Суд утвердил начальную цену реализации имущества ритейлера в размере 1,2 млрд рублей

Арбитражный суд Пермского края разрешил спор между несколькими кредиторами о том, как и по какой цене продавать активы головной компании некогда крупнейшего пермского ритейлера — ООО «Виват-трейд». Утвержденный судом порядок реализации имущества не совпадает с позицией какой-либо из сторон конфликта. За основу суд взял предложения крупнейшего кредитора — Сбербанка, в залоге у которого находятся земельные участки и объекты недвижимости, и оставил деление на лоты, хотя другие кредиторы настаивали на продаже имущества единым массивом. Но в отличие от варианта Сбербанка, суд снизил начальную стоимость с 1,6 до 1,2 млрд руб. и включил в один лот распредцентр в Кондратово, два ТЦ на шоссе Космонавтов и комплекс «Горный хрусталь».

Арбитражный суд Пермского края утвердил порядок и стоимость продажи имущества ООО «Виват-трейд», признанного банкротом 25 апреля прошлого года. Решение суд вынес по результатам рассмотрения разногласий между несколькими кредиторами бывшей головной компании пермского ритейлера «Виват». К судебному заседанию неразрешенными остались разногласия о начальной стоимости реализации имущества, заложенного в пользу ПАО «Сбербанк России». Всего в залоге у банка находится 37 объектов, но земельный участок на Парковом, 56, был исключен из общего списка. Банк, напомним, является крупнейшим кредитором ООО «Виват-трейд», сумма его требований — 3,3 млрд руб. Сбербанк настаивал на общей стоимости в 1,6 млрд руб. (без НДС). Кредитор ООО «СКВ-Строй», с которым согласился еще один залоговый кредитор — ИП Игорь Ферягин (сумма требований — 156,5 млн руб.), — на сумме в 1,02 млрд руб. По мнению ООО «Рукавица», стартовая цена заложенного имущества должна составлять 3,78 млрд руб. По результатам экспертизы в заключении эксперта (Эдуард Бобунов, компания «Тереза») рыночная стоимость спорных активов указана в размере 1,2 млрд руб.

Кредиторы разошлись также в вопросе формирования лотов. Сбербанк настаивал на реализации имущества в составе 19 лотов. Каждый лот объединяет объекты недвижимости с земельными участками (при наличии) и встроенным оборудованием (при наличии), расположенные по одному адресу. Например, земля и недвижимость в Пермском районе, в Кондратово (распределительный центр, недостроенные здания консервного завода), заложенные в пользу Сбербанка, объединены с заложенным в пользу ИП Ферягина имуществом и активами ООО «Виват-Трейд» по этому же адресу. Их стартовая стоимость предлагается в размере 158 млн руб. В случае продажи активов посредством публичного предложения Сбербанк также настаивал на том, чтобы установить цену отсечения в размере 60% от начальной стоимости имущества.

Кредиторы «СКВ-Строй» и «Рукавица» выступали за продажу единым лотом. По мнению эксперта, проводившего оценку, целесообразно объединить в один лот несколько крупных объектов: торговый центр «Виват» на шоссе Космонавтов, 65, с административными помещениями и цехом по производству продукции по тому же адресу; торговый центр «Кольцо» на шоссе Космонавтов, 240; комплекс «Горный хрусталь» (ресторан и пристроенный к нему ТЦ) на Уральской, 85; распределительный центр со складом и незавершенным строительством консервного завода в Кондратово (Водопроводная, 8а). Остальные объекты, как полагает эксперт, имеет смысл продавать по отдельности.

Обосновывая свои требования к условиям реализации, банк ссылался на свои права залогового кредитора. Представитель «СКВ-Строй» утверждал, что предложенная Сбербанком цена является завышенной. Представитель Александра Филимонова (правопреемник ИП Игоря Ферягина) поддержал позицию о реализации имущества единым лотом по минимальной начальной цене в целях скорейшей продажи. Конкурсный управляющий Алексей Князев выступил за продажу активов едином лотом по цене, предложенной экспертом (1,2 млрд руб.). Он пояснил, что это существенно ускорит процесс реализации имущества и позволит снизить расходы на его содержание. Ежемесячно эти расходы составляют более 5 млн руб., и залоговые кредиторы их не компенсируют. При этом Сбербанк, как отметил конкурсный управляющий, не согласовывает приемлемые для потенциальных арендаторов условия сдачи объектов в аренду.

Суд согласился с доводами сторон о необходимости совместной реализации объектов недвижимости и установленного в этих объектах оборудования. Он также отметил, что, поскольку кредиторам не удалось прийти к единому мнению, следует утвердить такой порядок продажи, который обеспечит соблюдение баланса интересов всех заинтересованных лиц. При этом суд учел, что определенная экспертом рыночная стоимость имущества, заложенного в Сбербанке, составляет более 90% от общей стоимости выставляемых на продажу активов. Поэтому за основу утверждаемого порядка суд взял предложенный банком вариант, однако внес в него несколько существенных изменений.

«Рассматривая вопрос об утверждении начальной продажной цены, суд исходит из необходимости обеспечить реальную рыночную конкуренцию на проводимых торгах. Установление завышенной цены реализации имущества ограничит интерес потенциальных покупателей и повлечет необоснованное затягивание процедуры торгов. Такое затягивание одновременно означает необходимость должнику нести существенные расходы по содержанию этого имущества за счет конкурсной массы, что нарушает права всех кредиторов. Установление слишком низкой цены реализации имущества, с учетом его специфики, может негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от его продажи. Суд считает необходимым установить начальную цену реализации имущества в соответствии с заключением эксперта (1,2 млрд руб. — „Ъ-Прикамье“). Такая начальная цена обеспечивает баланс интересов сторон и не нарушает прав ПАО „Сбербанк России“, поскольку при наличии спроса, в отсутствие нарушений при проведении торгов, фактическая цена его реализации будет установлена рыночным путем», — говорится в определении арбитража.

При рассмотрении вопроса о формировании лотов суд разделил объекты на две категории — крупные торговые и логистические центры и отдельно стоящие магазины. Первая категория объектов может заинтересовать представителей крупного бизнеса, планирующих организовать или расширить собственную торговую сеть. Отдельные магазины могут заинтересовать как крупных ритейлеров, развивающих свои торговые сети, так представителей малого и среднего бизнеса. Продажа крупных торговых и логистических центров по отдельности, как посчитал суд, может привести к ситуации, когда наиболее привлекательные объекты, например ТЦ «Виват» (шоссе Космонавтов, 65) и ТЦ «Кольцо» (шоссе Космонавтов, 240), будут реализованы в короткие сроки, а такие объекты, как недостроенный консервный завод и требующий серьезной модернизации ресторан «Горный хрусталь», окажутся невостребованными. Именно поэтому суд решил объединить эти четыре актива в один лот. Объединять остальные лоты суд посчитал нецелесообразным: стоимость отдельных магазинов варьируется в пределах от 10 до 50 млн руб., их объединение исключит возможность участия в торгах представителей малого и среднего бизнеса. Кроме того, суд, как и предлагал Сбербанк, установил минимальную стоимость реализации имущества (цена отсечения) в размере 60% от начальной стоимости. Если имущество не было реализовано на торгах посредством публичного предложения, залоговый кредитор вправе определить дальнейший порядок реализации заложенного имущества.

Светлана Быкова