Группа выкупила имущество ОАО РЖД

Структуры девелоперской группы ПИК Сергея Гордеева приобрели под строительство жилья 60 га, принадлежавшие в Люблино на юго-востоке Москвы литейно-механическому заводу ОАО РЖД. Земля могла обойтись застройщику в 4,8 млрд руб., что, по мнению некоторых источников “Ъ”, более чем в два раза ниже рыночной цены. Впрочем, по подсчетам консультантов рынка недвижимости, девелопер заплатил бы 9 млрд руб., если было бы разрешение на застройку всей территории без необходимости ее рекультивации.

Структуры ПИК выкупили имущество Люблинского литейно-механического завода (ЛЛМЗ) на юго-востоке Москвы, включая права на землю (60 га), рассказали два источника “Ъ”, близких к сторонам сделки. Завод, закрытый в 2014 году, является дочерней структурой РЖД. Оператором торгов выступал Российский аукционный дом (РАД). Сделка закрылась в январе. Стартовая цена земли имущества завода составила 4,06 млрд руб., следует из материалов РАД. В пресс-службе РЖД сообщили, что оценку имущества ЛЛМЗ проводил независимый оценщик. Решение о реорганизации завода принято в рамках программы вывода части производств за пределы Москвы. «Сначала его территория рассматривалась как резервная площадка для терминально-складского комплекса, но из-за необходимости вывести из столицы грузовые дворы было принято решение о реорганизации и продаже через аукцион»,— уточнили в пресс-службе РЖД. В ПИК не стали комментировать сделку.

ПИК после покупки группы «Мортон» стала крупнейшим девелопером Москвы и Подмосковья. По итогам 2017 года компания построила 900 тыс. кв. м жилья и намеревалась до конца года продать 1,7–1,9 млн кв. м. Объем денежных поступлений в этом случае может достичь 190–200 млрд руб. Ранее аналитики Sberbank CIB рекомендовали группе покупать новые проекты для обеспечения непрерывности девелоперского цикла.

“Ъ” не удалось найти в открытом доступе протокол торгов имущества ЛЛМЗ. По данным источника “Ъ”, знакомого с деталями продажи, покупатель приобрел лот за 4,8 млрд руб. По его словам, это более чем в два раза ниже рыночной цены. «Если бы РЖД вошла в проект как соинвестор, выручка от участия в проекте могла бы составить 30–35 млрд руб.»,— считает собеседник “Ъ”, отмечая, что потери монополии от неэффективности этой сделки могут привести к росту тарифа минимум на 1%. Девелоперы, опрошенные “Ъ”, отмечают, что в этом случае структуре РЖД пришлось бы самой продавать жилье, построенное партнером. Гендиректор «Гео Девелопмент» Максим Лещев говорит, что оценка участка из расчета 150 млн руб. за га (9 млрд руб. за всю территорию ЛЛМЗ) применима, если можно застроить всю его площадь. «С учетом ограничений по соблюдению охранных зон, социальной нагрузки и необходимости рекультивации она может быть существенно ниже»,— добавляет эксперт.

С учетом удаленности территории ЛЛМЗ от центра Москвы оптимальным вариантом освоения площадки будет строительство масштабного комплекса комфорт-класса, считает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Она полагает, что реальная площадь застройки может составить 700 тыс. кв. м, из которых 500–600 тыс. кв. м придется на жилье, а на реализацию проекта потребуется десять лет. Руководитель департамента аналитики и консалтинга «Бест-Новострой» Сергей Лобжанидзе оценил затраты на рекультивацию территории завода в среднем в 2–5 тыс. руб. на 1 кв. м, строительно-монтажные работы обойдутся в 50–60 тыс. руб. продаваемого метража. По его подсчетам, стартовая цена продажи в новом проекте ПИК может составить 130 тыс. руб. за кв. м.

Екатерина Геращенко, Анастасия Веденеева