Жилищные кооперативы доживают последние дни

Столичные девелоперы перестали продавать жилье через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). В Москве осталось четыре проекта, средства в которые привлекаются по такой схеме: их общая площадь достигает 723 тыс. кв. м, или 8% от всего объема продаваемых новостроек. Для сравнения: пять лет назад через продажи паев реализовывалось 60% всех квартир в столице. Покупатели предпочитают договоры долевого участия (ДДУ) и готовы переплачивать за них, используя ипотеку.

В Москве осталось четыре жилых девелоперских проекта, где квартиры продаются через ЖСК, сообщил глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев. По его оценкам, через кооперативы привлечено 150 млн руб. «Абсолютное большинство московских застройщиков привлекают средства населения через ДДУ»,— подчеркнул он, отметив, что сейчас в стройке 530 домов. К текущему моменту в столице частные инвесторы вложили в строительство жилья почти 1 трлн руб. В Москве действуют 86 тыс. ДДУ. По данным Москомстройинвеста, в 2012 году через ЖСК продавалось 60% жилья в столичных новостройках. «Это были проекты, начатые в 2010–2011 годах, в период бума на рынке жилья»,— напомнил Константин Тимофеев. В «Метриум Групп» сообщили, что сейчас через ЖСК в Москве продаются квартиры в жилых комплексах (ЖК) О7 (ГК «Базис»), «Эталон-Сити» (ГК «Эталон»), The MID (заказчик МИД РФ) и «Мосфильмовский» (ГК «МонАрх»): их общая площадь достигает 723 тыс. кв. м. По данным Москомстройинвеста, всего сейчас в продаже 9 млн кв. м жилья.

Продажа жилья через ЖСК получила популярность около 15 лет назад. Продажа соинвесторам паев ЖСК является законодательно разрешенной схемой, описанной в Жилищном кодексе и федеральном законе №214, регулирующем привлечение средств дольщиков.

Но пай остается более рискованным инструментом инвестирования в отличие от того же ДДУ. «ЖСК в отличие от застройщиков, применяющих механизм привлечения средств через ДДУ, строят только на деньги пайщиков, поэтому такие дома могут строиться дольше. Продажи паев шли по предварительным договорам, которые просто фиксировали намерение в будущем заключить договор на определенных условиях. Они не регистрировались в Росреестре, это означает, что квартира могла быть продана дважды»,— перечисляет юрист BGP Litigation Олег Хмелевский, добавляя, что ЖСК могли начать привлечение средств без оформления земли и разрешения на строительство.

1,58 триллиона рублей вложено в 2010–2017 годах гражданами в строительство жилья в Москве (данные Москомстройинвеста)

В 2011 году в соответствующую статью Жилищного кодекса были внесены изменения, в связи с ними все ЖСК для осуществления строительства должны были получить статус застройщиков и оформить правоустанавливающие документы на юридическое лицо, право на землю, градостроительный план земельного участка, разрешение на строительство. Олег Хмелевский говорит, что тогда же начала меняться правоприменительная практика: в 2011 году пленум Высшего арбитражного суда постановил, что общегражданские договоры о будущей вещи, то есть строящейся недвижимости, с условием оплаты этого предварительного договора надлежало квалифицировать как основные, а не предварительные.

Популярность ЖСК у покупателей стала со временем снижаться, так как эту схему использовали для привлечения и последующего вывода средств мелкие компании. Но это не останавливало и крупных игроков. Через ЖСК шли продажи у ГК ПИК. Вчера в компании сообщили, что давно перестали пользоваться этой схемой. Такую же схему использовал и «Мортон», который в 2016 году выкупил владелец ПИК Сергей Гордеев. Но полностью дискредитировала механизм ЖСК группа СУ-155 депутата Мосгордумы Михаила Балакина: сейчас обязательства перед 30 тыс. пайщиками банкротящегося застройщика выполняет государство.

Участники рынка говорят, что на цену продаж использование той или иной схемы не влияет. «“Мортон” реализовал одновременно по ДДУ и ЖСК квартиры в ЖК “Катюшки”. Разница в цене была минимальной и определялась скорее расположением корпусов, чем схемой продажи»,— вспоминает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Это подтверждает директор по развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов: «Мы используем ДДУ, потому что покупатели больше доверяют этой схеме». Основные преимущества покупки по ДДУ, недоступные в схеме через ЖСК,— это регистрация договора, что страхует от повторной продажи, невозможность изменить стоимость в одностороннем порядке, вариативность расторжения контракта и следующие за этим последствия. По словам Марии Литинецкой, исчезновению ЖСК способствовало также развитие ипотеки. «Снижение ставок по ипотеке сделало ДДУ более привлекательным по сравнению с ЖСК, где паи можно оплачивать в рассрочку, но без гарантии получить жилье»,— отметила она.

Екатерина Геращенко