Эксперты ГК «Жилстройинвест» рассказали о трендах на рынке недвижимости в Башкирии

Рынок недвижимости в Уфе ближайшие годы резко меняться не будет, выиграет тот застройщик, который будет предлагать нечто большее, чем просто «коробку», уверены эксперты. О сложившихся на сегодняшний день трендах, о влиянии принятого федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве...», о том, как улучшить и сохранить внешний облик города и что помогает быть успешными в своем деле, мы поговорили с начальником отдела маркетинга Иваном Зориным и руководителем отдела продаж Игорем Саиткуловым Группы компаний «Жилстройинвест».

Расскажите, каким для вас был прошлый год? Был ли он знаковым, чего удалось достичь Группе компаний «Жилстройинвест»?

Игорь Саиткулов: Сказать по правде, для нас 2017 был хорошим годом. Мы досрочно сдали секцию «Тихая Роща-2». У нас стоял срок сдачи в декабре 2019, но мы закончили его с опережением на два года. Люди уже сейчас начали заселение в дом, который, к слову, построен в великолепном качестве.

Иван Зорин: На самом деле это своеобразный рекорд для нашего города и для застройщиков. Фактически с момента заливки фундамента до получения разрешения на ввод в эксплуатацию прошло 11 месяцев. В среднем этот срок обычно составляет около двух лет. Для нас это очень хорошая тенденция, мы понимаем, что движемся только вперед, что наши ресурсы и возможности позволяют нам не только быстро строить объекты, но также качественно и надежно. Надеемся, что в дальнейшем мы также продолжим эту тенденцию. Этот год для нас решающий, мы заканчиваем очень крупный проект. Надеемся, что сдадим его до конца года. Это вторая очередь жилого комплекса «4 сезона». Там запланированы три больших объекта – высотный дом в 31 этаж «IDEL Tower», 21-этажное кирпичное здание IDEL Classic и 7-этажное здание «IDEL Park». Этот проект интересен для нашего города, в нем находится самое высокое здание в городе. Я думаю, что оно будет удерживать пальму первенства, по крайней мере, до тех пор, пока мы сами же не побьем этот рекорд. И могу сказать, что в планах у компании это есть.

Как вам удается достигать таких результатов? Ведь сейчас у застройщиков довольно непростое время, замораживаются многие стройки.

Иван Зорин: Просто мы делаем ту работу, которую считаем необходимой. Делаем ее с удовольствием. Нам на самом деле интересно заниматься теми проектами, которые мы строим. У нас очень высокая лояльность клиентов и это благодаря тому, что мы настроены на то, чтобы дать им то, что они хотят. В последние годы мы сдаем все объекты раньше назначенного срока. Еще один пример – ЖК «Фестиваль» и ЖК «Тихая роща», а также ЖК «4 Сезона».

Игорь Саиткулов: Стоит отметить, что ЖК «Фестиваль» – это действительно сложный, огромный проект, связанный с реконструкцией. На этом месте раньше располагался молочный завод.

Иван Зорин: Действительно, это первый пример редевелопмента в Уфе, когда на территории крупного промышленного объекта возвели жилой комплекс. Это был уникальный опыт для города и для нас, как для застройщика. И начиная вот с этого проекта мы завели традицию сдавать объекты раньше срока. Уже через два года поставили новый рекорд – на год раньше сдали «4 сезона» и на два года – первый дом жилого комплекса «Тихая роща-2». Как мы говорили раньше, второй дом комплекса «Тихая роща-2» также будет сдан раньше срока, в этом году.

Сколько лет вы уже на рынке?

Иван Зорин: Мы на рынке 21 год. Это очень большой срок. Компанией пройден огромный путь, много чего было пережито. Мы очень динамично развиваемся, впереди большие планы. Мы надеемся, что клиенты оценят наш новый жилой комплекс. Он тоже своеобразный, уникальный, знаковый и для нас, и для города. Надеемся, что в будущем он будет служить визитной карточкой Уфы.

Игорь Саиткулов: Можно сказать, что мы оформляем въезды в город. Но кроме этого, у нас очень большая социальная составляющая – расселено много жилых домов. Мы провели в этом направлении очень большую работу, особенно на территории микрорайонов «Айгуль», «Эверест», «Аристократ». Могу сказать, что наша компания не боится браться за расселение. У нас в этом огромный опыт.

Расскажите, как повлияло на Группу компаний «Жилстройинвест» принятие в начале 2017 года нового, федерального закона №214 «Об участии в долевом строительстве...»?

Иван Зорин: Новый закон создает определенные трудности для застройщиков. Государство выставляет очень много обременений и требований. Местами они логичные, местами не очень. Но в принципе, я считаю, что за ближайшие пару лет ситуация улучшится. Я уверен, что со временем изменится сам рынок – не смогут работать мелкие застройщики, возможно, что уйдет кто-то из крупных, к примеру, в промышленное строительство.

Можете подробнее остановиться на том, как, на ваш взгляд, поменяется рынок недвижимости?

Иван Зорин: В ближайшие 1,5-2 года стоимость квадратного метра, возможно, останется на прежнем уровне. Причина в том, что застройщики запускают огромное количество проектов, в связи с чем в будущем возможен определенный переизбыток жилой недвижимости. А в дальнейшем мы прогнозируем значительный рост цен.

Игорь Саиткулов: Знаковым для рынка недвижимости будет 2020 год. Связано это с тем, что именно к этому году будут закончены те проекты, с которыми застройщики заходят на данный момент. После этого станет видно, как изменится ценовая тенденция. Если после 2020 года проектов будет мало, образуется локальный дефицит на рынке первичной недвижимости, и цены пойдут вверх.

Иван Зорин: На данный момент многие застройщики в погоне за прибылью с учетом экономических факторов и уменьшения возможностей населения вводят огромное количество жилых комплексов, которые представляют собой либо субжилье либо экономкласс. Это квартиры и студии от 17 до 30 квадратных метров. В дальнейшем эта ситуация приведет к определенным последствиям. Сейчас у нас есть изношенный старый фонд вторичного жилья, причем в довольно большом объеме, причем очень быстро ветшающий. Все прекрасно знают, что хрущевки – это временное жилье, которое строилось на 50 лет. А фактически застройщики предлагают переезжать в квартиры, которые являются еще более временным жильем.

То есть рынок студий и маленьких квартир реально перенасыщен?

Иван Зорин: Я не скажу, что он перенасыщен, но я просто считаю его излишним. Мне кажется, что однокомнатная квартира в районе 40 квадратных метров намного рентабельнее, чем та же самая студия. Застройщики сами создают определенную тенденцию, которая нам аукнется через 5-7 лет. В результате мы и государство столкнемся с проблемой, потому что этот жилой фонд не имеет под собой никакого потенциала.

А как вы считаете, будет ли в Уфе снос хрущевок?

Иван Зорин: Я не думаю, что у нас это предвидится в ближайшем обозримом будущем, потому что нет финансовых предпосылок. Сейчас стоит вопрос в изменении законодательства и целесообразности для застройщиков входить в такие сложные проекты, как расселение большого количества ветхого жилья. Я очень сомневаюсь, что даже крупные застройщики будут брать проекты по большому расселению.

А вы планируете?

Игорь Саиткулов: Мы работаем, но с ветхим жильем, не с пятиэтажками. Это очень сложные проекты. Даже реновация в Москве предполагает наличие рядом с пятиэтажками каких-то площадок для переселения и последующего строительства. В Уфе с этим делом сложно из-за очень плотной застройки.

Какова сейчас на ваш взгляд покупательская способность?

Иван Зорин: На данный момент у нас есть все инструменты, чтобы люди могли даже с минимальными первоначальными взносами позволить себе купить квартиру. Стала очень доступной ипотека. Я бы даже сказал, что ставки беспрецедентны. Поэтому у нас в стране сейчас ипотечный бум. Причем чем ниже ценовая категория, тем выше процент ипотеки.

А в Башкирии тоже высокий процент ипотеки?

Иван Зорин: В Башкирии очень высокий процент – много сделок, большое количество регистраций электронных договоров. Мы занимаем второе место по объему заключенных электронных договоров после Москвы.

Пару лет назад в Башкирии была проблема в высокой закредитованности населения. Люди брали кредиты в микрофинансовых организациях, оказывались в финансовой яме. Сейчас эта ситуация сохранилась?

Иван Зорин: Закредитованность населения по-прежнему очень большая, но у нас повысился объем отдачи кредитов. В общей массе закредитованность осталась на прежнем уровне, может быть чуть выросла. Но с каждым годом люди все больше учатся финансовой грамотности, проводят диверсификацию кредитов, перекредитовываются, рефинансируют и стараются как можно быстрее закрывать кредитные долги.

Игорь Саиткулов: Банкиры подтверждают, что средний срок жизни ипотеки составляет около 7 лет. Иными словами, если человек до конца не решил свой жилищный вопрос, то он через 5-7 лет после первой ипотеки готов решать его дальше.

Расскажите, пожалуйста, о решении сделать парк «4 сезона». Как вы к этому пришли, и насколько трудоемкой оказалась эта работа?

Игорь Саиткулов: Это был довольно трудоемкий процесс. Мы выступили его инициаторами. На самом деле до этого никто из застройщиков ничем подобным не занимался. Мы очистили и облагородили существенную площадь – 35 тысяч квадратных метров, это два футбольных поля.

Иван Зорин: В этом районе был большой дефицит хорошей прогулочной зоны. Наша компания приняла решение, что, если строим жилой комплекс, то нужно, чтобы был полноценный район. Это вопрос лояльности к нашим клиентам. К сожалению, не все застройщики понимают, что просто построить «коробку» недостаточно. Жители Уфы знают, что такое комфорт и наличие элементарных благ. Они понимают, что дом – это жилая среда.

Игорь Саиткулов: Голод на квадратные метры прошел. Теперь люди имеют возможность посмотреть по сторонам и выбирать уже качественные проекты. Не просто дом, а как сказал Иван, среду обитания. То есть человек понимает, что конкретно дает дом, какие удобства он приносит для детей и семьи, какая инфраструктура сложилась, каков его внешний вид.

Сейчас у нас в городе очень остро стоит вопрос сохранения памятников архитектуры. Как вы его решаете?

Иван Зорин: У нас в городе большое количество выявленных объектов и памятников архитектуры. Только на территории жилого комплекса «Аристократ» находятся два – это дом Князевых и дом купца Самоделкина. Дом Князевых, увы, в первоначальном виде после двух пожаров сохранить было невозможно. Мы приняли решение, что этот памятник нужно каким-либо образом все-таки сохранить. В результате оставили каменный фасад первого этажа. Этот фасад будет интегрирован в дом. Деревянную часть фасада, которая сохранилась, демонтировали и забрали на реставрацию. В дальнейшем она тоже будет восстановлена. Мы считаем, что таких примеров должно быть больше, но в то же самое время не нужно доводить тему сохранения памятников до абсурда. Часто бывает такое, что выявляют дома, от которых со временем не остается ничего. Они охраняются законом, и застройщик мог бы по фотографиям сделать реконструкцию, но с учетом действующего законодательства это невозможно. В этом плане в администрации города была проведена большая работа, и мы думаем, что в дальнейшем застройщики и город будут двигаться в правильном направлении.

Некоторые эксперты считают, что сейчас люди предпочитают жить за городом. Либо в многоквартирных домах, либо в таунхаусах и коттеджах. На ваш взгляд, так это или нет?

Иван Зорин: Этот тренд уходит в прошлое. У Уфы своеобразная география. Фактически это агломерация из огромного количества территорий. Уфа разделена на много частей, и все было бы прекрасно, но у нас есть деловая часть города, спальные районы, промышленная зона, заречные территории, и все это связано мостами. Как мы выяснили, мосты имеют свойство ломаться. С учетом роста малоэтажной застройки за уфимским полуостровом увеличивается и поток автомобилей. И чем дальше эта застройка будет расширяться, тем больше будет автомобильный поток. В конечном итоге люди не смогут приехать к себе домой, а потом не смогут уехать на работу. Сейчас люди уже начали понимать, что дорога до города и обратно занимает не 10 минут, как это было раньше и как это указано в рекламных проспектах компаний, которые занимаются малоэтажным строительством. В результате появляется огромное количество предложений на загородную недвижимость. Причем она продается в полтора-два раза дешевле, чем на момент покупки. Люди предпочитают пробкам комфорт.

Игорь Саиткулов: Вся основная инфраструктура, которая необходима для жизни семьи, находится здесь, на уфимском полуострове – школы, вузы, спортивные секции, гипермаркеты, торговые центры. Вокруг новых жилых комплексов все объекты инфраструктуры находятся в шаговой доступности, как, например, в «Аристократе». Мы понимаем, что люди не готовы поступиться комфортом, который имеют за городом. Если заезжать в старый фонд, дом не будет отвечать современным требованиям. Системы отопления, вентиляции, водоснабжения – все не на должном уровне. Это целый ворох проблем, от которых люди уже отвыкли. В этом случае им подходят только современные жилые комплексы, где все эти вопросы решены. ЖК «Аристократ» – тот самый пример, когда люди, привыкшие к загородному комфорту, могут им не поступаться. В этом комплексе полностью закрытый двор, хороший подземный паркинг, просторные квартиры, центральные системы кондиционирования, современные лифты, красивая отделка парадных, фасадов. Люди покупают это жилье для себя и понимают, что оно на длительное время, что они в безопасности.

Спасибо за интересную, продуктивную беседу. В завершение расскажите, пожалуйста, какого курса вы планируете придерживаться в дальнейшем?

Иван Зорин: Мы надеемся, что будем развиваться в том же ключе, что развивались и до этого. Что будет больше интересных комплексов, что возможность покупать действительно качественное жилье у клиентов сохранится и в дальнейшем. Наша компания постарается предоставить им такой выбор и сделать действительно интересные, хорошие, сложные с точки зрения технической реализации, но очень привлекательные с точки зрения проживания объекты. Мы надеемся, что в ближайшие два года строительный рынок нашей страны все-таки устоит на ногах. Мы желаем успехов нашим партнерам, другим застройщикам Уфы, чтобы они могли не просто выжить в этой ситуации, а развиваться, создавать новую, современную, комфортную, городскую среду.