Девелоперы делают ставку на нишевые проекты

В Ростове прошел федеральный саммит с участием руководителей ведущих девелоперских компаний и аналитиков рынка PRO Development. Мероприятие было организовано PROEstate Events, ИД «Коммерсантъ-Юг России», учебным центром Academy of Real Estate, при поддержке Российской гильдии управляющих и девелоперов.

После стагнации на рынке в предыдущие два года девелоперы отмечают рост объемов строительства и повышение спроса на объекты недвижимости в Ростовской области. Эксперты предлагают инвестировать в малоформатные склады, районные торговые центры и другие нишевые объекты.

Жилая недвижимость: востребованы квартиры-студии

Как отметил директор по развитию AVA Group Вадим Сидоров, главный тренд на рынке недвижимости — запрос на экономичное пространство. Это подтверждается статистикой, которую привел генеральный директор консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько. Согласно данным, самый значительный рост в 2017 году произошел в сегменте квартир-студий. Рост составил 50% в четвертом квартале 2017-го по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, доля этого сегмента на рынке увеличилась с 10% до 12,2%. «Средняя площадь квартир постепенно снижается, а доля компактных квартир растет, — рассказал господин Володько. — Если говорить в целом об объеме строительства, то по сравнению с 2016 годом в 2017-м он вырос на 13%. Цены держатся примерно на одном уровне — 55 тыс. за 1 кв. м. Надо обратить внимание на то, что сейчас на ростовском рынке более 20 тыс. квартир не реализовано, цифра росла последние несколько лет, а это плохой индикатор. Снижение произошло только по итогам последнего квартала 2017 года. Потребуется примерно два года, чтобы их распродать».

На сессии обсудили также изменение в законодательстве, регулирующее строительную сферу. Отмена закона о долевом участии в строительстве может привести к значительным изменениям на рынке: росту цен на жилье, сокращению вводимого жилья, застройщикам придется искать другие источники финансирования, а значит брать еще больше кредитов.

Исполнительный директор «ЭкспертПроект» Виталий Комиссаров напомнил о еще одном изменении в законодательстве: с 1 января 2018 года проектная документация и результаты инженерных изысканий должны быть представлены на негосударственную строительную экспертизу только в электронном виде: «Наша компания начала прием документов в электронном виде в начале этого года. Как показывает опыт московских компаний, с электронным документооборотом возникают трудности. Мы одни из первых среди экспертных организаций в регионе создали информационную систему и предоставляем помощь при формировании пакета документов в электронном виде».

Торговая недвижимость: размер возводимых ТЦ снижается

Как отмечает председатель правления ОАО «Инпром Эстейт» Игорь Коновалов, в 2017 году в России был введен наименьший за последние пять лет объем торговых площадей — около 800 тыс. кв. м.

«Сейчас реализация новых крупных проектов — это редкий случай. И тому несколько причин. Во-первых, рынок во многих крупных городах близок к насыщению. Во-вторых, стоимость заемных средств остается высокой. В-третьих, дефицит подходящих локаций для строительства. Следующая причина — уменьшение количества новых международных брендов, выходящих на российский рынок. В 2017 году в страну их пришло около 40, что на треть меньше, чем в 2016-м. Построить очередной крупный ТЦ в городе-миллионнике не сложно, но заполнить его качественными брендами — задача не из легких. В ближайшие несколько лет ситуация вряд ли изменится. Что касается Ростова, то сейчас многие торговые объекты не соответствуют требованиям времени. При этом ТРЦ-флагманы по-прежнему стабильно работают, демонстрируя высокую заполняемость. Главные тренды в торговой недвижимости — расширение фудкортов, общественных и развлекательных зон. ТЦ должен вызывать „вау-эффект“ за счет оригинальных дизайнерских и архитектурных решений, яркого декора. В торговом центре создаются концертная площадка, лекторий, расширяется досуговая зона, увеличивается количество кафе и ресторанов. Все с одной целью — чтобы клиент проводил в ТЦ больше времени! По нашим замерам видно, что все перечисленное выше существенно повышает посетительский трафик. Затраты на строительство 1 кв. м такого современного объекта выше, соответственно срок окупаемости возрастает до 10–12 лет»,— рассказал господин Коновалов.

Эксперт уверен, что в ближайшее время будут активнее строиться городские районные торговые центры в местах жилой застройки с высокой плотностью, отсюда следует и ценовая категория формата — как правило, это «эконом».

Офисы и склады нового типа

По мнению вице-президента GVA Sawyer Николая Вечера, новые форматы офисов, такие как коворкинг и антикафе, вытесняют традиционные подходы к устройству рабочего места.

«Комфорт больше не равен большой площади, сейчас в тренде максимальный функционал и компактные площади. Мобильность становится не косвенной потребностью, а отдельным запросом. В 2017 году более 1,2 млн резидентов работали в коворкингах всего мира, их заполняемость — 80% при ежегодном росте 30%. В России сейчас 350 коворкингов»,— рассказал господин Вечер.

Новое слово в индустриальном секторе — склады формата light industrial. Генеральный директор ООО «Северо-Кавказское логистическое предприятие» Виктор Халын отметил, что одно из перспективных направлений для инвестирования для регионов — вложение в малоформатные, многопользовательские склады, так называемые light industrial.

Такие склады набирают популярность в Европе и Америке, это совсем новое направление для России. Склады предназначеныдля сезонного хранения продукции физическими лицами или ИП, которым нужны маленькие склады. Такие помещения востребованы и в секторе интернет-торговли. На сегодняшний день малоформатные, многопользовательские склады — одно из перспективных направлений для инвестирования в регионах.

ЧМ-2018 на рынок недвижимости не повлияет

Эксперты обсудили также влияние мундиаля на рынок жилой недвижимости и возможные проблемы при развитии левобережной зоны.

— На мой взгляд, прямого эффекта от проведения ЧМ на экономику региона не будет,— считает Илья Володько.— Макроэкономические условия важнее, чем локальные инфраструктурные проекты. В условиях общей стагнации вряд ли могут быть позитивные изменения на рынке недвижимости.

Тем не менее благодаря ЧМ были введены крупные транспортные и инфраструктурные объекты, что оказывает позитивное влияние на рынок жилья. Например, на месте старого ростовского аэропорта будет построен новый жилой район с населением до 100 тыс. человек.

«В преддверии ЧМ было реализовано несколько крупных транспортных проектов, которые Ростовская область продвигала на федеральном уровне,— отметил заведующий кафедрой градостроительства ЮФУ Александр Бояринов.— Один из них — аэропорт. Продвигали и метро, но пока так и не получилось. Но уверен, что метро в Ростове появится неизбежно. Хотя бы в центральной части города оно будет точно, потом пойдет его развитие с дальнейшим выходом на все остальные территории — Западный, Северный».

Специалисты обратили внимание на то, что ЧМ стал катализатором развития левобережной зоны, но без комплексного подхода к освоению этой территории могут возникнут не только экологические проблемы, но и экономические.

«Каждый строящийся объект на левом берегу Дона должен еще и свай иметь по 20–30. И ведь уже были случаи, когда выбирали территорию под перспективное развитие, выделяли деньги, много говорили и только потом звали проектировщиков, узнавали, сколько это будет стоить, и отказывались от идеи»,— рассказал вице-президент президиума Союза архитекторов Юрий Трухачев.

Город без пробок: ограничить количество автомобилей

Во время мероприятия участники обсудили также комплексное развитие городских территорий. Эксперты сошлись во мнении, что развитие города невозможно без комплексного решения транспортных проблем. Участники мероприятия обсудили новые градостроительные нормативы Ростова-на-Дону, которые были приняты в конце 2017 года. По мнению председателя совета директоров концерна «Единство» Геннадия Наумова, сейчас нет нормативов, согласовывающих строительство объектов, которые генерируют большие транспортные потоки.

«Для того чтобы не было пробок, необходимо ограничить количество автомобилей в центре города. Если ничего не предпринимать, то ситуация будет становиться хуже и хуже. Чтобы не было пробок, на один автомобиль нужно 200 кв. м дорожного покрытия, а в Ростове сейчас 52 кв. м. Проблему можно решить, введя такие меры, как замена маршруток на автобусы большей вместимости, платные парковки. Последняя мера введена в Ростове, но неудачно реализована: нет перехватывающих парковок, отсутствует ценовое управление»,— отметил господин Наумов.

Мария Строителева