Рынок загородной недвижимости на юге страны развивается медленными темпами из-за экономической ситуации: снижение реальных доходов населения сократило спрос на покупку коттеджного жилья, в особенности бизнес-класса. По прогнозам экспертов, полное восстановление рынка начнется к 2019–2020 годам: именно к этому времени и возможен новых строительный бум загородного жилья.

Интерес к коттеджам

За последние два года на рынке загородной недвижимости как в России, так и на Юге, наблюдается снижение объемов продажи жилья. Причины этой ситуации вполне закономерны: кризисные явления в экономике, вызвавшие определенное понижение уровня жизни, падение платежеспособного спроса со стороны потребителей, существенное ослабление курса рубля и др. В последние годы тенденция переезда из города набирает обороты, но кризис значительно изменил планы россиян, говорит директор филиала «БКС Премьер» Андрей Широков. «Сейчас ситуация стабилизировалась, но отсутствие роста реальных доходов населения не позволяет говорить о большом увеличении спроса на недвижимость, поэтому объемы строительства минимальны, а цены стагнируют»,— говорит эксперт.

Несмотря на это, в данном сегменте появляются новые игроки: по информации аналитика ГК «Финам» Алексея Коренева, за последние несколько лет на первичный рынок малоэтажного строительства (МЖС) Ростова вышло много краснодарских застройщиков, которые значительно изменили рыночную ситуацию в Ростове. Эксперт отмечает, что за год объем возводимого МЖС возрос почти на 20% (до 1,5 млн кв. м), уровень цен в комфорт-классе снизился более чем на 7%. «Столкнувшись с ситуацией падения доходов и обесценивания рубля, многие домохозяйства, планировавшие покупку или строительство загородного жилья, предпочли занять выжидательную позицию, пытаясь определить направление дальнейшего развития трендов в российской экономике. Сейчас, когда стало понятно, что страна понемногу адаптировалась к жизни в условиях санкций и риски внезапного обрушения экономики или отдельных ее сегментов заметно ослабли, спрос, в том числе и на недвижимость, начинает понемногу оживать»,— отмечает он.

Участники рынка сходятся во мнении, что даже несмотря на кризисную ситуацию покупатели продолжают интересоваться загородной недвижимостью. Офис-менеджер ЖСК «Березовая роща» Татьяна Мельникова сообщает, что сейчас свидетельства на недвижимость в первых двух очередях данного поселка получили 130 семей, еще 20 коттеджей пока не проданы. «Спросом пользуются небольшие дома площадью 100 кв. м, стоимостью 1,65 млн руб. К участку идут полторы сотки земли, но сразу отмечу, что это строительный вариант»,— добавляет она. Директор департамента продаж «ИНПК Девелопмент» Тимур Захарченко заявляет, что в коттеджном поселке «Донской», который реализует компания, распроданы все дома, там расположены коттеджи стоимостью до 12 млн руб. «В поселке Жилой Сквер „Мой дом“ в среднем дом площадью 100 кв. м стоит около 3 млн руб. После 2014–2016 годов на рынке осталось меньше игроков, чем было в 2012–2013 годах, и мы положительно оцениваем перспективы в этом сегменте для нашей компании»,— говорит господин Захарченко.

Новые предложения

Самым пострадавшим от кризиса сегментом в загородной недвижимости как в Краснодарском крае, так и в Ростовской области участники рынка называют коттеджи бизнес-класса. «Стоимость таких объектов — в пределах 5–7 млн руб., а падение спроса превышает 50%. Это связано в первую очередь со снижением покупательной способности населения. Жилье элитного класса вообще не почувствовало кризиса, по своему опыту могу сказать, что зачастую спрос превышает предложение»,— говорит директор строительной компании «Этика Дом» Денис Кончеленко.

В кризис потенциальные покупатели загородной недвижимости проявляют большую требовательность: им необходимы не только качественное жилье и ухоженные улицы, но и благоустроенность дворов, наличие участков площадью три-четыре сотки, наличие развитой инфраструктуры в виде детского сада, школы, больницы, а также хорошая экология. Начальник отдела продаж КП «Солнечный берег» Алина Бадалова отмечает, что в последнее время желающих переехать за город интересует безопасность объектов: наличие камер слежения и охраны. «Жители крупных городов устали от шума мегаполисов, пробок и переезжают в коттеджи. При этом самым важным фактором при покупке выступает цена: коттедж площадью 120 кв. м стоит столько же, сколько трехкомнатная квартира (70 кв. м) на окраине города»,— говорит она. По данным Алины Бадаловой, сейчас у «Солнечного берега» в Краснодарском крае один коттеджный поселок на 108 домов, который заполнен на 30%. «Средняя стоимость дома площадью 120 кв. м составляет 3 млн руб. Цена при этом схожая по всему рынку на Кубани — здесь застройщики коттеджных поселков ориентируются на эконом-класс. Падения спроса они пытаются избежать, используя маркетинговые механизмы — акции и спецпредложения — или предлагая покупателям низкую цену на этапе строительства»,— говорит она.

Восстановление за три года

Одним из факторов развития загородной недвижимости на Кубани застройщики называют переезд в регион жителей Сибири и Дальнего Востока. Именно у приезжих жителей загородные коттеджи эконом-класса в Краснодарском крае остаются востребованными, отмечают участники рынка. Жители Кубани покупают коттеджные дома хуже: из-за снижения цен на недвижимость они не готовы продавать свою квартиру и переезжать за город. Денис Кончеленко рассказывает, что в связи с данной ситуацией компания построила коттеджи стоимостью около 750 тыс. руб. на участках в три сотки земли. «Площадь такого дома сравнима с квадратурой однокомнатной квартиры, поэтому сейчас у нас очень большой спрос на такое предложение — данный сегмент не занят в регионе. В ближайшее время начнем строить аналогичный коттеджный поселок на 300 домов эконом-класса»,— рассказывает он.

Загородная недвижимость уже перестала восприниматься как объект инвестиций, отмечают эксперты. Алексей Коренев считает, что застой в реализации жилья последних лет постепенно смещает приоритеты от инвестиционного строительства в сторону приобретения жилья «для себя», что также сказывается на объемах вводимой загородной недвижимости. По мнению экспертов, спрос на загородные дома в ближайшее время восстановится: людям надоело жить в бетонных коробках, и они хотят быть «ближе к земле». «До полноценного восстановления рынка пройдет еще два-три года, хотя по загородной недвижимости ситуация может складываться лучше. Оно начнется в 2019–2020 годах, если прогнозы о росте реальных доходов оправдаются. В ином случае сложная ситуация будет сохраняться еще дольше»,— прогнозирует Андрей Широков. Загородная недвижимость останется популярной, поэтому по мере улучшения экономической ситуации вполне возможен новый загородный бум, особенно в южных регионах, а также вблизи мегаполисов, резюмируют эксперты.

Елена Лукашова, Никита Королев