«Нет такого застройщика, который отказался бы от чего-то нового»

Строительный рынок Воронежской области продолжает активно бороться с последствиями кризиса, находя все новые пути снижения себестоимости квадратного метра без потери качества возводимого жилья. О способах улучшения финансовых показателей компаний, возможностях для создания комфортной среды, новых инструментах повышения привлекательности новостроек как объектов продаж редакция «Ъ-Черноземье» решила поговорить с участниками рынка и экспертами.

За круглым столом на тему «Инструменты увеличения капитализации новостроек» в Studio23 собрались: руководитель управления главного архитектора администрации Воронежа Людмила ПОДШИВАЛОВА; генеральный директор ЗАО «Финансовая компания “Аксиома”», депутат гордумы Иван КАНДЫБИН; председатель совета директоров ООО «Инстеп», депутат облдумы Анатолий ШМЫГАЛЕВ; руководитель проекта «Первичка.PRO» Дмитрий КАРАБЕЛЯ; директор «Воронежтрубкомплекта» Михаил БЕРДНИКОВ; глава компании «Стегра Ойл» Ваге СТЕПАНЯН и главный инженер ООО «Гидросистемы» Алексей СЕМЕНОВ.

МОДЕРАТОР: Уже по итогам первого квартала нынешнего года региональные власти отметили, что на территории области было введено в эксплуатацию лишь половина (49%) от объема сданного за аналогичный период 2016 года жилья (129 тыс. кв. м). В дальнейшем этот тренд сохранился. Насколько актуально в этих условиях говорить о необходимости создания комфортной городской среды, какая роль при этом отводится местным властям?

Людмила ПОДШИВАЛОВА: На мой взгляд, комфортная, доступная среда должна формироваться в любые времена, и кризис никоим образом не должен накладывать на это свой отпечаток. Застройщики, думаю, подтвердят мои слова на 100%. При этом я прекрасно понимаю, что в сложные годы именно конкурентная борьба за место на рынке влияет и на комфортность предлагаемых рынку объектов. У потребителя появляется возможность приобретать именно то жилье, которое ему нравится. Предложение значительно опережает спрос. Несмотря на всю сложность ситуации, а наша страна уже с 2015 года в кризисном состоянии, у нас разработаны и действуют несколько профильных госпрограмм. Например, проект, затрагивающий сферу ЖКХ и городскую среду, его приоритетное направление в Воронеже — дизайн-регламент. Этот документ начал внедряться в городе как раз в 2015-м. Но я думаю, что к комфортному жилью застройщиков подталкивают не столько власти, сколько как раз высокая конкуренция на рынке.

МОДЕРАТОР: А что вы вкладываете сегодня в понятие «комфортная городская среда»?

ПОДШИВАЛОВА: Под этим я подразумеваю не только удобные планировочные решения в жилых кварталах, но и благоустройство территорий, озеленение. Причем могу сказать, что в своих документах, регламентирующих тоже благоустройство, городские власти стараются учитывать лучшие практики, которые есть за границей, но адаптированные под нашу страну. Наше архитектурное сообщество также на это уже ориентируется. Один из примеров — реконструкция более 16 га на Советской площади Воронежа по проекту КБ «Стрелка». Но вообще мне бы хотелось верить, что местные проектировщики получают от застройщиков пожелания именно с учетом комфортной среды. Под ней, повторюсь, мы понимаем не только хорошее мощение дворов и дорог, удачный паркинг, но и подведение к определенным стандартам детских площадок, мест отдыха взрослых и детей.

Я вижу сегодня, что сами застройщики стараются внедрять на своих объектах европейские элементы благоустройства, но могут нарушать при этом некоторые нормативные показатели. Тем самым они не позволяют на 100% выполнить характеристики этой самой комфортной среды. Пространство «не дышит» сегодня, оно слишком сильно зажато в рамках высокой плотности. Думаю, что постепенно ситуацию мы эту будем поправлять. И к дизайн-регламенту, который некоторых застройщиков, по их словам, буквально мучает, вскоре все будут относиться спокойно и положительно. При этом наше управление рассматривает все предложения от участников рынка. Мы понимаем, что сегодня такой документ не может быть неживым, обоснованные изменения в нем могут быть. Пока мы очистили более 170 улиц от визуального рекламного мусора. Это уже заметно, приведение к какому-то общему стандарту внешнего облика улиц города продолжится. И мне нравится, когда новые районы проектируются уже с определенными названиями и эстетической подачей. Это прекрасно работает на комфортность среды.

Cами застройщики стараются внедрять на своих объектах европейские элементы благоустройства, но могут нарушать при этом некоторые нормативные показатели

МОДЕРАТОР: То есть кризис или нет, а комфорт — в первую очередь?

ПОДШИВАЛОВА: 100%. В противном случае что мы будем потом рассказывать потомкам? Что у нас в 2015 году начался кризис, поэтому мы испортили город? Это не оправдание. Должно быть однозначное выполнение всех стандартов. Тем более это понимают сегодня не только застройщики, но у нас очень информированные и грамотные собственники жилья. Посмотрите, как потребители выбирают квартиры. Профессионалы: рассматривают и место положения, и близость к соцобъектам, учитывают транспортную доступность, этажность и плотность застройки. Так что кризис однозначно не должен делать жилье хуже.

Дмитрий КАРАБЕЛЯ: Действительно, компетентность потребителей в последние годы значительно возросла, а за 20 лет в риелторском бизнесе мы видели самые разные тенденции на рынке. Чего мы не увидели в последнее время, так это инструмента, с помощью которого будет налажено взаимодействие на всех уровнях: между застройщиками и риелторами, риелторами и потребителями. Проанализировав ситуацию, мы и создали наш продукт — профессиональный ресурс, который объединяет в единый механизм застройщиков с их объектами и профессиональное сообщество риелторов, которое обладает клиентской массой (как минимум, 25% покупателей жилья проходят через агентства). Причем с активным развитием интернета потребитель действительно становится все осведомленней. Ему надо быть уверенным, что за те деньги, которыми он располагает в конкретный момент, он получит самое лучшее. Поэтому ему нужно объективное и быстрое сравнение предложений по рынку.

Кроме того, наша программа позволяет правильно выстроить алгоритм взаимодействия между специалистами риелторского сектора и отделами продаж застройщика, ведь существует много нюансов, связанных с продажей квартир в конкретных комплексах. Учли мы и тот факт, что в риелторских агентствах существует большая ротация персонала. Соответственно, чтобы было возможно максимально быстро ввести в строй нового сотрудника, должен существовать доступный информационный ресурс, с помощью которого этот сотрудник будет грамотно коммуницировать с представителями застройщика. Личный кабинет в рамках нашего ресурса эту возможность дает. Появляется возможность оперативно взаимодействовать, получать любую информацию в виде справки как по объектам, так и по застройщикам в целом для сравнительной характеристики. Мы всю эту базу продумали и упростили. И очень надеемся, что серьезно увеличим продажи своим ресурсом путем воздействия на отложенный спрос.

Cтроители начнут вновь повышать качество жилья, только когда рынок начнет оживать

МОДЕРАТОР: Готовы ли к работе с таким инструментом застройщики? Ведь далеко не все из них готовы раскрывать некоторую информацию о себе, например, о количестве сданного, но непроданного жилья.

КАРАБЕЛЯ: Смотря с кем ведутся переговоры. К сожалению, если мы разговариваем с руководителями отделов продаж застройщиков или с коммерческими директорами, то менеджеры такого уровня просто не в состоянии принять решение по изменению системы продаж. Что же касается раскрытия информации, у нас есть отработанный механизм, который позволяет отражать информацию по непроданным объектам. И я ни разу не сталкивался с прямым запретом на какие-то данные. Но с нашей стороны не существует жестких условий, если есть опасения или пожелания застройщика, мы готовы их рассмотреть.

Иван КАНДЫБИН: Я думаю, что нет такого застройщика, который отказывался бы от каких-то новых технологий. Но если говорить об обычных подходах риелторов, когда есть необходимость в реализации квартир в конкретном объекте, тогда мы заключаем договоры, когда все нормально, тогда сами справляемся. Но по опыту могу вам сказать, что с точки зрения продаж наличие договора с риелторским агентством вообще никакой роли не играет. Потому что агентства эти в большинстве своем работают по принципу «позвонил телефон — продал, не позвонил — не продал». Или зашел человек на их сайт — продал, не зашел — понятно. Поэтому, когда мне говорят о какой-то виртуальной базе покупателей, которая у кого-то есть, я считаю это фантастикой. Если кто-то когда-то сталкивался с предвыборными технологиями, знает, что огромное количество людей приходят к кандидату и говорят: мол, у меня есть 5 тыс. человек, я их тебе приведу за такую-то цену, и они за тебя проголосуют. Вот такая же абсолютная ерунда. Но с точки зрения механизма, который вы предлагаете, он интересен и, вполне возможно, будет работать, готов встречаться и обсуждать.

МОДЕРАТОР: А «Аксиома» тоже скрывает информацию о сданном жилье?

КАНДЫБИН: У нас не такая большая компания, чтобы что-то скрывать. Но что касается воронежских гигантов в виде «Выбора» и ДСК — они абсолютно правильно делают, если эту информацию не раскрывают. И это должны делать и риелторы, и все остальные, кто каким-то образом к этой информации допущен. Она реально только негативно может сказаться на рынке. Мы с вами может только гадать, много ли у ДСК непроданных готовых квадратных метров или нет. Но никто никогда официально правду не скажет.

КАРАБЕЛЯ: Наша ежегодная статистика по наличию спроса показывает, что около 60% клиентов сами интересуются объектами (как вторичными, так и первичными), но 20-25% ищут специалистов. То есть для этой категории важнее найти тех, кто их за руку приведет к их квартире, чем самостоятельно что-то делать. Если мы рассматриваем эту часть аудитории, то из нее в лучшем случае сегодня агентства отрабатывают 1%. Мы предлагаем эту долю увеличить. И подчеркиваем, что у нас закрытый ресурс, которым пользуется только профессионал.

КАНДЫБИН: Но для этой части потребителей у нас и культура должна быть другая. За границей у человека в принципе не возникнет желания самостоятельно купить какую-то недвижимость. Он пойдет к специалисту, который знает рынок. У нас нет. Среднестатистический человек не сможет себе простить оплату риелтору 20-25 тыс. руб. за непонятные для него услуги. У нас культуры поиска вот этого профессионала еще не существует. Придет ли она? Может быть. Но мне сложно поверить в цифру 25%.

ПОДШИВАЛОВА: Мне прекрасно понятно, почему некоторую информацию о себе застройщики скрывают, но ее отсутствие вредит конкуренции.

КАРАБЕЛЯ: Согласен, но конкуренция в данном случае не должна резко сыпаться на голову. Строители должны быть к ней готовы.

ПОДШИВАЛОВА: Я считаю, что услуги риелторов сегодня должны быть на порядок выше, чтобы образованный покупатель понимал, за что он платит. Ну а что касается открытости информации, я просто вижу, как у нас зачастую создаются не жилые дома, а складские зоны крупных строительных компаний. И эти коробки ничуть не украшаю город. Думаю, буквально в течение этого года у нас сформируется настолько подготовленный покупатель, что он будет удивлять специалистов. То, что работало у застройщиков еще три года назад, сегодня требует обновлений.

Около 60% клиентов сами интересуются объектами (как вторичными, так и первичными), но 20–25% ищут специалистов

Анатолий ШМЫГАЛЕВ: Наша компания одной из первых в регионе сделала упор на комплексную застройку и создание оригинальной инфраструктуры в пригородных микрорайонах. Эта модель оправдывает себя и сегодня. Другое дело, что кризис повлиял абсолютно на всех, так как и у нас жилье практически по себестоимости продается. Но мы от своей концепции отходить не собираемся и понимаем, что она заработает. И я не согласен с тем, что есть некий отложенный спрос у людей, и они не покупают сейчас, потому, что вдумчиво выбирают. Они не покупают, так как денег нет. В целом же рынок находится в конфликте между комфортной средой и низкой ценой. Создавая комфортное жилье, мы повышаем его стоимость, при этом сужая круг потенциальных покупателей. Но я не могу дешевле продавать, хотя, возможно, хотелось бы еще снизить цену. Совершенно очевидно, что если у кого-то из строителей проблемы, он будет снижать стоимость жилья, но дальше что? Мы видим эти цены — 600 тыс. за квартиру, 450 тыс. Рынок ломают, а толку нет. Я считаю, что это в том числе и уход в низкокачественный продукт, и приучать потребителя к такому тоже со стороны строителей неправильно.

МОДЕРАТОР: Почему же?

ШМЫГАЛЕВ: У нас на входе в «Воронежпроект» есть такая цитата писательницы Дины Рубиной из повести «На солнечной стороне улицы»: «Человеку свойственна привязанность к местам его детства и юности. Может, потому, что в них, как в зеркале, как на глади воды, запечатлен твой образ, где ты был счастлив. Города должны жить долго. Дольше, чем люди. Они должны меняться постепенно и величаво, строиться основательно и не наспех. Улицы и площади называться раз и навсегда. Памятники — стоять незыблемо». Именно поэтому мы в компании и говорим о комфортной среде, стремимся создавать тот продукт, который будет приносить нам удовольствие. И мне как строителю, и потребителям, которые приобрели это жилье, и через пять-десять лет. Поэтому мы изначально выбрали стратегию — создавать не жилье, а формировать комфортную городскую среду. И вот мы строим и проектируем, отталкиваясь от этой позиции. Правда, сейчас какое-то время придется потерпеть с новыми такими проектами.

Что же касается риелторов, то совершенно очевидно, что им, например, продавать квартиру с комиссией в три процента гораздо интереснее, чем с комиссией в два. И понятно, что ту квартиру, за которую специалист получит больше, он будет стараться продать в первую очередь. Поэтому их доля в наших продажах далеко не решающая, 3-5% от общего числа. Мы изначально вообще отдали агентству все свои продажи, но потом пришлось приходить и указывать, что они не так делают. В итоге вернули себе, чтобы продавать так, как мы хотим. Словом, не всегда легко и быстро находится общий язык с риэлторами, с властями взаимодействие идет проще и конструктивнее. Сейчас в общественном совете при управлении архитектуры и градостроительства Воронежской области разработаны нормативы, в соответствии с которыми комиссия оценивает жилищные комплексы, и это подстегивает строителей стремиться к повышению комфортности возводимого жилья.

ПОДШИВАЛОВА: Но если бы не конкуренция, все равно бы ничего этого не получилось. Если бы расхватывалось, как 10 лет назад, любое жилье, в том числе кривое, косое и без благоустройства, ничего бы не было. А сейчас все работают на потребителя. Хотя повышение цены квадратного метра в ближайшее время уж точно не предвидится.

ШМЫГАЛЕВ: Мы вышли на рынок со своей концепцией 10 лет назад, когда еще все разбиралось, как вы сказали. Но мы сразу ориентировались на более взыскательного потребителя, предлагая тот уровень, который соответствует повышенным требованиям. Таким образом, мы показывали более массовому сегменту покупателей, каким должно быть современное жилье. А по себестоимости, я уверен, мы уже практически пришли к минимуму. Основная стоимость жилья заложена в цене на землю и коммуникации, плюс погашение банковского процента, так как на каком-то этапе в любом случае надо стройку кредитовать — либо на начальном, либо на промежуточном. Поэтому сейчас, как я считаю, все строители по заданным показателям на грани нулевой рентабельности, либо их квартиры продаются довольно медленно. Многие компании входили на рынок с конкретными проектами, выплачивая большие деньги за участки, а сейчас они просто не могут снижать цену квадрата, поэтому кто может — просто не продает, ожидая повышения стоимости. Соответственно, строители начнут вновь повышать качество жилья, только когда рынок начнет оживать.

МОДЕРАТОР: Пусть стоят и ждут, но при этом в моем понимании они должны быть не только комфортными и красивыми, но еще и безопасными. Например, зимой с их крыш не должны падать огромные ледяные глыбы. Дорого ли стоит, к примеру, сделать отапливаемую кровлю?

Михаил БЕРДНИКОВ: На наш взгляд как крупных поставщиков труб для систем водоснабжения и дренажа, в современных жилых комплексах и тем более социальных объектах не только кровля должна быть с подогревом, но и пандусы. Что касается цены, то технология в зависимости от вида кровли увеличивает ее стоимость от 5 до 10%. Основная нагрузка в перспективе ложится на эксплуатирующую организацию. Но зачастую к нам как раз обращаются руководители управляющих компаний, которые устают тратиться по другому поводу. Последний разговор был такой: за одну зиму директор УК в центре города возместил ущерб по трем автомобилям, на которые падали снежные наледи, поэтому он решил, что дешевле к новому сезону сделать отапливаемую кровлю. Но первые объекты, которые точно нуждаются в этом, — школы и детские сады, ведь здесь уже идет речь о безопасности детей.

У нас зачастую создаются не жилые дома, а складские зоны крупных строительных компаний

ПОДШИВАЛОВА: Вы говорите об очень правильных технологиях, которые, очевидно, со временем войдут в стандарты, но пока наши строители к ним не готовы. Хотя вопрос рекуперации тепла в многоквартирных домах — это упущенная ситуация в целом. И вообще-то первое, что написано у нас в СНИП, — безопасность объекта.

ШМЫГАЛЕВ: Мы сделали у себя отопление не только кровли на офисных зданиях, но и желоба. Однако понимание необходимости экономии пока у людей отсутствует, поэтому УК могут позволить себе забывать отключать такие системы, когда на улице уже плюсовая температура. Думаю, через пять-шесть лет эта технология будет автоматизированной.

БЕРДНИКОВ: Технологии у нас есть, и они позволяют автоматизировать многие процессы, не надеясь на внимательность сотрудника вашей УК. Мы устанавливаем систему, в том числе с небольшой метеостанцией. Она настраивается, можно задать определенную температуру, при которой система будет сама отключаться. Но пока ее установку чаще, к сожалению, диктует несчастный случай, чем стремление застройщика или УК создать комфортную среду.

Ваге СТЕПАНЯН: У меня свои оценки санкций. Знаете, либо я просто такой оптимист, либо мне везет. Но за кризисный период в компании «Стегра Ойл» объемы продаж увеличились в четыре раза. У нас молодая компания, скоро будем отмечать всего пять лет. Раньше в основном занимались электротехнической продукцией, но сейчас у нас собственное производство электрощитового оборудования. И мы наращиваем мощности. По подбору оборудования мы старались основываться именно на отечественных образцах, но наши производители, как мне кажется, немного ленятся и не стремятся завоевывать рынки. Притом что весь мир воюет за российский рынок, наши производители скромничают. Поэтому иногда приходится просто покупать китайское оборудование, которое просто выше качеством, а на качестве мы не экономим.

Что касается других регионов, мы работаем и в Москве, и в Московской области, Волгограде, но в Воронеже, конечно, проще, так как здесь наши активы, которые мы можем клиенту показать. Если говорить о специфике, то как раз в Московской области очень много готового жилья, которое не то что не продается, к нему не подключают коммуникации, так как незачем, еще рано. Хотя это вообще парадоксальный рынок. Есть заказы у нас и из Тулы, Курска. Мне кажется, что продажи жилья хоть и падают, но рынок жив, и наша продукция поэтому востребована. Помню, когда я переезжал с Украины в Воронеж и видел на улице Шишкова 20-30 работающих кранов, для меня это было удивительно. Я понимал, что в этом городе есть потенциал. Если застройщики и сегодня строят большие объемы, хоть и меньшими темпами, значит, они верят в перспективы, в то, что все продастся. Поэтому мы тоже надеемся на лучшее.

МОДЕРАТОР: И все-таки мы остановились на том, что сложно сделать комфортную среду без современных технологий. И вне цивилизованных условий жилые комплексы продаваться уже не будут, время «горячих пирожков» прошло.

Алексей СЕМЕНОВ: Я внимательно выслушал самые разные мнения, которые прозвучали за круглым столом. И, на мой взгляд, все же самое важное слово — безопасность. Наша компания занимается очисткой воды до питьевой, а второе направление — локальные очистные сооружения, например, для отдельно стоящих коттеджных поселков. Если говорить о Воронеже в целом, то у нас вода неплохая по показателям. Но пить ее невозможно. Очистка воды — это дополнительные затраты, которые могут сначала лечь на застройщика, а потом и на эксплуатирующую организацию.

Но есть и другие интересные моменты, которые заставляют посмотреть на проблему под другим углом. Например, мы сейчас заходим с системой водоподготовки на третью очередь многофункционального комплекса «Галерея Чижова». Зачем, вода же хорошая? Да потому, что концентрация железа в ней порою, после ремонта или аварий, превышает все нормы. Но самое главное, что если речь идет о коммерческих зданиях, то в них огромное количество теплообменного оборудования находится, холодильных и стиральных машин, градирен. Везде там нужна специальная вода, хотя в некоторых аннотациях пишется скромно — «вода не хуже водопроводной». А потом она приводит к существенным эксплуатационным затратам.

Поэтому хочется обратить внимание на то, что о системах водоподготовки лучше и дешевле задумываться еще на стадии проектирования, а не тогда, когда уже все сломалось.

Отечественные производители немного ленятся и не стремятся завоевывать рынки. Притом, что весь мир воюет за российский рынок, наши производители скромничают

МОДЕРАТОР: А какая разница, когда именно устанавливать системы?

СЕМЕНОВ: Для установки систем уже после запуска объекта требуется огромное количество внешних трубопроводов, это получается гораздо дороже, нежели их прокладка на этапе основного строительства. Если говорить о загородных поселках, там нет центрального водоканала Воронежа. И никаких у нас горизонтов водоносных соответствующего качества фактически нет. Зато есть превышения по жесткости воды, содержанию в ней марганца, железа, а в ряде районов — и по нитратам. Застройщики, уходя от этой проблемы, пытаются пробурить артезианскую скважину, добиваются этого, а там зачастую концентрация бора превышает нормы в разы. Отчистить же от бора воду — это крайне сложная и дорогостоящая техническая задача. Причем не только с точки зрения установки, но и эксплуатации оборудования.

У нас недавно в одном из районов области сдавалась школа. Пробурили скважину на 140 м, но к 1 сентября Роспотребнадзор не дал разрешения на сдачу. Ведь в школах обязательное условие — из кранов должна идти вода, пригодная для питья, иначе детей просто не проконтролируешь. Как им запретить ее пить? Поэтому пришлось срочно ставить фильтры, и теперь мы эту школу обслуживаем, так как у нее просто нет своих специалистов для этого. Точно так же часто происходит с различными фильтрующими станциями. Их возводят на коммерческих или жилых объектах, а в бюджет их эксплуатацию не закладывают. И стоят потом огромные деньги, опломбированные. Пропадает оборудование. При проектировании жилых комплексов или соцобъектов все-таки надо еще на стадии проектирования закладывать эти технологии и средства на их эксплуатацию.

ШМЫГАЛЕВ: Большой вопрос при этом — какая обслуживающая организация в доме. Кому-то это надо, а кому-то просто нет, люди на все с удовольствием закрывают глаза. Воспитывать сознание граждан надо, но и жесткий административный ресурс здесь необходим.

ПОДШИВАЛОВА: Сложно сказать, кто первым должен влиять на рынок — застройщик, или власти, или потребители. Здесь одно направление не выделишь. Все должны двигаться навстречу друг другу. Сработает только консолидированная ответственность власти и бизнеса.

КАНДЫБИН: Должны все вместе, но все равно это будет делать бизнес.