экспертиза

Через три года, по расчетам федеральных властей, застройщики жилья должны перейти от привычной схемы привлечения средств дольщиков к механизму проектного финансирования. Таким образом, полагают чиновники, повысится прозрачность отрасли и практически исчезнет риск появления новой волны обманутых покупателей. Это решение властей вызвало серьезную дискуссию среди участников рынка, поскольку новые правила вынудят девелоперов менять сложившиеся бизнес-процессы.

Министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень, который является одним из кураторов разработки "дорожной карты" по переходу через три года рынка жилищного строительства на проектное финансирование, уверен, что этот механизм приведет к конкуренции среди банков. "Речь может идти о сумме в 3,5 трлн руб., которые россияне готовы вкладывать в покупку нового жилья",— говорит глава Минстроя. Министерство обещает сделать переход на новые условия работы застройщиков плавным. Свою задачу оно видит в защите покупателей от несостоятельности застройщиков, заместив их средства банковским кредитованием.

"Схема проектного финансирования — это не российское нововведение, она вполне успешно действует в большинстве стран Европы и считается основной схемой финансирования стройки",— говорит президент группы "Гранель" Ильшат Нигматуллин. По его мнению, ставки в рамках проектного финансирования могут быть гораздо ниже, чем по текущим кредитам для строителей: "Возможно, это будет схема с эскроу-счетами — когда деньги покупателей поступают на специальный счет в банке и застройщик получает их лишь после завершения строительства". Этот механизм может снять риски, связанные с возможным сокращением доступа застройщиков жилья к финансовым ресурсам после изменения правил работы, подтверждают в Минстрое. "Остатки средств на эскроу-счетах формируют пассивную базу банков и могут быть использованы для проектного финансирования застройщиков",— полагают в министерстве. В Минстрое добавили, что к кредитам, выданным компаниям с использованием механизма эскроу-счетов, может применяться более мягкое регулирование со стороны Центробанка.

Чтобы бизнес девелопера оставался устойчивым, банковские займы должны быть доступными и долгосрочными, говорит сопредседатель "Деловой России" Андрей Назаров. По его данным, сейчас ставки по кредитам для застройщиков в рамках проектного финансирования составляют 13-20% годовых. По мере снижения ставки рефинансирования и стабилизации курса валют стоимость кредитов вернулась на докризисный уровень — 10-12% годовых, отмечает партнер Capital Global Partners Светлана Кара. "Но,— парирует господин Назаров,— по некоторым расчетам ставка, при которой покупатель сможет позволить себе приобрести квартиру, а застройщик — не потерять в маржинальности проектов, не может превышать 5-7%".

Как уйти от дольщиков

Необходимость изменить механизм финансирования строительства возникла в связи с повышением прозрачности девелопмента. Этот процесс был запущен с принятием в 2004 году федерального закона N214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". В нем впервые описан алгоритм привлечения средств граждан на строительство жилых домов. За 13 лет 214-ФЗ неоднократно корректировался, повышая уровень защиты покупателей строящегося жилья. В основном это происходило по мере роста требований к застройщикам: чиновники понимали, что финансово устойчивая компания, грамотно распределяющая свои ресурсы,— это здоровый участник рынка, заинтересованный в строительстве и продаже домов. Последние поправки к закону, вступившие в силу в 2017 году, были направлены именно на это. Почти сразу после вступления новой редакции в силу решили заменить систему страхования договоров долевого участия (ДДУ) компенсационным фондом дольщиков. В него девелоперы отчисляют 1,2% стоимости каждого ДДУ. Из этих денег будут выплачиваться компенсации дольщикам, если компания разорится и прекратит финансирование стройки. В процессе утверждения этой схемы были в очередной раз ужесточены требования к застройщикам (привлекать деньги могут только компании с определенным опытом, строить только по одному разрешению и ряд других).

Эти решения изменили рынок, но не помогли справиться с появлением пострадавших дольщиков, так как любая компания, даже самая устойчивая, подвержена бизнес-рискам. При строительстве с привлечением средств дольщиков все риски проекта перекладываются на покупателей, так как они оплачивают будущий объект (более чем в 60% случаев за счет ипотечного кредита). Но благодаря долевому строительству можно купить квартиру в доме на стадии котлована, что обойдется на 20% дешевле, чем в уже введенной новостройке. "Продавая квартиру на раннем этапе строительства дешевле, чем готовое жилье, застройщик отказывается от части прибыли",— считает директор группы по сопровождению сделок с недвижимостью PwC в России Саян Цыренов. Поэтому, продолжает он, вопреки сложившемуся мнению, средства дольщиков не бесплатны для девелопера.

Как прийти к банкам

Отказ от механизма долевого строительства предполагает замену средств дольщиков кредитными средствами. Это поможет равномерно распределить риски между застройщиком, покупателем и банком. У банков есть готовый продукт — проектное финансирование. Оно выгодно отличается тем, что локализует риски в рамках одного проекта, отмечает финансовый директор "Российского капитала" Михаил Березов. По его мнению, при оценке разницы в стоимости проектного финансирования и корпоративного кредита нужно учитывать, что оба продукта для строителей жилья дороже, чем для других участников рынка, так как их деятельность предполагает более высокие риски.

Проектное финансирование означает, что примерно 30% стоимости строительства оплатит застройщик, остальное будет оплачено за счет банковского займа. Девелоперы сразу предупредили, что в таком случае цены на жилье вырастут как минимум на 15-20%. "Сейчас, отдавая деньги за жилье на этапе котлована, покупатели тоже переплачивают, так как пока дом строится, они обслуживают ипотечный кредит",— замечает исполнительный директор управления по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Сбербанка Денис Ковриженко. В итоге ко времени, когда в квартиру въехать и жить, ее цена для ипотечного заемщика будет такой же, как если покупать готовое жилье, поясняет он.

При переходе на проектное финансирование номинальная цена, которую будет предлагать застройщик, может отличаться от той, что действует сейчас, но есть важный психологический момент. "Никто не считает полную стоимость расходов на покупку квартиры в ипотеку, поэтому может сложиться впечатление, что цены растут. На самом деле в реальном выражении они будут такими же, как и раньше",— продолжает Денис Ковриженко, отмечая, что цены изменятся, если произойдет сужение рынка.

Основная цель перехода на проектное финансирование — защитить дольщиков. Покупая жилье на нулевом цикле, дольщик не получает достаточно информации о ходе строительства, и, если произойдет дефолт, ему придется разбираться с потерями самостоятельно. "Мы поддерживаем инициативу защиты дольщиков и готовы взять на себя функции института, контролирующего строительство, что может дать определенные гарантии покупателям",— говорит господин Ковриженко. По его словам, сейчас рассматривается два варианта достижения этой цели: либо привлекать деньги покупателей, когда объект уже готов, либо в процессе строительства, но до его окончания оставлять их на эскроу-счетах. На это, собственно, рассчитывают девелоперы. "Новое кредитное решение может заключаться в том, что застройщик получит финансирование в банке под залог этих средств и таким образом будет финансировать проект",— рассуждает он. Если дом не будет достроен в срок, деньги покупателю вернут.

Что пугает девелоперов

Для застройщиков проблема перехода к проектному финансированию не в том, что придется занимать деньги и платить за их использование. Сейчас важнее понять, каким образом произойдет переход. По словам директора по стратегическому развитию ФСК "Лидер" Павла Брызгалова, волнение участников рынка связано именно с этим. "Поручение президента страны означает переход на новую модель в течение трех лет. Этого недостаточно. Необходимо сформировать эффективную законодательную базу, обеспечить период для безболезненного перехода, что займет не менее пяти лет",— перечисляет он.

По словам Саяна Цыренова, крупнейшие банки сейчас активно кредитуют застройщиков по механизму проектного финансирования — главное, чтобы долг был гарантированно обеспечен. "Качественные проекты демонстрируют стабильные показатели продаж, которые обеспечивают платежи по кредиту, и даже с опережением графика",— поясняет он, добавляя, что банки готовы выделять проектное финансирование под строительство жилья, но условия будут зависеть от деталей каждого проекта. В Сбербанке, например, стандартные условия получения проектного финансирования таковы: 25% собственных средств заемщика, из которых 15% приходится на стоимость земельного участка. "В зависимости от опыта взаимодействия с каждым клиентом, его истории, залога возможно отклонение от этого сценария вплоть до финансирования капитала компании и предоставления мезонинного кредита, который заменит собственные средства застройщика",— говорит Денис Ковриженко.

В пользу развития проектного финансирования свидетельствует поэтапное снижение Центробанком ключевой ставки (сейчас она составляет 8,25%). "Это положительный сигнал. Рекордно низкая инфляция позволит продолжить снижение стоимости капитала в России",— уверен господин Цыренов. Снижение ключевой ставки способствует и удешевлению ипотеки, что тоже будет поддерживать продажи жилья.

Но, по мнению девелоперов, привлекать проектное финансирование по текущим ставкам по-прежнему дорого. "Это может привести к удорожанию готового жилья как минимум на 15-20%",— настаивает Павел Брызгалов. Трудно предположить, как это отразится на маржинальности бизнеса девелоперов, пока неизвестно, каким образом будет осуществлен переход. "Сегодня в условиях высокой конкуренции и борьбы за покупателя застройщик должен продавать качественные проекты по приемлемой для покупателя цене. Для проектов в ближнем поясе Подмосковья в сегменте комфорт-класса маржинальность девелопмента составляет около 15 тыс. руб. на 1 кв. м продаваемой площади без учета административных расходов",— говорит господин Брызгалов. Руководитель компании "Брусника" (привлекает проектные кредиты Сбербанка) Алексей Круковский не отрицает того, что деньги дольщиков сейчас самый дешевый инструмент финансирования строительства.

При росте цен на жилье с переходом на проектное финансирование важно, чтобы у покупателя сохранилась возможность купить квартиру на раннем этапе строительства. На жилье по самым доступным ценам наибольший спрос, напоминает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Покупка квартиры на этапе строительства позволяет сэкономить до 20%. В Москве однокомнатная квартира в самом недорогом проекте на ранней стадии реализации стоит 5-6 млн руб., в готовой новостройке — 7-7,5 млн руб. "Продажа только готового жилья означает, что покупателям придется найти дополнительно 1-1,5 млн руб. без учета роста цен в связи с переходом на проектное финансирование. Это существенная сумма для покупателей жилья в массовом сегменте",— уточняет госпожа Литинецкая.

По словам большинства экспертов, увеличение цены — это плата за снижение рисков, которые сопровождают покупку строящегося жилья сейчас. Проектное финансирование привлечет к процессу контроля строительства банк, и в итоге для покупателя снизятся риски и расширятся возможности выбора, отмечает партнер практики "Инжиниринг" "НЭО Центра" Алексей Ефанов. Несмотря на то что приобретателю жилья придется фактически дважды платить банку — за свою ипотеку и за заложенную в цену квартиры ставку по кредиту застройщика, проектное финансирование может стать массовым, если не повысит цены на жилье более чем на 15% относительно построенного по договору долевого участия.

Екатерина Павлова