Выбор недвижимости

Заказчики строительства загородного дома порой совсем не горят желанием вмешиваться в процесс его возведения, напротив, они предпочли бы впервые посетить объект, когда он будет уже готов. Взять такую стратегию на вооружение отваживаются единицы, хотя, если грамотно подойти к выбору строителей, можно получить хороший результат даже без визитов на стройку. Если знать, как обойти подводные камни.

Выбрать компанию для строительства загородного дома непросто хотя бы потому, что их слишком много: только в Подмосковье их больше тысячи, а бригад, которые работают как индивидуальные предприниматели или предлагают свои услуги как физические лица, в несколько раз больше. По данным строительной компании Framing House (специализируется на возведении энергоэффективных каркасных домов), действительно качественно строят не больше 2-7% подрядчиков. Процент зависит от строительной технологии: в каркасном домостроении он ниже, в сегменте каменных домов (кирпич, "теплая" керамика и пр.) и домов из клееных материалов — выше, а средние показатели у тех, кто строит дома из бруса и массива древесины. Но все равно разброс не настолько высок, чтобы свой выбор базировать на технологии. Тем более что существенно сэкономить на этом все равно не получится. Как утверждает Семен Гоглев, управляющий партнер компании "Норвекс НЛК" (строит дома из клееного бруса), при равных потребительских характеристиках дома цена его будет примерно одинаковой, по какой технологии ни строй. Поэтому выбирать следует иначе.

Есть несколько способов. Например, самый популярный во все времена — сарафанное радио, ориентация на отзывы людей своего круга общения: родственников, друзей и знакомых. По словам генерального директора Framing House Евгения Филатова, большинство клиентов, приходящих по рекомендациям (в этой компании таких около 30%), готовы полностью доверять строителям и не вмешиваться в процесс работы. А вот на отзывы из интернета особенно рассчитывать не стоит, предупреждают эксперты.

Где что дают

Второе, что приходит на ум,— это посетить площадки, где представлены демонстрационные дома разных компаний. Таких в Москве и Подмосковье несколько, на каждой экспонируются объекты нескольких десятков производителей. Скажем, на выставке "Малоэтажная страна", расположенной рядом с ТЦ "ИКЕА Белая дача", представлено 30 компаний — преимущественно те, что строят из дерева или по каркасной технологии. А, например, на площадке "Балтия Гарден" в 10 км от МКАД по Новорижскому шоссе можно также осмотреть блочные дома или объекты непривычной формы — купольные и пр. Однако нельзя ориентироваться лишь на увиденное. Качественно возвести демонстрационный дом может практически любая компания, но это еще не означает, что и заказчик получит точно такой же продукт. Поэтому во избежание разочарований стоит сравнить спецификацию демодома (материалы, их характеристики, толщину стен и пр.) с тем, что будет предлагаться заказчику. Хотя для ознакомления с представленными на рынке домами осмотр демообразцов вполне подойдет.

Третий способ — посмотреть, с какими компаниями сотрудничают загородные девелоперы, то есть те, кто обустраивает большие территории в коттеджных поселках. Как правило, в линейке их предложений почти всегда имеются участки без подряда, а вот собственные строительные компании у девелоперов встретишь нечасто — это иной вид бизнеса. Но чтобы иметь возможность предложить покупателям готовый продукт, девелоперы все равно вынуждены сотрудничать со строителями. Почти у каждого загородного девелопера есть пул компаний, воспользоваться услугами которых он готов порекомендовать. К их выбору застройщики коттеджных поселков обычно подходят тщательно и профессионально, понимая, что претензии к предложенной ими строительной компании отразятся и на их собственной репутации. Поэтому в поисках подходящей строительной компании можно наведаться в какой-нибудь поселок, даже не имея намерения купить там участок — просто за тем, чтобы узнать, с кем из строителей там советуют сотрудничать. Чем крупнее девелопер, тем длиннее список рекомендаций. Скажем, "Вектор Инвестментс", в активе которого конгломерат коттеджных поселков на Новорижском шоссе под единым брендом "Истринская долина", может порекомендовать с десяток подрядчиков. Этого более чем достаточно для дальнейшего детального изучения.

Проверка на расстоянии

После того как первичный отбор сделан, самое время познакомиться с компанией поближе. Ехать в офис каждой из них пока преждевременно, нужно лишь разослать письма с просьбой посчитать затраты на дом. Задачу стоит формулировать подробно, тем более что типовые дома, которые в числе прочего предлагают в большинстве строительных компаний, заказчиков редко устраивают. Им всегда хочется хоть что-то в проекте да изменить, а лучше сделать полностью индивидуальный продукт. Если выбран именно такой путь, отсечь наименее подходящие компании можно будет почти сразу. "Если ответное письмо с расчетами приходит буквально за полчаса-час, а то и быстрее, это означает, что реально в запрос клиента никто не вникал и никаких расчетов не производил,— говорит Евгений Филатов.— А сделано было лишь следующее: средняя относительная цена для средней в данной компании комплектации умножена на площадь дома, нужную заказчику. К реальным затратам на дом, соответствующий потребностям клиента, эта сумма не имеет никакого отношения. Качественные подсчеты занимают несколько дней, их выполняют не менеджеры по продаже, а специалисты. В процессе первичной калькуляции они, скорее всего, будут несколько раз созваниваться с потенциальным клиентом и уточнять детали, а в итоговом письме будет содержаться не просто сумма, а детальный ответ на все вопросы и описание спецификации заказа". Если полученные от нескольких компаний сметы разнятся на 50-70% и более, стоит в первую очередь детализировать предполагаемые расходы тех, кто назвал наиболее низкую цену. Возможно, они учли не все затраты и в процессе строительства попытаются получить с клиента еще денег. Такая схема работы доверия не вызывает.

Дистанционно стоит проверить и саму компанию, с которой клиенту предлагается заключить договор. "Если строительная компания декларирует, что она существует на рынке десятилетие, а договор предлагают заключать с юридическим лицом, созданным год а то и менее назад, стоит быть крайне осторожным,— предупреждает Александр Дубовенко.— Компаниями-однодневками (или одногодками) обычно обзаводятся за тем, чтобы в дальнейшем избежать ответственности перед клиентом: при возникновении претензий ему будет не к кому обратиться — юридическое лицо к тому моменту наверняка будет уже ликвидировано.

Второй показатель — обороты компании, насколько они соответствуют реальному объему строительства. Эту информацию получить непросто, но она поможет понять, есть ли у компании признаки "строительной пирамиды". Дело в том, что в России загородное строительство никак не регламентируется. Если во многих странах средства, полученные от заказчика, можно использовать лишь на возведение именно его объекта, то в России их зачастую тратят на предыдущие проекты. Желая привлечь клиентов, компании могут серьезно демпинговать, зная, что реально на эти деньги построить дом невозможно. Чтобы все-таки завершить стройку, деньги берут со следующего клиента. И так до тех пор, пока клиентов не станет настолько мало, что "пирамида" рухнет.

Отсечь деможителей

Следующий этап отбора — ознакомиться с результатами работы строительной компании. Для этого следует посетить те объекты, которые компания уже построила и которые уже заселены. Но тут есть нюансы. Ехать к тем из бывших заказчиков, которых порекомендуют в самой строительной компании, в корпорации Good Wood настоятельно не рекомендуют. Компании выгодно обзавестись собственными "деможителями", которые за вознаграждение станут всячески рекомендовать свои владения. Поэтому найти обладателей домов, возведенных конкретной компанией, нужно самому — если компания работает давно и строит много, это несложно. У владельцев дома стоит поинтересоваться, устраивает ли он их, удобен ли в эксплуатации — хотя это вещи субъективные. Но есть по меньшей мере два объективных фактора. Так, необходимо уточнить, менялась ли смета дома в процессе его строительства и если менялась, то насколько и почему. А также выяснить, как компания реагирует на рекламации. "Если компания утверждает, что у заказчиков не возникает претензий к ее работе, можно смело разворачиваться и уходить: на практике такого не бывает,— уверяет Александр Дубовенко, управляющий партнер корпорации Good Wood (активный игрок в сегменте домов из клееного бруса и комбинированных домов).— Наша компания, которая позиционируется как строящая добросовестно, при нашем объеме работ в среднем ежемесячно получает 40 претензий. И это нормально. Важно лишь понимать, как строители реагируют на претензии и как устраняют недостатки — если вообще устраняют".

Посетить имеет смысл не только готовые, но и строящиеся объекты. Тем более что, как утверждают в компании Framing House, в отличие от демодомов и "деможителей", демостроек в природе не существует. "Компаниям это невыгодно — постоянно иметь какую-то одну очень качественную стройку, вкладываясь в нее существенно больше, чем заплатит заказчик этого объекта,— говорит Евгений Филатов.— Да и строек таких одновременно понадобится несколько". На стройплощадке даже непрофессионалу есть на что обратить внимание. Прежде всего на саму организацию процесса: в каких условиях живут рабочие, какими инструментами они пользуются, как складированы стройматериалы — разбросаны они по всему участку или хранятся под специально установленным навесом и проч. С первого взгляда может показаться, что такие вещи не так уж и важны, но на самом деле они говорят о подходе к делу и способны впоследствии отразиться на качестве дома.

Все перечисленное — лишь основные этапы выбора строительной компании. На самом деле их гораздо больше, и на то, чтобы досконально изучить их все, придется потратить много времени. Но это того стоит. "К сожалению, при покупке недвижимости, особенно загородной, люди часто руководствуются эмоциями, выбор делается слишком быстро — а это неправильно,— говорит Александр Дубовенко.— К выбору нужно подходить серьезнее, не экономить время. Чем дотошнее будут клиенты, тем меньше будет компаний, работающих некачественно".

Наталия Павлова-Каткова

При равных потребительских характеристиках загородного дома цена вопроса будет примерно одинаковой, по какому методу объект ни строй