Откуда взялась путаница с кадастровой оценкой

Владельцы недвижимости, получившие в октябре уведомления об уплате имущественного налога, забили тревогу: у одних кадастровая оценка жилья рухнула по сравнению с той, что указана в базе данных Росреестра; другие, напротив, возмущены резко выросшими цифрами.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

На прошлой неделе ФНС сообщила о завершении рассылки по России налоговых уведомлений об уплате транспортного, земельного и имущественного налогов. Всего было отправлено 71 млн уведомлений, 5,2 млн из них получили москвичи. А поскольку в столице налог на недвижимость рассчитывается от кадастровой стоимости уже второй год, по идее очередная налоговая рассылка не должна была вызвать вопросов. Тем не менее для многих цифры в уведомлениях стали сюрпризом.

Правильная, но старая

Прежде всего вопросы возникли к кадастровой стоимости квартир. У многих собственников разница между цифрами в платежке и оценке, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) на сайте Росреестра, оказалась чуть ли не двукратной. «Я получила кадастр. Можем больше не сомневаться! С 6,5 млн руб. стала 3,045 млн руб.!» — написала одна из участниц группы в Facebook «Москвичи против сноса» (против программы реновации).

За изменением кадастровой стоимости своих квартир участники групп в соцсетях, выступающие против реновации, с особым вниманием следили еще до получения уведомлений об уплате налога. Многие владельцы жилья в домах, попавших в реновационные списки, занимались вопросами защиты прав своей собственности. Поэтому еще во время обсуждения законопроекта обратили внимание на поменявшийся кадастр, благо эта информация опубликована на сайте Росреестра и находится в открытом доступе.

В пылу борьбы за собственность они, естественно, восприняли ее заниженную стоимость в платежках как преднамеренную акцию, нацеленную на снижение компенсационных выплат. Правда, никто не подумал о том, что в платежках указана не кадастровая оценка, а налогооблагаемая база, которая может заметно от нее отличаться. Тут же в ходе виртуальных дискуссий обнаружилось, что у многих соратников по борьбе с реновацией кадастровая стоимость квартир, напротив, выросла.

У корреспондента “Ъ” сумма тоже не сошлась ни с той, что указана в ЕГРН, ни с той, что получалась на калькуляторе при вычете федеральной льготы: для квартир — это 20 кв. м, для комнат — 10 кв. м, для домов — 50 кв. м.

Оказалось, что базой для расчета налога за 2016 год стала кадастровая стоимость недвижимости, утвержденная не на 1 января 2016-го, а предыдущая оценка — на 1 января 2014 года.

Например, в соответствии с данными ЕГРН, актуальная кадастровая стоимость «двушки» в сталинском доме на Соколе (район, который реновация не затрагивает) превышает 11 млн руб., а в налоговом уведомлении значится немногим больше 8 млн. И если вычесть 20 кв. м федеральной льготы, то получится, что при начислении налога «ошиблись» минимум на 1 млн руб. Однако если в качестве расчета использовать кадастровую стоимость, утвержденную на 1 января 2014 года, которая была выше нынешней примерно на 1,5 млн руб., то все сходится до копейки.

«Кадастровая стоимость, утвержденная на 1 января 2016 года, начнет применяться в целях налогообложения за 2017-й. То есть в следующем году»,— поясняет гендиректор Berkshire Advisory Group Ирина Вишневская. Поэтому никакой ошибки в расчетах налоговой службы нет.

Кроме того, как отмечает управляющий партнер АБ «Деловой фарватер» Роман Терехин, порядок исчисления налога на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости установлен с 01 января 2015 года (гл. 32 НК РФ). А как именно его рассчитывать, определяют местные власти. В столице этот порядок установлен законом г. Москвы от 19 ноября 2014 года №51 «О налоге на имущество физических лиц». Согласно п. 8 ст. 408 НК РФ, в течение первых четырех лет действия нового порядка (с 1 января 2015 года) налог исчисляется с учетом понижающих коэффициентов: в первый год (2015-й) — 0,2, во второй (2016-й) — 0,4, в третий (2017-й) — 0,6, в четвертый (2018-й) — 0,8. В этот период сумма налога рассчитывается по одной формуле, а с 2019 года будет исчисляться по другой. «Таким образом, налоговый орган использует верную формулу для расчета налога на имущество физических лиц»,— резюмирует Роман Терехин.

Реновация ни при чем

Тех, кто не попал в программу реновации, снижение кадастровой стоимости жилья в Москве, которая служит базой для расчета налога на имущество, только порадовало. И в целом все выглядит достаточно справедливо.

Где-то с 2015 года кадастровая оценка, установленная на январь 2014-го, превышает рыночную стоимость многих жилых объектов (“Ъ” не раз писал об этом).

Последние три года рынок столичной недвижимости лихорадило. Так что поголовное снижение цен в результате переоценки кадастра на 1 января 2016 года было бы абсолютно логичным.

Однако если посмотреть на график, то видно, что в разных районах динамика оказалась разнонаправленной. «Мы тоже пытались проанализировать, как изменилась кадастровая стоимость при переоценке на 1 января 2016 года. Впечатление было такое, что элитное жилье подорожало, а социальное — подешевело, поэтому первая мысль была о том, что под программу реновации правительство Москвы дешевое жилье немного “уронило”, решив компенсировать потери за счет повышения кадастровой стоимости дорогой жилой и коммерческой недвижимости. Но мы провели сравнение и подтверждения этому не нашли»,— рассказывает Ирина Вишневская.

Эксперты сравнивали кадастровую стоимость по районам. «Взяли пять хрущевок, пять панельных домов и пять сталинских. Никакого четкого тренда там нет. В основном устранены очень многие недочеты, допущенные во время предыдущей переоценки. Например, у многих домов стоимость была ниже — это какие-то технические ошибки, которые в 2016 году были просто устранены»,— объясняет Вишневская.

В целом же изменения по разным домам составили плюс-минус 5%. По словам гендиректора Berkshire Advisory Group, если коммерческая недвижимость подорожала в среднем на 10%, что видно в том числе и по заключениям территориальных комиссий по оспариванию кадастровой стоимости, то по жилью все осталось практически на том же уровне. «Хотя рынок стагнирует, Москва держит кадастровую стоимость жилой недвижимости на прежнем уровне»,— отмечает она.

Это вовсе не исключает того, что впоследствии московские власти не возьмут на вооружение идею, родившуюся в интернет-дискуссиях самих же борцов с реновацией, и не внесут, например, поправку в законодательство, согласно которой сумма возмещения будет рассчитываться не от рыночной, как это предусмотрено, а от кадастровой стоимости.