Москва держит инвесторов
Коммерческая недвижимость в столице остается одной из самых дорогих в Европе
Москва вошла в топ-5 городов Европы с самыми высокими ставками капитализации на премиальные офисы и торговые центры, подсчитали в Knight Frank по итогам первого полугодия этого года. Но высокая доходность по сравнению с другими городами в Европе не отменяет осторожность крупных международных инвесторов: они по-прежнему считают российский рынок высоко рисковым.
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ
Ставка капитализации — это отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу, который он приносит за год. На этот показатель инвесторы ориентируются, оценивая возможный срок окупаемости объекта. В Москве ставки капитализации на премиальную коммерческую недвижимость — офисы и торговые центры — составляют 9,75% и 10,75% соответственно и существенно отличаются от средневропейских. Для сравнения, этот показатель для офисов Лондона, Парижа, Женевы — 3% годовых, для торговых центров — 3,75%. По словам директора департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank Алана Балоева, высокие значения ставок капитализации в Москве сохраняются из-за того, что рынок более волатилен. «Для иностранных инвесторов, в частности крупных международных фондов, российский рынок остается более рискованным, несмотря на более высокую доходность»,— говорит он.
Интерес инвесторов к коммерческой недвижимости стал слабее.
Объем инвестиций в этот сегмент в Европе по итогам первого полугодия 2017 года составил €90,3 млрд, что на 8% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. В отдельных странах падение было более глубоким. В Швеции оно достигло 37,5%, в Великобритании — 19,9%, в Италии — 22,1%. Стабильно положительные результаты показывает Германия, где прирост объем инвестиций в недвижимость составил 41%, в Испании рост превысил 39%.
Инвесторы постепенно переключаются с офисов на торговую недвижимость. По данным Knight Frank, тренд падения доходности премиальной офисной недвижимости стал общеевропейским, он зафиксирован в Москве, Амстердаме, Брюсселе, Милане, Вене и других городах. Европейский индекс доходности премиальной офисной недвижимости, рассчитываемый Knight Frank, снизился на девять базисных пунктов за второй квартал до нового минимума — 4,35%. Но ставки аренды в офисах растут: рост показателя зафиксирован в десяти европейских городах из 26. Москва не вошла в их число, в среднем за год ставки в дорогих бизнес-центрах снизились на 3–5%, но осталась в пятерке лидеров по уровню ставок аренды офисной недвижимости — €684 за 1 кв. м в год. В сегменте торговых центров Москва входит в топ-3 по стоимости аренды: аренда квадратного метра обойдется в €3067 в год. Лидеры рейтинга — Лондон (€5444) и Дублин (€3500).