Альфа-банк избавляется от торгцентра

Инвестиционная компания А1, входящая в «Альфа-групп», нашла покупателя на торговый центр «Карнавал» в подмосковном Чехове. Этот объект может приобрести Сбербанк в интересах одного из своих клиентов. Рыночная стоимость «Карнавала» почти в полтора раза ниже заявленной продавцом, поэтому поиск интересанта занял почти год.

А1 нашла претендента на покупку торгового центра «Карнавал» в подмосковном Чехове, сообщил собеседник “Ъ”, знакомый с ситуацией. По его словам, переговоры о покупке ведет одна из структур Сбербанка. По словам другого источника “Ъ”, это инвестиционная «дочка» Сбербанка — Sberbank CIB, которая действует в интересах третьего лица. В А1 от комментариев отказались. В пресс-службе Сбербанка заявили, что Sberbank CIB не ведет сделку с «Карнавалом». Впрочем, источник “Ъ”, близкий к Сбербанку, подтвердил, что у одной из структур банка есть интерес к торговому центру.

«Карнавал» не единственный актив, который собиралась продавать А1. Летом 2016 года инвесткомпания получила портфель объектов от Альфа-банка, которому он достался от проблемного заемщика — группы RB Invest в счет уплаты долгов. Банк судился с RB Invest с весны прошлого года, требуя банкротства двух структур должника, общая задолженность которых, по материалам суда, достигала $93,8 млн. Но, по данным Альфа-банка, в конце 2015 года общий долг всех компаний RB Invest перед банком составлял $217,7 млн. В итоге кредитор и RB Invest договорились о погашении за счет продажи активов последней — торговых центров «Карнавал» (32,8 тыс. кв. м) в подмосковном Чехове и «Метромаркет» (5,7 тыс. кв. м) у станции метро «Сокол» в Москве и 50 тыс. кв. м в логистическом комплексе «PNK Чехов». Ранее консультанты оценивали стоимость этих объектов в 4,5–5 млрд руб. ($69–77 млн по курсу на момент оценки в прошлом году). В начале 2017 года в переговорах о приобретении площадей «PNK Чехов» активно участвовала группа «Сафмар» семьи Гуцериевых—Шишхановых, но сделка не сложилась. «Метромаркет» тоже не продан. Один из собеседников “Ъ” рассказывал, что RB Invest была не единственным собственником универмага. «Партнерами по объекту были несколько физических лиц, которые не хотели его продавать»,— отмечал он.

RB Invest создал в 2010 году акционер Русского международного банка Алексей Курочкин с партнером Алексеем Дедюлей. Компания была заметным игроком рынка коммерческой недвижимости. В ее портфеле была сеть «Метромаркетов», торговый центр «Торговый квартал» в Домодедово, коттеджный поселок «Усадьба Усово» на Рублево-Успенском шоссе. Сейчас у RB Invest нет активов в недвижимости. Связаться с Алексеем Курочкиным не удалось.

Портфель RB Invest трудно продается, в том числе из-за завышенных ценовых ожиданий продавца, считает один из собеседников “Ъ”. «Расхождение в цене между продавцом и покупателем основное, что тормозит большинство сделок»,— напоминает он, добавляя, что, например, заявленная цена «Карнавала» была 2,4 млрд руб. Партнер Capital Global Partners Светлана Кара оценила текущую рыночную стоимость объекта в 1,7–1,8 млрд руб.

По словам директора департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алана Балоева, небольшие торговые центры в городах ближнего и среднего Подмосковья интересны обычно небольшим инвесторам, так как они дешевле крупных столичных объектов и обладают понятными конкурентными преимуществами. У торгцентра «Карнавал» гарантированный трафик посетителей из числа местных жителей и нет прямых конкурентов в городе. «Это объект со стабильным денежным потоком на долгосрочную перспективу, но об увеличении доходности говорить не приходится»,— поясняет господин Балоев. Он добавил, что покупательная способность жителей Чехова сопоставима со столичной, так как большинство горожан работает в Москве.

Екатерина Геращенко