Как в Петербурге достраивают проблемные объекты?
На фоне снижения объема строительных работ и увеличения количества банкротств риски появления проблемных объектов повышаются. Между тем застройщикам сложно решиться на завершение объектов других компаний из-за бюрократических и финансовых сложностей.
Инфраструктурные долгострои
Самым известным инфраструктурным долгостроем в Петербурге до недавнего времени был стадион на Крестовском острове. Строительство стадиона началось в далеком 2007 году, но сильно затянулось из-за неоднократной смены генерального подрядчика и внесения в проект существенных изменений, связанных с тем, что Россия получила право на проведение чемпионата мира по футболу-2018. В середине 2016 года у городских властей возникли опасения, что текущий генподрядчик не сможет закончить стадион к положенному сроку. В конце июля договор с этой организацией был расторгнут, в августе Смольный заключил контракт на достройку стадиона с компанией «Метрострой».
Новый подрядчик должен был выполнить сложную задачу — за четыре месяца завершить строительство объекта, который строился почти десять лет и имел массу недоделок. Затопленная чаша стадиона и плесень на стенах из-за проблем с гидроизоляцией, неровно залитое бетонное основание чаши и неправильно установленные рельсы для выкатного поля — вот лишь некоторые трудности, с которыми столкнулся новый подрядчик. Компании пришлось переделывать значительную часть работ, обеспечить поставку необходимого оборудования и увеличить количество рабочих на площадке. В итоге общестроительные работы на стадионе были завершены к заявленной дате — 26 декабря 2016 года. За первый квартал текущего года удалось адаптировать стадион к проведению соревнований, в июне на новой арене прошли матчи Кубка конфедераций.
Однако стадион — не единственный пример инфраструктурного долгостроя в городе. Несколько раз переносились сроки реконструкции участка Богатырского проспекта от Гаккелевской до Байконурской улицы. Реконструкция началась еще в 2012 году, два подрядчика с проектом не справились, в июне этого года стало известно, что реконструкцию будет завершать компания «А-проект». С 2012 года строится и путепровод в створе Поклонногорской улицы. После банкротства подрядчика «Мостоотряд № 19» на строительную площадку вышла компания «Возрождение».
Похожие ситуации складываются и при строительстве социальных объектов — детских садов, школ. Срок сдачи 13 объектов, которые планировалось завершить в текущем году, могут перенести на следующий год. При этом по состоянию на 1 ноября Комитет по строительству освоил адресную инвестиционную программу всего на 31,1%. Чиновники объясняют это в том числе срывом сроков и банкротствами подрядчиков. Между тем для выбора нового подрядчика и заключения с ним госконтракта может потребоваться срок до одного года. В некоторых случаях претенденты на завершение объектов находятся не сразу, потому что цены госконтрактов оказываются непривлекательными для компаний. В этом случае приходится повышать цену контракта и проводить конкурс повторно.
Застройщики в ожидании компенсаций
Объекты с постоянным переносом сроков сдачи есть и среди строящихся жилых комплексов. По данным Комитета по строительству Санкт-Петербурга, сейчас в списке проблемных объектов значатся 53 дома.
В конце октября в России заработала новая структура — «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства». Застройщики выведенных в продажу домов отправляют в фонд 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия, собранные деньги будут использоваться для достройки проблемных объектов или для выплаты дольщикам компенсаций. Однако действие фонда будет распространяться только на те объекты, по которым застройщики сделали взносы в фонд, то есть не затронет текущие долгострои. Вопрос достройки каждого проблемного жилого комплекса Комитет по строительству сейчас пытается решить в ручном режиме, в том числе ищет компанию-инвестора, которая согласилась бы завершить проект.
Как правило, для возмещения расходов инвестор получает право продать еще не реализованные квартиры в жилом комплексе, за достройку которого он берется. В ряде случаев власти разрешают увеличить этажность проекта, чтобы повысить его экономическую привлекательность. Однако такой вариант подходит не для всех объектов. В частности, строительная компания «Монолит», которая в прошлом году была привлечена для достройки проблемного комплекса «Охта Модерн» в Красногвардейском районе, до сих пор не начинает строительные работы из-за того, что городское правительство не может предложить подходящий механизм возмещения расходов. Все квартиры в проекте уже проданы, поэтому на доходы от продажи квартир новый застройщик рассчитывать не может.
«Пожалуй, самой эффективной схемой достройки проблемных объектов могло бы стать предоставление компаниям, взявшимся за достройку, новых земельных участков целевым назначением. Это компенсировало бы затраты инвесторов на завершение строительства. Понятно, что такая схема требует внесения изменений в федеральное законодательство и пока остается нереализованной. В то же время известно, что в некоторых субъектах Федерации со стороны органов местной власти подобные шаги уже предпринимались»,— комментирует генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
Кроме того, по мнению эксперта, бонусом для девелоперов, достраивающих проблемные объекты, может стать выполнение работ по инженерной подготовке новых территорий за счет бюджета, а также налоговые льготы или льготы на аренду земли.
Сложности достройки
Строительной компании всегда непросто принять решение о выходе на площадку проблемного объекта. И дело не только в высоких репутационных рисках (за долгостроем, как правило, внимательно следит общественность) и в определении схемы финансирования, но и в расчете объемов работ, которые предстоит выполнить на объекте.
«Достройка объектов за другими подрядчиками — всегда сложный процесс, сопряженный с большим количеством рисков и “подводных камней”. Например, нередко на объектах, строительство которых приостановлено, отсутствует необходимая консервация. В результате объем работы возрастает. Поэтому специалисты нашей компании всегда внимательно оценивают проектную документацию и физическое состояние объекта. Условия вхождения в проект должны быть интересны компании, всякий раз они обсуждаются индивидуально»,— поясняет пресс-служба ГК «Эталон» — компании, которая неоднократно бралась за достройку проблемных объектов, в том числе достраивала жилой комплекс «Кристалл Полюстрово».
В случае с достройкой крупных инфраструктурных проектов дополнительной сложностью для строительной компании становятся сжатые сроки, в которые нужно завершить объект.
«Компании, которые достраивают объекты за другими подрядчиками, сталкиваются с двумя основными сложностями — необходимостью проведения дефектовки (анализа состояния объекта и недочетов, которые остались от предыдущего генподрядчика) и сжатыми сроками. Как правило, подрядчик сменяется в тот момент, когда сроки строительства находятся под угрозой. Соответственно, перед тем, кто достраивает, стоят жесткие, а порой практически нереальные (как в случае со стадионом на Крестовском острове) сроки»,— рассказывает генеральный директор ОАО «Метрострой» Николай Александров.
По словам эксперта, некоторые дефекты недостроя могут вскрыться уже в процессе строительства и потребовать изменения в перечне используемых материалов и конструкций, при этом зафиксировать изменения «на бумаге» оказывается непросто. В таких случаях подрядчику необходима оперативная реакция заказчика и проектировщика, чтобы совместными усилиями быстро решить вопрос. Не менее важно четкое и своевременное выполнение заказчиком своих обязанностей, среди которых выдача разрешения на строительство и необходимых ордеров в начале работ, своевременная оплата средств (если объект строится по госконтракту), предоставление заключения о соответствии после выполнения работ и их приемка.
Таким образом, чтобы решиться на достройку проблемных объектов, компаниям нужна не только понятная схема финансирования работ и информация о текущем состоянии объекта, но и уверенность в том, что со стороны контролирующих органов не будет бумажной волокиты и они будут готовы помогать компании в случае возникновения непредвиденных ситуаций.