"Покупатели начинают оказывать влияние на рынок"
интервью
Президент фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева о перспективах комплексного строительства в России.
Фото: Петр Кассин, Коммерсантъ
— Что, на ваш взгляд, способствует формированию качественной городской среды вокруг новых жилых комплексов?
— Во-первых, политика властей городов. Во-вторых, спрос. Сейчас покупатели действительно начинают оказывать влияние на рынок. Например, многие обеспеченные москвичи переезжают дальше от центра, за город, ради возможности жить в качественной среде. При этом они готовы на такие жертвы, как увеличение времени на дорогу. Но пока правила игры диктуют скорее застройщики: конкуренция за покупателей в этом сегменте еще недостаточно сильная. Да, цены на жилье сейчас снижаются, но это происходит вслед за падением доходов населения. При этом у властей есть необходимый инструментарий для стимулирования создания качественных проектов. Например, программа реновации предполагает создание благоустроенной среды в серединной зоне города, тех же дворов без машин. Так что пока мы видим, что появление благоустроенной среды — это скорее инициатива властей.
— То есть качественные проекты в дальнейшем будут формироваться в основном в серединных зонах городов?
— Именно туда сейчас постепенно будут переходить застройщики многоквартирных домов. Если мы посмотрим на любой крупный европейский город, то увидим плотную застройку в центральной части города и менее плотную — в пригородных зонах, которая формируется за счет коттеджей, таунхаусов. Это называется субурбанизация. Крупные европейские города намного более компактны: это выгоднее с точки зрения распределение коммунальных ресурсов. В Москве и некоторых крупных российских городах пока все происходило наоборот. Но сейчас очевидно, что мы тоже движемся в сторону субурбанизации.
— Тем не менее вокруг крупных городов России уже сформировалось плотное кольцо многоэтажной низкобюджетной застройки — едва ли получится им противостоять.
— Да, мы называем этот феномен "многоэтажная субурбанизация" — это чисто российский феномен. Конечно, полностью победить уже существующую застройку не получится. Качественные малонаселенные районы будут развиваться за ее пределами. Серединная и периферийная зоны при этом будут характеризоваться более плотной застройкой.
— Из-за чего сформировалась такая плотная периферийная застройка? Это комплексные проекты?
— Да, эта тенденция сформировалась еще в начале 2000-х годов, когда города стали значительно расширяться за счет окраин. Но сейчас происходит некоторая смена тенденции: городам больше не интересно развитие периферийных зон, а интересны реновация и развитие уже существующих. С 1980-х годов у нас практически не инвестировались средства в сохранение существующего жилого фонда. По нашим расчетам, этот сегмент лишился инвестиций, размер которых эквивалентен 40% ВВП.