Девелоперы просят лояльности к себе

Крупнейшие девелоперы, посчитав, что новый закон, регламентирующий работу компенсационного фонда дольщиков и механизмы строительства жилья, был принят без учета их мнения, решили найти поддержку в Совете федерации (СФ). Они просят сенаторов смягчить ряд требований — в частности, сохранить возможность строительства сразу нескольких объектов по одному разрешению, исключить необходимость резервировать на счете 10% от сметы проекта и позволить направлять эти средства на стройку. Иначе, предупреждают девелоперы, часть компаний снизит объемы работы и на рынке случится коллапс.

Застройщики, входящие в отраслевые объединения, среди которых НОЗА, НОСТРОЙ, направили в СФ предложения об изменении недавно принятого федерального закона №218 (218-ФЗ) о компенсационном фонде дольщиков, рассказал источник “Ъ”, близкий к одному из составителей. Получить оперативный комментарий в СФ не удалось. В НОЗА не стали комментировать предложения на стадии обсуждения.

Закон о компенсационном фонде был утвержден летом 2017 года, третье чтение прошло с поправками, которые не обсуждались с застройщиками, утверждали последние. Это и вызвало скандал в отрасли. Помимо положений, закрепляющих формирование фонда, на средства которого планируется достраивать объекты развалившихся девелоперов (в него нужно отчислять 1,2% от суммы каждого договора долевого участия) или выплачивать компенсации пострадавшим покупателям, в закон вошли новые требования к деятельности застройщиков. Так, появилось требование по административным расходам (не более 10% стоимости проекта) и количеству разрешений на строительство (для каждого объекта — одно разрешение). Часть поправок заработала 1 октября 2017 года (включая начало работы фонда), часть вступит в силу 1 июля 2018 года. Девелоперы просят Совет федерации пересмотреть в основном те изменения, которые должны вступить в силу в будущем году. Они предлагают вернуть возможность строить одновременно несколько объектов по одному разрешению. «Если этот механизм не будет сохранен, то могут остановиться проекты комплексной застройки территории»,— предупреждает гендиректор «Инграда» Павел Поселенов. По словам директора по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павла Брызгалова, эффект закона может оказаться обратным: с одним разрешением на строительство застройщики не смогут достраивать проблемные объекты.

Застройщики предлагают оптимизировать привлечение займов на строительство жилья. Сейчас компания возвращает кредит, выданный бенефициаром на проектирование, со средств, поступающих в начале продаж. С лета 2018 года это будет возможным только по окончании строительства, после передачи квартиры последнему дольщику. «То есть неизвестно когда, так как есть примеры, когда застройщик не мог передать квартиру семь лет»,— рассуждает один из девелоперов. Застройщики также просят определить допустимый размер задолженности компании по налогам до 25% балансовой стоимости активов, дифференцировать требования к компаниям с учетом опыта работы на рынке и размера портфеля. Кроме того, предлагается заменить резервирование на счете 10% стоимости проекта требованием о подтверждении вложения этой же суммы в проект до начала строительства.

В Минстрое сообщили “Ъ”, что в курсе позиции застройщиков относительно 218-ФЗ, отметив, что изменения в законодательстве о долевом строительстве были разработаны для обеспечения максимальной безопасности привлечения средств дольщиков. «Полностью закон вступает в силу летом 2018 года, у застройщиков есть почти год, чтобы успеть привести свою деятельность в соответствие с законом»,— подчеркнули в Минстрое, добавив, что внимательно наблюдают за реакцией отрасли и готовы корректировать документ, если обнаружатся «подводные камни для бизнеса».

По словам одного из собеседников “Ъ”, для отрасли главное — добиться поправок, касающихся финансирования строек. Чтобы поддерживать текущий объем строительства жилья (48 млн кв. м в год; данные НОЗА), по новому закону с учетом обязательного резервирования средств застройщикам нужно вкладывать в проекты 2,5 трлн руб., что в пять раз больше, чем сейчас. По данным НОЗА, сейчас в России в строительство жилья из всех источников финансирования вложено 4,7 трлн руб., из них 10,6% — средства застройщиков, столько же — кредиты банков, остальное — деньги дольщиков. Источник “Ъ” прогнозирует, что первыми на новый порядок отреагируют финансово устойчивые застройщики, которые не захотят рисковать бизнесом, снизят темпы строительства минимум на треть и перейдут на продажу готового жилья. «Остальные научатся обходить положения 218-ФЗ и будут показывать данные, которые не отражают реальное положение компании»,— опасается собеседник “Ъ”.

Екатерина Геращенко