Как продается недвижимость на полуострове

Крым — полуостров контрастов. Там мало строят и много недостраивают, там цена метра в соседних похожих домах может различаться во много раз, там продают квартиры за рубли, а считают в долларах. И все ждут, когда построят спасительный мост.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Календарное лето закончилось. Настоящего в Москве в этом году не было — вся надежда на «бабье». В Крыму же всю следующую неделю обещают солнце, а температура воздуха будет порой переваливать за 30 °С.

Тем не менее лето кончилось и там. Раньше с наступлением осени в Крыму начинался высокий сезон на рынке недвижимости. Однако сейчас спрос на нее на полуострове риэлторы характеризуют как вялотекущий.

«Спрос по ипотечным сделкам уже не так зависит от сезона, как от того, когда военным выделяются жилищные сертификаты “на Крым”»,— говорит коммерческий директор агентства «Миэль» в Симферополе Александр Трухин.

В апреле этого года власти Крыма ввели запрет на стройку в Алуште, Евпатории, Керчи, Судаке, Саках, Феодосии, Ялте и Симферополе, а также в шести районах Крыма. В результате из-за приостановок и пересмотра инвестконтрактов с застройщиками было заморожено множество строек.

«Очень много недостроя»,— констатирует глава департамента проектного консалтинга и инвестиций компании «Бест-новострой» Татьяна Шарова.

По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова,

по состоянию на конец августа 2017 года в Крыму и Севастополе экспонируется около 14,5 тыс. квартир на вторичном рынке и примерно 2,9 тыс. лотов в новостройках.

«Вторичный рынок недвижимости в Крыму разнообразен, это и дешевые квартиры в старом жилом фонде, и элитная недвижимость — апартаменты, пентхаусы как в старых домах, так и в новостройках. Также на рынке представлены к продаже как ликвидные объекты с реальной рыночной ценой, так и объекты по ценам завышенным, которые, к сожалению собственников, продаются достаточно длительное время»,— рассказала “Ъ” генеральный директор офиса «Миэль» в Ялте Эльвина Боси. Первичный же рынок представлен новостройками эконом-, бизнес- и элиткласса.

Статистика знает не все

Если верить официальной статистике Росреестра, динамика продаж по договорам долевого участия (ДДУ) выглядит впечатляющей, но в абсолютных цифрах — речь идет о мизерном количестве сделок: в первом полугодии в Крыму и Севастополе было заключено всего 1,125 тыс. ДДУ против 706 ДДУ в первом полугодии 2016 года.

Для сравнения: в Москве в первой половине этого года Росреестр зафиксировал свыше 31 тыс. сделок по ДДУ, в Московской области — 44,5 тыс., в Краснодарском крае — 21,6 тыс.

По оценкам Алексея Попова, относительный показатель по продажам новостроек (на одного жителя) в Крыму заметно ниже, чем в среднем по РФ. Он объясняет это тем, что на полуострове заметная часть квартир на первичном рынке продолжает продаваться по схемам, отличным от 214-ФЗ. То есть львиная доля сделок просто не отражается в статистике по ДДУ.

«В Крыму сейчас такая ситуация, что, по сути, рынок находится на новой стадии своего развития. И там сейчас происходит смена всего, в том числе законодательной базы. Они переходят на российские стандарты»,— объясняет Татьяна Шарова. Оценить реальный объем сделок с недвижимостью, в том числе и в «тени», не берутся ни риэлторы, ни консультанты.

Согласно данным экспертов Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в Республике Крым и Севастополе сегодня осуществляют деятельность (в соответствии с 214-ФЗ) 28 застройщиков, возводящих 336 тыс. кв. м жилья. Непосредственно на Республику Крым приходится чуть более половины застройщиков — 16, общий объем строительства которых оценивается в 214 тыс. кв. м. А полтора-два года назад по 214-ФЗ работали буквально один-два застройщика.

Фокус в том, что застройщики могут продавать один объект по 214-ФЗ, а другой — нет.

«Только что я вернулась из Ялты, где есть несколько крупных застройщиков, мы смотрели их буклет и видели, что они строят 10–15 ЖК и только два из них продаются по 214-ФЗ»,— говорит Татьяна Шарова.

У доллара в плену

Начиная с конца 1990-х годов россияне активно инвестировали в Крым: российские компании «парковали» свои капиталы в гостиничном бизнесе, а частники покупали дома в Севастополе, Ялте, Феодосии или в Гурзуфе в качестве дальней дачи.

«Знаете, как я дом в Севастополе себе купил? Приехал с семьей отдыхать, взял доллары, за границу все-таки ехали, оказалось все настолько дешево, что на оставшиеся от отдыха деньги купил себе дачу. В конце 90-х мы чувствовали себя в Крыму миллионерами. До того как Крым стал наш, ездили туда каждый год»,— рассказывает менеджер по продажам стройматериалов из Москвы Василий Липатов.

«А мы купили квартиру в Гурзуфе. Для чего? Да просто искали, куда вложить деньги. А теперь ее не продашь! Там вообще ничего не продашь»,— уверена москвичка Лидия.

На самом деле продать можно, весь вопрос в цене. После присоединения Крыма к России стоимость недвижимости на полуострове взлетела. Причем первый скачок цен на 10–15% произошел буквально в первые несколько дней после проведения референдума.

По сравнению с уровнем весны 2014 года, по оценкам ЦИАНа, стоимость жилья в Крыму к сегодняшнему моменту выросла почти в 1,5 раза.

Значительная часть этого роста пришлась на девальвацию рубля в конце 2014-го.

«До 2014 года цены на жилье в Крыму были долларовыми, что резко выделяло их из всего российского рынка жилой недвижимости, где в иностранной валюте экспонировалась только часть элитного сегмента в Москве»,— напоминает Алексей Попов.

В 2015–2016 годах цены постепенно корректировались. «В прошлом году цены немного просели»,— говорит Александр Трухин. Однако они по-прежнему остаются на высоком уровне.

По словам Попова, это связано в том числе и с инертностью предыдущих лет, желанием покупателей вернуть свои долларовые инвестиции, с позицией части собственников, проживающих на Украине, где привязка любых трат и доходов к валюте только усиливается.

Дорогой наш Крым

Средняя стоимость квадратного метра в Крыму, по данным ЦИАНа, 78,1 тыс. руб. за кв. м на «вторичке» и 87,5 тыс. руб. за метр на первичном рынке. Однако это «средняя температура по больнице».

«Вам надо четко разделять Крым и Южный берег Крыма (ЮБК). В Ялте, к примеру, цена квадратного метра в доме на первой линии доходит до 300–400 тыс. руб.»,— говорит генеральный директор компании «Регион Инвест Недвижимость» Сергей Иванов (строит апарт-отель «Царский Берег» в Ялте).

Подобные ценники в Крыму застройщики объясняют рядом причин.

«На ЮБК практически не осталось свободных площадок под строительство. Поэтому в той же Ялте земля — золотая»,— говорит Иванов.

Естественно, застройщики пытаются выжать максимум из каждого сантиметра дорогостоящей земли на ЮБК. К примеру, апартаменты с видом на море площадью 60,6 кв. м с учетом летнего помещения в апарт-отеле «Царский Берег» в Ялте стоят свыше 23 млн руб.

Второй фактор — это доступ к воде. А те, кто был в Ялте или, скажем, в Мисхоре, знают, что там гористая местность. «Спускаться с горы вроде легко, а вот подниматься не очень-то. Естественно, люди хотят купить апартаменты или квартиру в таком месте, где есть прямой доступ к воде. А таких объектов не так уж и много»,— рассказывает Иванов.

В результате цены в соседних домах на первой линии могут отличаться в несколько раз.

«Допустим, есть два соседних объекта, оба находятся на первой линии. Однако у одного дома есть свой пляж, есть возможность подойти к воде. А чтобы попасть на пляж от второго дома, вам нужно сначала спуститься, потом подняться или вообще на машине ехать. И стоимость квадратного метра в первом доме будет доходить до 200–300 тыс. руб., а в соседнем варьироваться от 60 тыс. до 100 тыс. руб.».

Разумеется, ценники на недвижимость в Крыму сильно различаются от города к городу, однако их объединяет то, что многие из них проигрывают своим ключевым конкурентам — курортным городам Краснодарского края.

«Конкуренция за покупателей из других регионов со стороны предложений в прибрежных городах Краснодарского края также сказывается на объемах сделок. В пользу Сочи, Геленджика, Анапы играет лучший уровень транспортной доступности, более развитая инфраструктура на фоне сопоставимого уровня цен — во всех этих городах есть аэропорты, тогда как в Крым долететь самолетом можно лишь в расположенный в глубине полуострова Симферополь»,— отмечает Алексей Попов.

По оценкам ЦИАНа, средние цены на первичном рынке в Ялте (124,4 тыс. руб.) даже выше, чем в Сочи (86,5 тыс. руб. в центральной части) и Адлере (78,9 тыс. руб.). Геленджик (63,8 тыс. руб.) и Анапа (48,3 тыс. руб.) дешевле Севастополя (73,2 тыс. руб.). А Симферополь (62,4 тыс. руб.) дороже Краснодара (45,6 тыс. руб.).

На вторичном рынке разрыв менее заметен, но все равно не в пользу недвижимости в Крыму: Ялта (117 тыс. руб.) — Сочи (99 тыс. руб.); Симферополь (67 тыс. руб.) — Краснодар (61 тыс. руб.); Севастополь (78 тыс. руб.) — Анапа (61 тыс. руб.), Геленджик (68 тыс. руб.).

Дисконт-центр

Низкие цены на вторичном рынке Крыма, конечно, тоже есть. Но они характерны лишь для внутренних районов полуострова и степной части Крыма (Армянск, Джанкой, Бахчисарай).

«Здесь цены (30–35 тыс. руб. за кв. м) соответствуют среднему уровню цен обычных райцентров юга России»,— говорит Алексей Попов.

Похожие ценники можно найти и в более продвинутых крымских городах. Например, в Симферополе, где, по словам Александра Трухина, основной жилой фонд составляют дома 90-х — нулевых годов, блочные, панельные, очень много и частного сектора, поскольку это южный город. Цены на «однушки» варьируются от 2 млн до 3,5 млн руб. и зависят как от качества самого дома, так и сделанного в квартире ремонта.

«В Симферополе еще много так называемых квартир на земле. В нашем понимании — это бараки: общий двор и у всех квартиры одноэтажные с отдельными входами. Старый город называется. Его все хотят снести, никак не снесут. Боюсь, вы не захотите такое покупать, потому что при всех плюсах: есть дворик, и есть, где машину поставить — это такое жилье очень низкого качества и достаточно старое»,— говорит Александр Трухин.

В объявлениях на ЦИАНе трехкомнатную двухэтажную квартиру «на земле» предлагают купить за 2,5 млн руб. (около 37 тыс. руб. за кв. м).

Стоимость квартир и апартаментов в новостройках тоже сильно гуляет в зависимости от городов: так, в Севастополе и Симферополе, где развернулись наиболее ударные стройки, цена однокомнатных квартир начинается от 1,7 млн руб. (Симферополь) и примерно 2 млн руб. (Севастополь). В Ялте, кстати, тоже встречаются предложения от 2,1 млн руб.

И еще важный штрих: квартиры, которые можно купить по такой цене в Симферополе, например, может и не дотягивают до того, что в России принято относить к жилью комфорткласса, но это не то массовое жилье, которое сейчас массово штампуют по России.

«Здесь не строят того, что мы называем “кладовка с окном”. Знаете, площади по 20 кв. м? Вот такого добра здесь нет. Строят полноценные квартиры на 33–42 кв. м уровня между эконом- и комфортклассом»,— говорит Александр Трухин.

Мост надежды

Доходность недвижимости в Крыму сейчас ниже, чем у Краснодарского края. Так, недавно аналитики ресурса Mirkvartir.ru подсчитали доходность и окупаемость частных домов на Черном море, и, по их оценкам, доходность частных домов в Крыму оказалась в среднем чуть ниже, чем в Краснодарском крае: 4,4%, а окупаемость дольше — 23 года.

В качестве основы для своих расчетов аналитики Mirkvartir.ru, похоже, использовали такой классический инструмент, как отношение цены недвижимости к стоимости ее годовой аренды без учета расходов на обслуживание — price-to-rent ratio (P/R ratio).

По подсчетам аналитиков Mirkvartir.ru, выгоднее всего оказалось сдавать дом в Керчи, где доходность составляет 6,4%, а окупаемость — всего 16 лет.

«Также неплохо идут дела у собственников коттеджей в Севастополе (5,9% и 17 лет) и Симферополе (5,8% и 17 лет). В крупных городах полуострова причина хороших показателей та же, что и в Сочи: зимой спрос на аренду хоть и падает, но не до нуля, поскольку там есть работа и идет какая-то жизнь»,— отметили аналитики.

Приличную доходность эксперты нашли в Бахчисарае (5,7% и 18 лет) и Феодосии (5,4% и 19 лет), но исключительно за счет низких цен на дома.

«Такие суммы относительно легко окупить даже при не самых высоких арендных ставках»,— считают эксперты ресурса Mirkvartir.ru.

Дорогая Ялта при всей своей туристической привлекательности уступает им — 5,3% и 19 лет. Аутсайдерами рейтинга стали Гаспра (2,9% и 34 года), Симеиз (3,1% и 32 года) и Гурзуф (3,3% и 31 год). И это расчеты самого оптимистичного сценария — при круглогодичной сдаче в аренду без ипотеки.

Сейчас все инвестиционные ожидания на полуострове связаны с открытием Керченского моста, говорит Татьяна Шарова:

«Все ожидают, что улучшится транспортное сообщение, когда будет достроен Керченский мост. Все его ждут со страшной силой».

«Разумеется, люди, которые не хотят на самолетах перелетать, привыкли путешествовать на своих машинах, сюда поедут. Все это даст определенный толчок, чтобы люди ездили в Крым отдыхать, покупать жилье в том числе. Это может подтолкнуть цены»,— мечтает Иванов.

Но проблема Крыма не только в отсутствии Керченского моста. Крым — это не круглогодичный курорт. «Там короткий сезон — в июне он начинается, и вот мы пару недель назад уезжали, там уже было холодно-холодно»,— замечает Татьяна Шарова.

В отличие от Сочи и Красной Поляны, куда туристы едут круглый год — зимой кататься на лыжах, а летом купаться на море, в Крыму пока ничего подобного массового нет.

Правительство предлагает сделать Крым круглогодичным курортом. В Крыму есть свои горнолыжные склоны — Ангарский перевал, курорты Ай-Петри и Чатыр-Дага.

На международном форуме, который проходил в Ялте в апреле этого года, обнародовались планы развития спортивных баз, чтобы наши спортивные команды могли приезжать, тренироваться.

«Все будет развиваться, просто не быстро — достаточно вспомнить опыт Сочи. Объявили об Олимпиаде, кажется, в 2007 году. Сейчас там инфраструктура, там здорово, но на это ушло десять лет, это нужно учитывать»,— говорит Татьяна Шарова.