"Энерго Холдинг" получил имущество проектного института по цене в несколько раз ниже рыночной

"Энерго Холдинг" выкупил на торгах Российского аукционного дома (РАД) 100% акций ОАО "Специальный проектно-изыскательский институт" (СПИИ) за 142,3 млн рублей. Основной актив СПИИ, известного тем, что он проектировал здание "Крестов-2",— офисное здание площадью 3,8 тыс. кв. м на улице Куйбышева, 24, у станции метро "Горьковская". Как полагают эксперты рынка, покупатель приобрел здание по цене в четыре раза ниже рыночной. У них есть сомнения, что компания станет реанимировать институт, более вероятен сценарий перепродажи здания или сдачи его в аренду.

Как сообщает пресс-служба РАД, акции СПИИ находились в собственности Росимущества. В настоящее время, в связи со сложным финансовым положением, в отношении СПИИ введена процедура банкротства. СПИИ занимается проектированием объектов специального назначения для МВД, ФСИН, МЧС и частных инвесторов, а выкупивший его "Энерго Холдинг" специализируется на выполнении всего спектра услуг по электроизмерениям, включая приемосдаточные измерения, измерения сопротивления изоляции и испытания электроустановок. "Полагаю, что приход нового собственника обеспечит возвращение СПИИ на рынок инженерных и проектных изысканий",— считает заместитель генерального директора РАД Анжелика Иманова.

Однако Мария Сальникова, ведущий аналитик ООО "Эксперт плюс", сомневается, что такой сценарий будет реализован. "Быстрая реализация сделки по продаже акций выглядит слишком гладкой. На мой взгляд, высказывания о том, что приход нового собственника сулит СПИИ возвращение на рынок,— это лишь слова", — рассуждает эксперт.

Внешний управляющий СПИИ Петр Подгорнов комментировать продажу института по телефону отказался. Указанные на сайте "Энерго Холдинга" телефоны тоже вчера не отвечали. По данным базы Единого федерального реестра сведений о банкротстве общая задолженность СПИИ перед кредиторами составляет 5 млн рублей.

Госпожа Сальникова отмечает, что для "Энерго Холдинга" сделка выгодна: "По нынешним предложениям о продаже коммерческой недвижимости в районе станции метро "Горьковская" средняя цена квадратного метра составляет около 136 тыс. рублей. В случае с приобретением офисного здания площадью 3,8 тыс. кв. м стоимость квадратного метра составляет 37,4 тыс. Соответственно, при желании продажи, а не сдачи в аренду площадей в будущем прибыль может быть почти в четыре раза больше от потраченных средств на покупку здания".

С ней согласна Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg: "В здании может разместиться хорошая, крупная компания. В случае если будут излишки площадей, то они быстро могут быть сданы в аренду. Поэтому, возможно, покупателя прежде всего интересовало именно здание, а не сам институт".

По словам Ивана Починщикова, управляющего партнера компании IPG.Estate, для нового собственника сделка максимально выгодна, даже при условии, что ему придется инвестировать в реновацию здания. "Цены на коммерческую недвижимость на Петроградской стороне начинаются от 80-100 тыс. рублей за квадратный метр, компания приобрела объект по 38 тыс. рублей за "квадрат". При общей площади в 3,8 тыс. кв. м арендопригодная площадь без надстройки может составить 3-3,2 тыс. кв. м. Если заменить инженерные сети и сделать качественную отделку, то объект можно вывести на уровень класса В/В+. Средние ставки аренды на офисы такого класса на Петроградке находятся в диапазоне 1,1-1,4 тыс. рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС и коммунальные услуги",— поясняет он.

По мнению Екатерины Запорожченко, коммерческого директора ГК Docklands Development, здание относится скорее к классу С, поэтому арендная плата может составить 700-800 рублей за квадратный метр в месяц при условии, что будет решена проблема с парковкой.

Ольга Шарыгина, управляющий директор центра развития недвижимости NAI Becar, не исключает, что "Энерго Холдинг" мог купить этот актив только для его прямого использования, потому что в данный момент объект не предназначен для офисного бизнеса. Прежде там необходимо провести капитальный ремонт, чтобы исправить нарушения в несущей конструкции, проблемы с инженерными коммуникациями. "Такая сделка с целью реконструкции и изменения значения здания была бы невыгодна, тем более для непрофессионального для рынка недвижимости инвестора. В этом случае цена завышена, а приобретенный актив станет головной болью для нового собственника. Но в том случае, если "Энерго Холдинг" действительно покупал бизнес, в который верит и знает, как вести его, сделка оправданна", — добавляет специалист.

Виктория Степанова,

Герман Костринский