциональных вещей,— говорит Шаргаев.— Никакой адаптации никто из застройщиков на сегодняшний день не предлагает».

Впрочем, это и позволяет делать ремонт дешевле.

Застройщики говорят, что бьются за покупателей, делая ставку на эргономику планировочных решений, чтобы не требовались переоборудование или перепланировка.

«Кухня обойдется покупателю минимум на 10% дешевле, чем если заказывать ее напрямую. Пять лет назад я покупал квартиру с отделкой в Коммунарке. И ничего подобного тогда на рынке не было. Я бы с удовольствием купил»,— рассказывает Евгений, руководитель отдела по работе с застройщиками в компании, которая занимается установкой кухонь.

Павел Брызгалов из ФСК «Лидер» подчеркивает, что несколько «комплектаций» отделки в рамках одного ЖК уже норма. В отдельных проектах покупатели могут выбрать не только тот или иной стиль, но и уровень проработки: например, базовый или дизайнерский. Наконец, покупатель может подобрать даже квартиру с мебелью — въехал и живешь.