доступное жилье

В России увеличивается доступность жилья прежде всего за счет развития ипотечного кредитования. При этом требования россиян к качеству квартир и жилой среды выросли, что привело к серьезной трансформации рынка.

Прошлый год стал рекордным на рынке ипотеки: тогда, по данным Центробанка, было выдано 1,1 млн кредитов на покупку жилья на общую сумму 2 трлн руб. Предыдущий рекорд был зафиксирован в 2014 году, когда совокупный размер ипотечного портфеля всех российских банков достиг 1,75 трлн руб. На сегодняшний день, по подсчетам ЦБ, общая сумма всех действующих ипотечных займов, выданных за прежние годы, достигла 5,3 трлн руб. Рост ипотечного кредитования стал толчком для развития жилищного строительства не только на традиционно капиталоемких рынках Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга, но и других регионов. Эти и другие перспективы роста доступности жилья обсудят участники сессии "Современное жилье", которая пройдет 15 февраля в 12:00 на площадке Российского инвестиционного форума в Сочи.

Рекорды ипотеки

Статистика Центробанка оказалась оптимистичнее, чем предрекали некоторые эксперты еще год назад. Они прогнозировали заметное снижение спроса на строящееся жилье, поскольку федеральные власти объявили о завершении программы субсидирования для покупателей квартир на первичном рынке. Эта программа действовала в 2015-2016 годах, ставки по ипотеке субсидировались до уровня 12% по сравнению с 13-15% на вторичном рынке. По данным АИЖК, в 2016 году благодаря господдержке россияне приобрели более 300 тыс. квартир. "Государство потратило на субсидирование ипотеки 14,9 млрд, что позволило банкам выдавать гражданам ежегодно свыше 1 трлн руб. займов на покупку жилья,— комментирует заместитель директора департамента финансовой политики Минфина РФ Сергей Платонов.— Благодаря этой программе было приобретено более 25 млн кв. м жилья в новостройках". Очевидно, что это была крайне необходимая и своевременная мера.

Сегодня рыночные ставки находятся на историческом минимуме и продолжают снижаться. В декабре 2017 года средняя ставка по выданным кредитам составила 9,79%, что значительно ниже ставок, которые действовали по программе субсидирования в 2015-2016 годах (12%). Поэтому опасения застройщиков, предполагавших, что отмена субсидирования приведет к снижению спроса, оказались напрасными. На первичном рынке по итогам прошлого года было заключено 621 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), что почти эквивалентно показателям позапрошлого года, когда было зарегистрировано 620 тыс. ДДУ. Благодаря продолжающемуся активному снижению ставок с мая прошлого года месячные темпы роста (по отношению к аналогичному периоду прошлого года) выданных кредитов составили около 40% и более.

Прошлогодний рекорд по объему выданных в 2017 году ипотечных кредитов может быть побит в среднесрочной перспективе, поскольку спрос на приобретение жилья остается стабильно высоким. "Дальнейшее снижение ставок будет способствовать росту доступности ипотеки и, соответственно, продолжению роста доли ипотеки в различных сегментах. На фоне снижающихся ставок и стабильных цен на недвижимость сейчас самое подходящее время для улучшения жилищных условий при помощи ипотеки",— комментирует генеральный директор АИЖК Александр Плутник. По данным агентства, в пятилетней перспективе планируют улучшить свои жилищные условия путем покупки жилья 9 млн семей с доходом не ниже среднего. Еще 3 млн российских семей готовы купить в течение пяти лет дополнительное жилье. Всего же, согласно результатам совместного исследования АИЖК и ВЦИОМа, проведенного в 2017 году, потребность в улучшении жилищных условий есть у более чем 25 млн российских семей (45% всех семей). В таких условиях необходимо дальнейшее повышение доступности жилья для граждан, в том числе за счет ипотеки. Снизить рыночные ставки позволит внедрение электронной ипотечной закладной — она заработает с 1 июля этого года. За счет ее использования банки смогут снизить затраты на выдачу и сопровождение ипотечных кредитов, что в результате положительно скажется на ставках для заемщиков. Кроме того, снижению ставок способствует развитие вторичного рынка ипотечного кредитования за счет "Фабрики ИЦБ" АИЖК. В 2017 году этот механизм заработал в полную силу — за год АИЖК провело сделки на общую сумму почти 110 млрд руб., что составляет 87% от общего объема выпусков ИЦБ в 2017 году. В числе сделок — крупнейшие выпуски на российском рынке секьюритизации со Сбербанком и группой ВТБ на 50 млрд руб. каждый.

Завершение программы субсидирования ставок по ипотеке, действовавшей в 2015-2016 годах, не означает полного отказа государства от поддержки россиян при покупке жилья. Власти оказывают поддержку адресно: теперь семьи, где рождается второй и третий ребенок, могут претендовать на получение займа на покупку жилья на первичном рынке под 6% годовых. Разницу между заявленной ставкой в рамках программы поддержки многодетных семей и рыночной ставкой пообещало компенсировать государство. На эти цели, по словам господина Платонова, выделено 600 млрд руб. "Поскольку в этой программе четко описано, что кредиты выдаются на покупку жилья исключительно на первичном рынке, то мы можем говорить о косвенной поддержке строительной отрасли",— отмечает Сергей Платонов. По условиям программы, можно и рефинансировать кредит, взятый ранее на покупку строящегося жилья. Первые семьи в стране уже получили поддержку в рамках программы — в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и других городах.

Плата за комфорт

Несмотря на предпочтения покупателей в пользу квартир в новостройках, вторичный рынок стабилен. К такому выводу пришли аналитики АИЖК в своем недавнем исследовании. "На вторичном рынке жилья физические лица совершили около 2,23 млн сделок с жильем по договорам купли-продажи,— пишут аналитики агентства.— Эта оценка получена по данным Росреестра о количестве зарегистрированных прав (3,35 млн) и оценки АИЖК о среднем количестве прав, регистрируемой в одной сделке (1,5)". При этом для приобретения жилья на вторичном рынке, по оценкам АИЖК, население получило около 700 тыс. ипотечных кредитов, что на 26% выше уровня 2016 года (551 тыс.).

Развитие ипотечного кредитования и, как следствие, доступность жилья для граждан сыграли свою важную роль. По итогам 2017 года коэффициент доступности жилья (рассчитывается исходя из стоимости квартиры к среднему годовому доходу семьи) составил 2,6 года, в то время как в 2007-2008 годах этот показатель достигал 5,3 года. Например, в США и Великобритании эти цифры выглядят так: 3,6 и 4,6 года соответственно. Причиной доступности жилья в России стал средний размер квартир — 55 кв. м: по этому показателю стране далеко до мировых лидеров. Для сравнения: средняя площадь жилья в США, составляет 160 кв. м, в Великобритании — 87 кв. м.

Получив возможность приобрести жилье в новостройках, покупатель теперь диктует свои условия: он оценивает не только месторасположение строящегося жилого комплекса, но и оптимальность предлагаемых застройщиками вариантов по квартирографии, создание комфортной и дружественной среды. "Мы прекрасно с вами понимаем то, что сегодня людям нужны не просто квадратные метры. Люди хотят жить в качественном жилье, чтобы социальная инфраструктура была рядом, вообще, в идеальном варианте практически в шаговой доступности",— говорил глава Минстроя России Михаил Мень в интервью ОТР. По мнению президента ГК "Гранель" Ильшата Нигматуллина, сегодня для большинства живущих в нашей стране людей помимо цены важными факторами являются внешний облик проекта, включая архитектурные решения, и инфраструктурное наполнение.

"Увеличение спроса привело к росту предложения, что вынудило застройщиков задуматься о качестве проектов — это является позитивным трендом для рынка жилой недвижимости, возможно, за последнее десятилетие",— отмечает председатель совета директоров "Бест-Новостроя" Ирина Доброхотова. Качество и комфорт строящегося в стране жилья стали одним из приоритетных направлений в работе федеральных властей и структур. Так, Минстроем России и АИЖК в рамках поручения, данного 11 августа прошлого года премьер-министром Дмитрием Медведевым, организован конкурс среди специалистов на разработку архитектурных концепций стандартного жилья и жилой застройки. Финалисты этого конкурса были выбраны 1 февраля. "Одна из задач, которая будет стоять перед 20 отобранными финалистами,— соблюдать параметры по стоимости, чтобы обеспечить максимальную доступность жилья для граждан. Мы видим, что работы интересные и в большинстве своем формируют разнообразную жилую среду, при этом стандартные решения — это те решения, которые можно сделать массовыми",— говорит Александр Плутник.

Антон Боровой