Схемы

Рынок промышленных помещений остается одним из самых слаборазвитых сегментов коммерческой недвижимости, в том числе и потому, что компании, нуждающиеся в новых площадях, не всегда располагают денежными ресурсами для покупки. Получить кредит в банке тоже могут далеко не все компании. Одной из альтернатив в этой ситуации является лизинг промышленных помещений, однако такая схема имеет определенные нюансы, отличающие ее от приобретения в лизинг, допустим, оборудования или транспорта.

Евгения Просина, Олег Привалов

Лизинг недвижимости является одним из видов классического лизингового финансирования. Данная форма приобретения недвижимости (в лизинг) широко распространена в западной практике и, по оценкам, экспертов составляет более 50% портфелей европейских лизинговых компаний и более 80% от всех покупок недвижимости. В российской практике лизинг недвижимости по-прежнему не вышел в лидеры отрасли ни по количеству сделок, ни по стоимостным показателям. Хотя такие сделки однозначно интересны для промышленников, предпринимателей, которые видят точку роста своего бизнеса в переходе от арендованных производственных, складских площадей к собственным.

Для банков, финансирующих данные проекты, также очевидны преимущества таких сделок: твердый регистрируемый залог в виде недвижимости, отсутствие необходимости отвлечения средств в резервы, удобство мониторинга объекта, прозрачный рынок, понятные механизмы реализации в случае дефолта лизингополучателя. Все эти моменты формируют и относительно невысокую ставку фондирования таких проектов по сравнению с лизингом транспорта, спецтехники и оборудования.

Еще не оценили

"Тем не менее в масштабах страны таких сделок очень мало, в Петербурге они единичны. Основная проблема — непрозрачное ценообразование в процессе заключения сделки купли-продажи объекта, возникновение налоговых последствий для продавца. Поэтому вероятнее всего сделки по лизингу производственной, складской недвижимости будут возникать в сегменте новых объектов, возможно, в форме возвратного лизинга",— полагает Дмитрий Виноградов, генеральный директор ООО "Лентранслизинг".

Промышленные помещения (недвижимость) могут становиться таким же предметом лизинга, как и любой другой вид имущества. "На мой взгляд, этот лизинговый сегмент пока не в полной мере оценен со стороны потенциальных пользователей услугой. Не секрет, что существует ряд особенностей в этом секторе. Коротко опишу основные моменты, которые стоит осветить по этому вопросу. Первое: здание должно быть достроено на момент заключения договора лизинга, а точнее — введено в эксплуатацию как объект недвижимости. Стройка не может являться предметом лизинга. Второе: стоимость объекта должна быть рыночной, и все налоговые затраты, связанные с разницей между балансовой и рыночной стоимостью, берет на себя продавец. Третье: если объектом является отдельно стоящее здание, то договор лизинга сопровождается договором аренды земли, на которой расположен объект недвижимости, так как земля по закону не может быть объектом лизинга",— говорит Андрей Бугров, руководитель петербургского дивизиона компании "Балтийский лизинг".

Он отмечает, что сейчас количество запросов со стороны лизингополучателей постоянно увеличивается. Интерес вызывают такие объекты, как складские комплексы, производственные и офисные помещения.

Доля падает

Алексей Никитин, управляющий партнер юридической компании "Право и практика", напротив, полагает, что лизинг промышленных помещений в России практически отсутствует, да и лизинг недвижимости в целом носит, по его мнению, исчезающий характер. "За последние десять лет доля недвижимости в новом бизнесе лизинговых компаний снизилась в разы (с 3,5% по итогам 2008 года до 0,6% по итогам третьего квартала 2017 года). Причины — недвижимость утратила характер суперобеспечения, ведь если до кризиса 2008 года стоимость зданий постоянно росла и лизингодатель спокойно финансировал такие объекты без дополнительного обеспечения, то сейчас цены скорее стагнируют и ликвидность большинства объектов (особенно промышленных) крайне низка. Кроме того, не разрешены чисто юридические недостатки отечественной конструкции недвижимости, такие как разделение зданий и земли, невозможность передачи земли в лизинг. С другой стороны, например в Китае, вообще нет частной собственности на землю, но лизинг недвижимости, в том числе промышленной, развивается семимильными шагами и является одним из основных драйверов рынка лизинга в целом. Но там основную роль как раз играет тот же фактор, что и у нас десять лет назад,— постоянный рост стоимости недвижимости",— рассуждает юрист.

По данным агентства "Эксперт РА", объем рынка лизинга РФ по новым сделкам за девять месяцев 2017 года составил 710 млрд рублей, размер рынка лизинга недвижимости составляет 4,46 млрд рублей, что чуть более 0,6% от общего объема. К примеру, объем рынка лизинга легковых автомобилей в РФ за тот же период составил 107 млрд рублей. Объем рынка лизинга Петербурга, по данным того же агентства "Эксперт РА", за девять месяцев 2017 года составляет 41,1 млрд. Если экстраполировать данные объема лизинга недвижимости на Петербург, с учетом корректировки на более развитый рынок лизинга относительно в целом по России, то получается 350-400 млн рублей, что позволяет пока говорить о недостаточном развитии подобного вида лизинга ни в РФ, ни в Санкт-Петербурге.

Андрей Доминов, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами ГК "Альфа-Лизинг", отмечает, что в России пока больше развит лизинг промышленных комплексов, где недвижимость оформляется вместе с оборудованием. "В Европе доля лизинговых сделок недвижимости существенно выше: она составляет около 30% всего рынка лизинга (промышленная недвижимость — 40%, торговая недвижимость — 30%, офисная — 20%, прочее — 10%). Такой вид лизинга интересен торговым сетям, клиентам, владеющим доходной недвижимостью для развития бизнеса и производственным предприятиям. Отдельно стоит отметить выгоду для публичных компаний, которые обязаны публиковать свою финансовую отчетность. Объекты, приобретенные по договору лизинга, отражаются в забалансовых обязательствах и, соответственно, не увеличивает долговую нагрузку компании согласно требованиям МСФО",— говорит господин Доминов.

Несколько причин слабого интереса

Сергей Жарков, коммерческий директор компании "Интерлизинг", считает, что причин столь небольших объемов рынка лизинга промнедвижимости несколько. Во-первых, главная альтернатива лизингу при приобретении недвижимости — это банковский кредит. Самый востребованный и понятный для банков залог выдаваемого кредита — недвижимость и земля. Поэтому под такой залог получить кредит относительно легко.

Во-вторых, говорит господин Жарков, лизинг недвижимости — один из самых сложных видов лизинга со специфическими нюансами. Это особое требование к регистрации сделок, специфика передачи земельного участка под объектом недвижимости (проблема заключается в том, что земля не может выступать предметом лизинга), специфика уплаты налога на имущество, который считается не от балансовой стоимости, а от кадастровой (в этом случае отсутствует одна из налоговых преференций лизинга в части ускоренной амортизации и сокращения налогооблагаемой базы по налогу на имущество).

В-третьих, существует российская специфика реализации сделок с недвижимостью, которая затрудняет применение механизма лизинга. "По порядку: застройщик продает объект недвижимости без НДС, что автоматически удорожит стоимость покупки на 18%, так как все лизинговые операции облагаются этим налогом, то же происходит и при реализации имущества физическим лицом. Часто стоимость объектов вторичного рынка недвижимости в договорах купли-продажи указывается не рыночная, это делается для того, чтобы сократить размер налога на прибыль, ведь балансовая стоимость объекта часто не совпадает с рыночной, по этой же причине некоторые объекты реализуются посредством смены собственников юридического лица, которому принадлежит здание или помещение",— поясняет господин Жарков.

Игорь Мещеряков, директор Северо-Западного регионального филиала АО "Сбербанк Лизинг", говорит, что условия предоставления промышленных объектов в лизинг, как правило, следующие: аванс от 25 до 40%, срок лизинга — пять-семь лет (за редким исключением — десять лет), удорожание в зависимости от типа графика фондирования и условий лизинговой компании. "Есть примеры сделок по таким схемам: офисный центр на Московском проспекте в Санкт-Петербурге стоимостью более 130 млн рублей, также много примеры лизинга гостиниц и торговых центров по Северо-Западному региону. В целом спрос на лизинг промышленных помещений в данный момент невелик из-за сложности оценки данных промышленных (и не только) помещений. Продавец, как правило, оценивает свое имущество значительно дороже",— указывает он.

Максим Агаджанов, генеральный директор компании "Газпромбанк Лизинг", отмечает, что проекты по лизингу промышленной недвижимости относятся к разряду сложно структурируемых и очень долгих проектов. "Интерес к лизинговым сделкам промышленных объектов со стороны рынка обусловлен потребностью клиентов в финансировании модернизации существующих промышленных объектов и строительстве новых объектов. Под промышленным объектом мы понимаем имущественный комплекс, который включает в себя не только недвижимость, но в том числе и оборудование",— говорит господин Агаджанов.