Сбербанк поторгует в Бутово
Он может стать собственником ТЦ «Вива!»
Сбербанк может забрать у Accent Development Александра Самонова его единственный торговый центр — комплекс «Вива!», расположенный в столичном районе Северное Бутово. Объект в залоге у банка, которому девелопер просрочил платеж по кредиту на $75 млн. Эксперты считают «Вива!» перспективным, но требующим обновления активом — его чистый операционный доход пока почти в четыре раза ниже возможного.
Фото: Евгений Дудин, Коммерсантъ
О том, что Сбербанк может получить от Accent Development торговый центр «Вива!» (29,8 тыс. кв. м) в Северном Бутово, “Ъ” сообщил источник, знакомый с владельцем. По его словам, «Вива!» заложен по кредиту на $75 млн, который банк выдал девелоперу в 2014 году для рефинансирования другого долга. «Заемщик не внес регулярный платеж, идут переговоры с кредитором о возможных вариантах реструктуризации»,— рассказал собеседник “Ъ”. Ситуация осложнена тем, что текущая стоимость актива почти в три раза ниже суммы долга.
В Сбербанке от комментариев отказались. Основной владелец Accent Development Александр Самонов подтвердил факт просрочки платежа по кредиту, по которому заложен ТЦ «Вива!», отказавшись назвать сумму долга. По словам бизнесмена, ситуация была ожидаемой: «Обе стороны знали, что очередной платеж не состоится, почти полтора года назад». За это время заемщик и кредитор не смогли договориться об условиях реструктуризации, посетовал господин Самонов.
Партнер Capital Global Partners Светлана Кара говорит, что в отношении объектов, доставшихся в рамках дефолтных кредитов, Сбербанк часто использует схему, когда 30% компании, владеющей активом, переходит к его дочерней структуре «Сбербанк Капитал», а долг заемщика реструктуризируется. «Его переводят в рубли, рассчитывая ставку таким образом, чтобы арендной выручки объекта хватало на обслуживание нового кредита»,— продолжает госпожа Кара. При этом, добавляет она, у должника есть опцион на обратный выкуп своих 30% у кредитора. Со Сбербанком обсуждались разные варианты реструктуризации, включая передачу доли в проекте банку или его структурам, но кредитор ни на что не согласился, утверждает Александр Самонов. «Теперь мы ждем решения кредитного комитета»,— сказал он.
Александр Самонов был одним из создателей сети магазинов «Копейка». Accent Development он основал в 2007 году. В портфеле компании, согласно информации с ее сайта, кроме ТЦ «Вива!» есть два логопарка — «Сигма» в Уфе (35,8 тыс. кв. м) и «А-терминал» в Подольске (55,6 тыс. кв. м), бизнес-центр «Дельта плаза» в районе Курского вокзала в Москве (26,1 тыс. кв. м). «Вива!» был запущен в 2010 году, в нем 100 магазинов, парковка на 700 машин. Объем инвестиций в торговый центр составил $88,1 млн.
Исходя из средней для московских ТЦ арендной ставки 20 тыс. руб. за 1 кв. м в год, чистый операционный доход сопоставимого по площади с «Вива!» объекта должен быть $7,7 млн, подсчитала Светлана Кара. Источник “Ъ”, знакомый с работой «Вива!», говорит, что этот показатель у ТЦ почти в четыре раза ниже — всего около $2 млн. По его словам, «Вива!» хорошо расположен, но из него ушел один из якорных арендаторов — Media Markt.
«Объектом нужно заниматься, он старше семи лет, это средний срок жизни торгового центра»,— рассуждает старший директор департамента торговой недвижимости Cushman & Wakefield Андрей Шувалов. Он добавляет, что «Вива!» приходится конкурировать с районными ТЦ, у которых сильный состав продуктовых якорных арендаторов.