Покупатели не торопятся на первый этаж
Треть коммерческих площадей в жилых новостройках пустует почти пять лет
Инвестиционная привлекательность квартир на первых этажах жилых домов с отдельным входом, снизилась. Минимальная стоимость нежилого помещения составляет 15–20 млн руб. Цена зависит от размера помещения, диапазон цен — 170–250 тыс. руб. за 1 кв. м.
Фото: Елена Горбачева, Коммерсантъ
По оценкам «Инком-Недвижимость», не менее трети коммерческих площадей в течение трех-пяти лет после возведения новостройки остаются вакантными. «Сегодня вероятность получения высокого дохода от перепродажи коммерческого помещения после ввода жилого комплекса в эксплуатацию очень невысока»,— констатирует руководитель аналитического центра «Инком-недвижимость» Дмитрий Таганов. Расчет на прибыль от перепродажи был оправдан, когда разница в ценах на недвижимость на этапе котлована и до готовности достигала 20%. Сейчас этот разрыв сокращается. Кроме того, есть девелоперы, которые вообще не меняют цены в течение всего периода строительства жилого комплекса. Другой фактор, который приходится учитывать при оценке потенциальной доходности от инвестиций в коммерческие первые этажи жилых домов,— потеря актуальности магазинов шаговой доступности. «Они проигрывают конкуренцию по цене и ассортименту сетевым ритейлерам»,— отмечает господин Таганов.
Несмотря на это, квартиры на первых этажах жилых домов, имеющие отдельный вход, оцениваются на 5–15% дороже аналогичных лотов на этажах повыше из-за перспектив перевода в нежилой фонд. Их инвестиционная привлекательность определяется пешеходным трафиком, наибольшим спросом пользуются дома в спальных районах рядом с метро. По словам Дмитрия Таганова, редкость предложения формирует высокий интерес покупателей. В общем объеме предложения в Москве таких вариантов всего 4%, так как современные тенденции домостроения предполагают, что первые этажи жилых домов отводятся под коммерческие помещения. Сейчас в 90% новостроек на первых этажах нежилые помещения.
В Est-a-Tet заметили, что интерес к коммерческим помещениям в новостройках выровнялся между двумя группами покупателей — конечными пользователями (компания или предприниматель) и частными инвесторами. Еще несколько лет назад 80% таких помещений покупали жители комплекса. Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet Елена Мишина оценивает доходность от сдачи коммерческих объектов в аренду в среднем в 11–12% годовых. Но на быстрый доход рассчитывать не приходится. «Момент получения прибыли отложен период создания проектов, согласования, проведения ремонтно-строительных работ, монтажа оборудования, ожидания оформления права, заселения комплекса жильцами»,— перечисляет она. Минимальная стоимость нежилого помещения составляет 15–20 млн руб. Цена зависит от размера помещения, диапазон цен — 170–250 тыс. руб. за 1 кв. м.