Почему горожане больше не хотят покупать загородную недвижимость

В начале XX века вишневые сады застраивали дачами, чтобы сдавать их. Прошло сто лет, и история повторяется. Сегодня горожане не хотят копаться в грядках и конопатить дом, как это делали в советское время их родители, им нужен загородный дом, куда можно приехать отдохнуть на выходные. И желательно, чтобы это был не их дом.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

В начале XX века бурное развитие российской экономики постепенно стало превращать преимущественно аграрную страну в промышленную. Поместья, которые еще в середине XIX века кормили большую часть дворянства, становились все менее эффективными. Сами помещики, поколениями жившие на земле, не могли себе представить другого способа существования, но копившиеся долги вынуждали к действию. Приходилось продавать землю купцам, которые не имели никаких ностальгических переживаний относительно купленных угодий.

Чуть более ста лет назад Антон Павлович Чехов описал эту тенденцию в пьесе «Вишневый сад». Раневская и ее брат Гаев пытались найти способ сохранить поместье в неизменном виде, каким-то образом погасив висевшие на нем долги. Лопахин предлагал реальный выход: разбить поместье на дачи и сдавать их в аренду горожанам.

Вишневый коттеджный поселок

В начале XXI века постепенно начинает складываться похожая ситуация с поправкой на тот факт, что площадь большинства поместий сегодня — всего шесть соток.

Вот уже несколько лет риелторы констатируют резкий спад интереса покупателей к рынку загородной недвижимости. Появилось много заброшенных поселков, а отдельные места на некогда популярных у дачников направлениях рискуют превратиться в «города-призраки».

Рассказывает Алексей Сенчук, руководитель офиса «Новослободское» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость»:

«Представьте себе картину: Подмосковье, коттеджный поселок, все построено. Но на крышах домов уже начинают деревья расти».

Сегодня в дорогих, но заброшенных поселках Подмосковья можно снимать фэнтези или даже фильмы ужасов. «И такие заброшенные поселки есть даже на очень популярных направлениях и на очень хороших кусках земли. В них много денег вложили, домов понастроили, но картина там жуткая: зелень выше человеческого роста, бурьян не на улице, а в самих домах»,— делится впечатлениями Сенчук.

Перед новым дачным сезоном в загородном департаменте «ИНКОМ-Недвижимость» подсчитали, что доля заброшенных поселков достигла 35% подмосковного рынка загородного жилья. Ранее руководитель аналитического центра ИНКОМ Дмитрий Таганов также обращал внимание на проблемные направления — некогда популярную Рублевку, а также непопулярные Горьковское и Егорьевское шоссе.

На восточных шоссе Дмитрий Таганов оценил долю неликвида в 60–65%. «Более половины из расположенных тут проектов имеют все шансы на превращение в "города-призраки"»,— написал он в недавнем исследовании.

Характерно, что одно из последних исследований «ИНКОМ-Недвижимости» о ситуации на загородном рынке эксперты компании назвали «Оставшиеся в живых».

Согласно этому исследованию, в новый сезон рынок загородной недвижимости входит с грузом старых проблем: слабая девелоперская активность, низкий покупательский спрос. По сравнению с 2014 годом продажи упали на треть. Продавцам приходится снижать цены даже в случае, если рентабельность проекта уже ушла в минус.

Продавцы дач, в свою очередь, отмечают, что у них спрос находится на уровне «плюс-минус ноль». «У людей просто нет денег»,— не раз повторяет Алексей Сенчук во время нашей беседы.

ИНКОМ ожидает восстановления спроса на загородном рынке в 2019 году, надеясь на оживление после выборов. «Сейчас все ждут выборов. Думают, что будут какие-то новые веяния. Ждут всплеска. За любую соломинку хватаются»,— говорит Алексей.

Не картошкой единой

«Классические дачи» в СССР появились после выхода в феврале 1949 года постановления Совмина «О коллективном и индивидуальном огородничестве и садоводстве рабочих и служащих», когда государство начало раздавать гражданам по шесть соток земли, чтобы они имели возможность самостоятельно решить свою продовольственную проблему. И большинство современных садовых товариществ образовалось именно в те давние годы.

Но с тех пор жизнь кардинальным образом изменилась. В 2016 году российский антрополог и руководитель центра городской антропологии КБ «Стрелка» Михаил Алексеевский опубликовал в журнале Esquire статью, в которой говорится о результатах исследований российских дачных традиций, проведенных совместно с французским антропологом Оливье Вателе.

«Трендом номер один,— говорит Михаил Алексеевский,— к которому мы тогда пришли в этом исследовании, было то, что дача перестает быть фактором хозяйственного подспорья, направленного на выживание. Как это было в конце 80-х, в 90-е годы, когда идея вырастить картошку и запасти ее на год вперед была чисто экономической. То есть резко снизился интерес к дачам как к месту, где работают на грядках. Это есть у пенсионеров, которые хотят быть ближе к земле. И то у них все чаще и чаще это мутирует куда-то в сторону цветоводства.

То есть люди выращивают розовые кусты и создают какие-то альпийские горки, нежели тяпкой окучивают картошку. Потому что с экономической точки зрения купить картошку проще и дешевле, чем ее вырастить».

Это если говорить о «доходной» части владения дачей, а есть еще и расходная, которая с каждым годом увеличивается благодаря росту налоговой нагрузки. Впрочем, и без этого поддержание дачи в «цивилизованном» состоянии — свет, газ, водопровод, канализация — дело совсем не дешевое.

Кроме того, есть еще и социальная проблема. «Взрослым стало то поколение, которое в 90-е, будучи детьми или подростками, оказывалось в ситуации, как в песне группы "Ленинград": "Вот будет лето — поедем на дачу…" То есть для них это негативные ассоциации. И поэтому, когда сами они стали взрослыми, по крайней мере в формате сельскохозяйственных аспектов дачной жизни, это вызывает у них лишь негатив. Помимо того что действительно с экономической точки зрения это неоправданно»,— говорит Михаил Алексеевский.

Эти люди не чувствуют в себе ни сил, ни желания трудиться на даче. Они не занимаются ею, даже если она свалилась им в руки в виде наследства, а просто выставляют на продажу. По наблюдениям Михаила Алексеевского, молодые относятся к даче потребительски: приехали несколько раз в год, повеселились и уехали.

Дача против моря

Конечно, и среди молодых встречаются энтузиасты, желающие построить собственный дом за городом и жить там. Но когда они сталкиваются с теми проблемами, которые возникают при организации круглогодичного проживания за городом, у многих опускаются руки.

«Люди сначала грезят какими-то мыслями о смене образа жизни, а когда они входят в многолетний цикл строительства дома и поддержки его в рамках полноценной эксплуатации, все становится сложнее, и люди под другим углом начинают на это смотреть, это становится менее интересно, менее востребовано»,— считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

В результате большинство из них идет по пути наименьшего сопротивления — отправляется в турецкий all inclusive. «Получается, что лучше ты будешь ездить в какие-то разные интересные места, за границу, чем все время на одну и ту же дачу, где в общем и целом жизнь становится не легче, а сложнее. Дачу нужно поддерживать, пробки, опять же — добираться туда сложно. В общем, дача становится скорее геморроем, нежели идиллическим уголком»,— говорит Алексеевский.

То есть кроме трудностей поддержания дачи в нормальном состоянии есть еще и такой важный фактор, как жажда новых впечатлений при существенном уменьшении времени на отдых. Ведь многие сегодня не отгуливают даже положенные им четыре недели отпуска.

«Сейчас резко снижается время, которое есть у людей на отпуск. Все очень много работают. И в этой ситуации поехать с детьми на море куда более привлекательно, чем поехать с ними же на дачу, которую в любом случае нужно поддерживать, что-то ремонтировать, приводить ее в порядок»,— рассуждает Михаил Алексеевский.

Арендный выход

Тем не менее это не означает, что россияне не хотят отдыхать на даче. Есть масса людей, для которых дача по-прежнему остается празднично-шашлычной историей. Это в большей степени характерно для представителей среднего и чуть ниже среднего класса, у которых нет либо денег на поездку в ту же Турцию, либо деньги на это есть, но нет свободного времени. Правильнее сказать, что они не хотят отдыхать на своей даче.

В таких крупных городах, как Москва, запрос «побыть на природе» неизбежен в том или ином виде. Другое дело, что реализовывать его можно по-разному. Как именно реализовать этот запрос — сейчас самый большой для рынка вопрос.

«Я бы предположил, что будет развиваться мода на какие-то типовые истории аренды дачи, причем аренды на короткий период.

Не так, как раньше: сниму дачу на лето. А именно: сниму хорошую дачу на выходные, и чтобы вообще ни о чем не нужно было заботиться»,— считает Алексеевский.

При этом человеку будут доступны все прелести дачной жизни — отдых, купание, рыбалка, шашлыки. Оценить потенциальный спрос на такого рода отдых довольно сложно. Но по крайней мере такой запрос, по словам Алексеевского, на рынке все актуальнее.

Получается, что советские «помещики» передают свои наделы наследникам, которые не горят желанием превращаться в новых Гаевых и Раневских. Они хотят быть горожанами, снимающими дачи. А новые Лопахины не замедлят появиться на рынке.

Помещики не сдаются

Вопрос лишь в том, готовы ли собственники загородной недвижимости пойти навстречу желанию горожан арендовать, а не покупать дачи.

«Тренд на субурбанизацию, который американские и европейские города проходили на протяжении нескольких десятилетий XX века, Москва как агломерация очень необычным для себя способом прошла за 25 лет. Классическая американская и европейская субурбанизация заключалась в том, что более обеспеченные люди уезжали из центра города и начинали жить на природе. У нас практически все владельцы дорогих объектов загородной недвижимости — на Новой Риге, на Рублевке — так или иначе владеют городской квартирой и крайне редко отказываются от нее»,— рассказывает Алексей Попов.

То, что дача оказалась вторым жильем, по словам Попова, привело к следующему эффекту: «Тенденция последних лет, особенно посткризисная, заключается в том, что очень много таких домов было выставлено на продажу, причем по завышенным ценам. То есть это та же история, как с дорогой вторичкой, которая экспонируется в центре Москвы и так себе продается».

Некоторые, конечно, снижают цены, но, по словам риелторов, значительная часть этих людей, как и прежде, мыслит в валютных категориях и не готова к мысли о том, что их актив с падением курса рубля в полтора-два раза подешевел.

«И действительно, если посмотреть на базу данных по загородной недвижимости, то окажется, что больше всего продается как раз дорогостоящих дач, если их так можно назвать в классическом смысле этого слова. Это поместья, виллы, которые находятся на самых престижных направлениях Московской области»,— говорит Алексей Попов.