Эксплуатация жилья

Управление недвижимостью — бизнес все еще слаборазвитый в России. Большинство жилых комплексов, особенно первые годы после ввода, управляется структурами, аффилированными с фирмами, эти комплексы и возводившими. Независимых структур, занимающихся эксплуатацией жилой недвижимости, в городе мало, и девелоперы пока отдавать этот рынок сторонним структурам не спешат, заявляя, что связь с девелопером обеспечивает дому более качественное обслуживание.

У многих застройщиков возникает желание закрепиться в сегменте управления недвижимостью: продажи продукта конечны, а предоставление услуг управляющей компании и службы эксплуатации на своих проектах дает застройщику возможность получать денежный поток и после полной продажи проекта при условии качественного оказания услуг.

Александр Гиновкер, генеральный директор АН "Невский простор", считает, что связь управляющей компании с девелопером несет в себе как плюсы, так и минусы. "Многое зависит от добропорядочности застройщика. Бывает так, что девелопер привлекает "карманную" управляющую компанию для того, чтобы в период гарантийного срока компания отбивала все претензии жильцов по качеству стройки. Такие УК просто являются организациями, которые помогают решать этот вопрос. С другой стороны, аффилированная с застройщиком УК действительно заботится о жильцах, работая на общую репутацию компании. Зачастую такое бывает у крупных компаний, которые рассчитывают и дальше работать на рынке и не хотят испытывать проблем из-за недовольства покупателей, которые уже стали жителями и имеют опыт эксплуатации объекта",— говорит господин Гиновкер.

Очевидные плюсы

Михаил Зарубин, гендиректор ЗАО "47 трест", к плюсам эксплуатации жилья аффилированной компанией относит также то, что застройщик продолжает нести ответственность за возможные проблемы, которые возникают в процессе эксплуатации.

Эксплуатирующие компании работают в группе ЛСР, "ЛенСпецСМУ", КВС. "Еврострой" также пошел по пути самостоятельного управления своими объектами. "Собственные управляющие подразделения девелопера хорошо знают объекты, гарантируют оптимальную стоимость услуг эксплуатации, обеспечивают все сервисные опции, заявленные на этапе строительства. Если этот бизнес у застройщика хорошо и профессионально работает, развивается — нет никаких проблем с жильцами, все довольны обслуживанием и заботой со стороны девелопера. Но у собственников есть возможность отказаться от такого обслуживания дома и путем голосования на общем собрании выбрать другую управляющую компанию",— говорит Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg.

Согласно Жилищному кодексу, сразу после ввода нового дома в эксплуатацию застройщик выбирает и заключает временный договор с УК, который действует до проведения открытого конкурса или до выбора формы управления домом на общем собрании. Жители имеют право сменить форму управления или выбрать другую эксплуатирующую организацию.

Михаил Гущин, директор по маркетингу холдинга RBI, рассказал: "В холдинг входит управляющая компания "Управление комфортом", которая уже 13 лет занимается обслуживанием жилой и коммерческой недвижимости разных классов, от комфорта до элиты. Сегодня это 33 объекта с населением почти 32 тыс. человек, в том числе дома, построенные другими строительными компаниями. Сотрудники нашей УК изначально хорошо знакомы с домом, который им предстоит обслуживать. Ведь они участвуют во многих процессах создания проекта еще до этапа проживания, включая согласование техзадания на проектирование дома, формирование концепции системы контроля и управления доступом".

Сергей Ярошенко, генеральный директор группы компаний КВС, также считает, что УК от застройщика лучше сторонней организации осведомлена обо всех конструктивных особенностях жилого объекта, оборудовании. "Аффилированную управляющую компанию застройщику, заинтересованному в сохранении реноме, проще контролировать. К примеру, мы мониторим степень удовлетворенности жителей работой УК и корректируем ее деятельность на основании потребительских запросов",— отмечает он.

Директор по развитию управляющей компании "ЮИТ Сервис Россия" Алла Винник полагает, что задача добросовестных застройщиков и их УК состоит не в том, чтобы прикрыть огрехи застройщика, а в том, чтобы клиенты были довольны тем, что они купили квартиру именно у этого застройщика и могли вернуться еще раз или порекомендовать своим друзьям покупку квартиры именно у этого девелопера. Она уверена, что минусы управления компанией от застройщика проявляются только тогда, когда компания-застройщик не планирует долго быть на рынке, когда она "пропадает", не достроив дом, не выполнив своих обязательств. "У нас в управлении есть дом, построенный не ЮИТ, который через пять лет после постройки достался нам в весьма плачевном состоянии — и даже без постоянных подключений к энергоресурсам, почти без документации. И этот опыт очень наглядно продемонстрировал ситуацию, когда застройщик не заинтересован в долгосрочной работе на рынке. К счастью, сейчас таких компаний на рынке осталось немного. Все крупные застройщики, имеющие свои УК или просто работающие с какой-то конкретной УК, заинтересованы в повышении качества обслуживания, улучшении жизни в построенных ими домах",— рассказала госпожа Винник.

Набить шишек

Наталья Смирнова, директор по клиентскому сервису компании "Ленстройтрест", считает, что, самостоятельно создавая УК, застройщик, не имеющий опыта в достаточно сложном бизнесе эксплуатации, может набить много шишек. "Оптимальный вариант — сотрудничество и создание совместных УК с опытными профессионалами рынка эксплуатации жилья. "Ленстройтрест" создал управляющие компании совместно с компанией "Космосервис", которые работают объектах уже более двух лет. Был случай, когда мы не выиграли конкурс, проводимый муниципальным образованием, и на полгода нас сменила другая компания. Но жители провели общее собрание и вернули обратно УК застройщика, оценив разницу в обслуживании и сервисе. Минусом является то, что аффилированность застройщика и УК всегда порождает сомнения у жителей в том, что УК будет отстаивать интересы застройщика при проблемах с гарантийными случаями",— говорит госпожа Смирнова.

По ее словам, после нескольких лет эксплуатации аффилированные с застройщиками управляющие компании теряют лишь 20% жилого фонда, эксплуатация которого уходит к другим организациям, а 80% остается в управлении фирм, которые начинали управлять объектом с момента строительства и соответственно были аффилированы с девелопером.

Андрей Ильичев, директор УК "Пионер-Сервис", полагает, что в случае если в группе компаний девелопера присутствует профессиональная управляющая структура, она должна участвовать в создании проекта на ранних стадиях проектирования. "На этом этапе можно учесть значительное число нюансов, неочевидных для проектировщиков и профессиональных строителей, но важных для последующей эксплуатации",— поясняет он. При этой схеме переход к этапу эксплуатации может переходить более плавно, подъезды и системы принимаются в эксплуатацию поэтапно. Между компаниями одного холдинга больше доверия и ответственности друг к другу, что позволяет координированно передавать объект и минимизировать такой распространенный для новостроек фактор, как воровство.

"При профессиональном подходе, оправданных тарифах и высоком уровне заботы о жителях управляющая компания, входящая в строительный холдинг, может эффективно управлять домом неограниченное количество времени. При безответственном и наплевательском отношения к жителям, конечно, собственники квартир не будут долго мириться с этим и выберут другую компанию. Встречается уже и такой вариант, когда строительный холдинг видит невыгодность, а иногда и убыточность бизнеса по эксплуатации жилого фонда и принимает решение о прекращении деятельности управляющей компании или даже о ее продаже",— полагает господин Ильичев.

Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom, указывает на то, что приглашенным аутсорсинговым структурам, как правило, требуется какое-то время для понимания особенностей и механизмов проекта, и этот "переходный период" может негативно сказаться на условиях жизни в объекте. "Структура девелопера готовится к управлению проектом изначально, тесно взаимодействует со строительным подразделением, что упрощает многие согласования и ускоряет устранение возможных недочетов. Также девелоперы прибегают к самостоятельному управлению своими проектами, если видят, что ниша профессиональной эксплуатации в их сегменте еще не сформирована. В таких ситуациях решение о самостоятельном управлении обоснованно, кроме того, позволяет в некоторых ситуациях развить собственное управляющее подразделение с уникальным опытом для дальнейшего выхода на проекты других компаний",— заключает эксперт.

Яна Кузьмина