Как и о чем воронежские девелоперы спорили с самолетостроителями

Газета «Коммерсантъ» в Черноземье в самом начале лета провела бизнес-завтрак в ресторане «Гармошка», впервые организовав публичную дискуссию по вопросу развития высотной застройки в Воронеже в зоне влияния приаэродромных территорий с участием представителей самого сложного для согласования аэродрома – Воронежского авиационно-строительного общества (ВАСО). В разговоре приняли участие исполнительный директор ПАО ВАСО Сергей ИСАЕНКО, заместитель генерального директора ПАО ИЛ по корпоративному развитию и правовому обеспечению Ирина МАРЧУК, председатель Союза строителей Воронежской области Владимир АСТАНИН, заместитель руководителя регионального департамента строительной политики Артур КУЛЕШОВ, а также застройщики — глава ГК «БИК» Дмитрий БОЛЬШАКОВ, руководитель ГК «Развитие» Сергей ГОНЧАРОВ, член совета директоров СК «Инстеп» Анатолий ШМЫГАЛЕВ и гендиректор ГК «Аксиома» Иван КАНДЫБИН.

МОДЕРАТОР: Из трех воздушных гаваней, в зоне влияния которых находится Воронежская агломерация и попавших под действие 135-ФЗ о совершенствовании порядка использования в приаэродромной территории санитарно-защитной зоны (определяют подзоны, регламентирующие параметры застройки, и их границы), основные сложности с согласованием высотности проектов застройки были вызваны ограничениями ВАСО. Аэродром с ноября 2017 года преимущественно выдавал положительные заключения на объекты индивидуального жилстроительства (ИЖС) и проекты, высотность которых не превышает трех этажей (8-10 м). Ситуация осложняется стремлением застройщиков получить разрешения на возведение объектов до вступления в силу 214-го и 218-ФЗ (до 1 июля). Перспективы дальнейшего использования участков под застройку и проектов, на которые аэродром мог наложить ограничения по высотности, также были девелоперам неясны. А в ближайшем будущем предстоит реновация значительных площадей городских территорий, проекты которых должны соответствовать интересам инвесторов и градостроительным нормативам.

Сергей ИСАЕНКО: Согласование высотности проектов имеет заявительный характер. Созданная на предприятии комиссия рассматривает заявления в соответствии с Воздушным кодексом РФ и дает свое заключение о возможности строительства того или иного объекта в зоне аэродрома, которая на сегодняшний день составляет 15 км. Для следующего этапа выделения подзон ситуация будет ровно такой же. Хочу подчеркнуть: застройщики не перестают получать разрешения. Они выдаются, если заявления поданы в соответствии с правилами, установленными Воздушным кодексом.

Ирина МАРЧУК: Существуют федеральные авиационные правила, где прописаны все параметры, по которым происходит согласование. Документ находится в общем доступе для всех участников процесса, и все должны быть в курсе того, какие правила могут быть установлены. Нами ведется планомерная работа по разработке карты по подзонам, которая будет направляться в Минпромторг, в дальнейшем согласовываться с правительством Воронежской области. После этого уже все будет открыто и понятно — в какой зоне какой высотности дома можно будет строить.

ИСАЕНКО: Это будет семь подзон, первая — самая сложная — зона аэродрома, где вообще ничего строить нельзя, в том числе и нам. Мы тоже являемся заложниками этой системы, и новое строительство для нас также подходит под ограничения. Мы хотим, чтобы от зональности для строительства освободили правый берег.

Артур КУЛЕШОВ: Это хорошая новость. Но нам хотелось бы услышать точную дату, когда будет запрет полетов над правым берегом. Раньше руководство ВАСО обещало установить его не позже 30 апреля. По ИЖС с ВАСО нет проблем с согласованием независимо от расположения дома. По остальным ограничения доводятся до абсурда: мы обратились за согласованием реконструкции поликлиники на улице Карла Маркса, 36, высота которой сегодня 18 м, вы нам согласуете 5,6 м. Это уже существующее здание, изменение его внешнего вида не предусматривается.

ИСАЕНКО: Карту планируется подготовить и согласовать к 1 июля 2018 года в соответствии с законодательством.

КУЛЕШОВ: Вам до 1 июля максимум надо успевать с этим вопросом. Вы обязаны это сделать, в противном случае у субъекта есть право обратиться в правительство с требованием запретить полеты вообще.

Владимир АСТАНИН: Не карты должны быть готовы до 1 июля, а согласование Минпромторгом как уполномоченным органом и субъектом федерации. Карта, насколько я понимаю, уже готова.

ИСАЕНКО: Абсолютно верно. Карта готова. Но это не наша прихоть – согласовать минимальную высотность. ВАСО по сути является агентом федеральных законодательных актов. Ко всему прочему нужно понимать, что существует безопасность полетов.

МОДЕРАТОР: Законодательные требования изменились с момента разработки подзон или они существовали до того?

ИСАЕНКО: Скажем так, отношение к этому было более мягкое, лояльное. Сейчас начали более внимательно относиться к ответственности за принятое решение. Но правила действовали и ранее. Законодательство не изменилось. Мы согласовываем очень много объектов. Речь о любом объекте в зоне аэродрома, не только высотном строительстве.

КУЛЕШОВ: Так и есть – любая пристройка к сараю физлица в обязательном порядке согласуется с аэродромом. Есть сегодня прецедент в городе. Бесплатно согласовывают высотность ВАСО и Балтимор. А вот «Воронежавиа» берет за это, насколько я знаю, 25 тыс. руб. В итоге в арбитражный суд подан иск с требованием взыскать с администрации городского округа эти 25 тыс. руб.

Остается единственный непонятный вопрос по ВАСО – есть информация, что на сегодняшний день длина ВПП, действующей на территории предприятия, не соответствует требованиям безопасности предприятия: она короче, чем должна быть для завода по экспериментальной авиации.

ИСАЕНКО: Это не так. Завод, как и прежде, остается серийным предприятием, но, учитывая мировые тенденции, мы идем по принципу создания первого опытного образца на серийном заводе и по серийной технологии. И независимо от того, серийные эти машины или опытные, цикл заводских испытаний для них ровно такой же. Причем новые машины, которые строятся впервые, такие как Ил-112В, не испытываются здесь. Самолет проходит цикл заводских испытаний, затем передается на испытательную базу «Ильюшина» в Жуковский. Испытания проводятся там в условиях аэродромов с более длинными полосами и с условиями, которые предназначены для испытаний.

КУЛЕШОВ: Отличные новости. Тогда непонятно, зачем вы ужесточаете требования.

Ирина МАРЧУК: Я подчеркну, это не мы устанавливаем повышенные требования, а Росавиация. То есть это не наша прихоть. Особенно не очень понятен ваш комментарий в отношении того, что вы готовы обратиться и запретить полеты. Вы не забывайте, что ВАСО – участник гособоронзаказа.

КУЛЕШОВ: Я не сказал, что мы обратимся. Я сказал, что 135-ФЗ такую норму предусматривает.

МАРЧУК: Давайте не забывать о тех задачах, которые стоят перед заводом, и тех задачах, которые завод закрывает в отношении города, в том числе и касаемо трудоустройства.

Иван КАНДЫБИН: Может, снести город из-за того, что он мешает заводу? Все-таки это оборонзаказ. Поясните сразу: не питайте иллюзий, завод будет.

ИСАЕНКО: Завод будет однозначно, и предприятие будет только развиваться. Завод не станет агрегатным. Нужно найти механизм, как нам договариваться и взаимодействовать. Мы сами являемся своего рода заложниками законодательства: у нас тоже есть проекты по развитию предприятия, которые предусматривают достаточно масштабное строительство на территории завода – например, новый цех. Но мы его не можем построить так же, как и вы, скажем, жилые дома. И мы тоже согласовываем высотность. И для нас это не менее важно, потому что это строительство находится в первой подзоне, где вообще ничего нельзя возводить.

МОДЕРАТОР: Сергей Васильевич, планируется ли в дальнейшем техническое изменение аэродрома и удлинение ВВП?

ИСАЕНКО: Строительство и удлинение полосы не предусматривается: мы уперлись с одной стороны в автомобильное кольцо, с другой – в дома. Однако планируется ее полная реконструкция, проект намечен на 2019 год. Будет заменено курсо-глиссадное и осветительное оборудование. Одним из этапов развития предприятия является создание грузового терминала для перевозок, второй проект – развитие бизнес-авиации в городе.

МОДЕРАТОР: При таких тесных условиях для развития авиазавода насколько возможен вынос аэродрома?

КУЛЕШОВ: По аналогии с Ульяновском, где аэродром вынесен за пределы города. Мне рассказали ваши коллеги, что в 90-х был проект выноса полосы в Каширский район, но от него отказались.

ИСАЕНКО: Аэродром Восточный в Ульяновске построен в 5 км от завода, их соединяет бетонная дорога, по которой выкатывается самолет. Где в Воронеже мы найдем такой коридор, по которому сможем прокатить Ил-96 в условиях города?

КАНДЫБИН: Если переносить, то все производство, но никак не по частям.

ИСАЕНКО: В свое время прорабатывался вопрос переноса предприятия на Балтимор.

МОДЕРАТОР: Очевидно, что вопрос работы ВАСО в условиях города-миллионника крайне острый. На каких-то других площадках обсуждалась проблема?

ИСАЕНКО: На площадках правительства Воронежской области, правительства РФ, Минпромторга. Было обращение от правительства Воронежской области с подписью тогда еще губернатора Алексея Гордеева на профильного вице-премьера. В результате была организована большая работа по конкретным районам по установлению высот. Нас обязали провести уточнения, которые мы сделали и подтвердили те выводы, которые были раньше по высотности строительства.

МАРЧУК: Речь идет об улице Ильюшина и микрорайоне Озерки. У нас были исследования по объектам, которые оказались в обращении господина Гордеева, мы заказали отдельно карту, потратили деньги на независимую организацию. В итоге получили подтверждение своей позиции. Мы ничьи интересы не ущемили. Все в соответствии с действующим законодательством. Мы об этом доложили в правительство, но выразили готовность вести диалог, чтобы соблюсти интересы всех сторон.

КАНДЫБИН: А как? Нарушить закон?

МАРЧУК: Нет. Строить дома чуть ниже.

КАНДЫБИН: Если речь идет о снижении с 17 до 15 этажей – это согласительная позиция. А когда нам говорят «стройте три», ни о какой согласительной позиции речи не идет. Как раз по Озеркам проблема не такая большая, как по улице Ленинградской.

Далее участники обсуждения анализируют представленную их вниманию концепцию карты подзон, подготовленную для согласования.

Сергей ГОНЧАРОВ: Вы пересмотрели алгоритм увеличения высотности? Что будет с улицей Ленинградской?

КУЛЕШОВ: ВАСО ограничило высотность застройки в районе от Димитрова до Циолковского тремя этажами. В районе улиц Димитрова и Циолковского разрешено строить восемь. Что будет точно на выходе, будет понятно, когда расчет точно сделаете.

Мы просили отдельно и по Озеркам, и по улице Ленинградской ваши официальные НИИ сделать расчеты. Они очень оптимистичны для нас, и мы просили их учесть. Но на сегодняшний день я вижу две проблемы, которые нам хотелось бы скорее решить: запрет полетов над правым берегом и сроки утверждения семи подзон.

ИСАЕНКО: До первого июля мы должны получить утвержденную карту семи подзон.

КУЛЕШОВ: Хорошо, если так, мы должны вместе к этому идти.

Дмитрий БОЛЬШАКОВ: Пока логики в установлении ограничений ВАСО нет никакой. У нас тема общая - развитие и реновация городских территорий, которые имеют двух-трехэтажную застройку. Люди, живущие в старых домах, не хотят переезжать в другой район, и поэтому при комплексном освоении территории возводится первый (стартовый) дом, сдается в эксплуатацию, затем в него переселяются жители следующих аварийных домов и так далее. Идет последовательная, длительная по времени посекционная застройка. На первый дом у нас получено разрешение на 17 этажей, а на следующие – три-пять этажей. Найти хотя бы крупицу логики трудно. С точки зрения здравого смысла, что могло измениться за год?

ИСАЕНКО: Приведу обратный пример. Один из небольших застройщиков присылает заявку с просьбой пересогласовать с новой высотой уже ранее согласованный объект. В результате дом получается на 25 м выше предельной высоты. У меня возникает вопрос: каким образом подобные компании контролируются? Нам что делать?

Анатолий ШМЫГАЛЕВ: В случае превышения параметров, в том числе и увеличения этажности, государство должно инициировать проверку и затормаживать такое строительство. На мой взгляд, тут нужно подходить очень жестко и ставить вопрос о сносе этих верхних этажей без вариантов. Они не должны получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Сносить и заводить уголовные дела, все должны быть в равных условиях.

КУЛЕШОВ: Ввод таких объектов возможен только на основании новых проектной документации, экспертизы и согласований. В результате они попадают в ситуацию, когда у них получается незаконное строительство со всеми вытекающими последствиями.

ГОНЧАРОВ: Почему при согласовании нельзя рассмотреть вариант карты, учитывающей наличие существующих зданий для проектов «в тени» какого-либо высотного объекта. Например, у нас на левом берегу существуют 16-этажные дома, те же «чешки», в непосредственной близости от которых запрашивается высотность не 50, а 30 м, то есть на уровень ниже. В итоге - ограничение три этажа. По какой причине, если указанные объекты будут еще лет сто стоять?

КАНДЫБИН: Когда вы эту зону сделаете, а у вас там будут находиться высотные объекты, вы их сносить будете?

ИСАЕНКО: Мы - нет. У нас нет таких обязанностей, есть надзорный орган. У нас есть служба, которая занимается мониторингом строительства в зоне аэродрома. Это наша обязанность. И мы можем обратиться в компетентные органы с заявлением о нахождении объекта строительства, превышающего заданную высоту в зоне аэродрома.

ГОНЧАРОВ: А если данные объекты в 70-х годах построены?

ИСАЕНКО: Это история. Мы свою задачу выполним, а дальше дело государства, что с этим делать.

КАНДЫБИН: Вы устанавливаете зону, в которой ничего строить нельзя и никаких высотных домов там не появится. Вы четко следуете указаниям Росавиации и делаете правильно. Но в данном случае загоняете себя в ситуацию, когда кто-то должен опять садиться за столы переговоров и эту проблему решать. Так, может, уже сейчас бить во все колокола и признать, что глупостью занимаемся? А мы опять ее повторяем.

ИСАЕНКО: Если мы хотим менять законодательство, мы и вы поодиночке не сделаем этого никогда. Необходимо объединяться. Механизмы изменения законодательства уже есть.

КУЛЕШОВ: По улице Ленинградской снесли дома, разработана проектная документация, на которую потрачены миллионы вместе с экспертизами. Организация, которая планировала возвести условно 17-этажные дома, этого сделать не может. У нее есть убытки и упущенная выгода. Кто-то будет возмещать убытки инвестору?

ИСАЕНКО: Строитель, который планирует такой объект, наверняка является опытным игроком и учитывает ограничения на своем участке.

АСТАНИН: Проект планировали два года назад.

ИСАЕНКО: Так аэродром был там два года назад. Застройщик мог обратиться за предварительным согласованием, которое дало бы им возможность делать проект с учетом ограничений.

МАРЧУК: Нормативные документы - не для служебного пользования. Они же в открытом доступе. Прежде чем затевать какой-то проект, надо риски свои оценивать и рассчитывать, что можно строить и что нельзя. Мы потратили деньги, чтобы доложить правительству и доказать, что ВАСО не занимается самодеятельностью. И строительная компания, наверное, может тоже заказать такую же карту и, как и мы, определить ту зону риска, в которую может попасть.

АСТАНИН: Я не думаю, что предыдущие руководители ВАСО, которые работали 10-20 лет назад, были полными профанами или тогда законы по эксплуатации воздушного пространства были более лояльными, чем сейчас. Когда 16-этажки строили в 70-е годы и в ВАСО согласовывали 50-метровую высоту на улице Ленинградской. Могу точно сказать, что со сменой руководства ВАСО появился некий субъективный фактор, многие понятия трактуются по-своему. Например, вдруг оказалось, что над правым берегом можно вообще ограничения не устанавливать. А до этого на площади Ленина было ограничение 4,5 м при реконструкции жилого дома. Мы поняли, что руководство завода не хочет отвечать ни за какие последствия, поэтому лучше запретить все. Мы не просим закрывать ВАСО. Просим гармонизировать отношения авиастроителей с интересами развития города и уверены, что это возможно. Мы уверены, что 50 м по улице Ленинградской за исключением того, что примыкает к улице Циолковского, можно строить. Мы это доказываем. На определенном уровне нас не слышат. Мы продолжаем это доказывать. Судя по карте, приаэродромные территории разработаны, сейчас идет процесс согласования. Скоро правительство Воронежской области увидит документ. Мы верим, что будет жить ВАСО, и будет развиваться город. Но не в пределах – четыре метра высотности. Любую ситуацию можно довести до абсурда, потому что никто не хочет брать на себя ответственность. Но наше мнение заключается в том, что мы одни и те же документы читаем по-разному.

МАРЧУК: С принятием карты зонирования будут установлены параметры, которые станут открыты для всех участников.

ШМЫГАЛЕВ: Должна быть максимальная прозрачность, и если мы владеем земельным участком, то я должен заранее понимать, что мне скажут при согласовании в ВАСО.

АСТАНИН: Сейчас понятно, что скажут. Не ходи. Только после 1 июля.

ШМЫГАЛЕВ: Вся проблема в том, что к 1 июля застройщикам необходимо получить разрешения на строительство. Поэтому хотелось бы уже сегодня, до принятия документа, услышать и увидеть, какие будут нормативы.

МАРЧУК: Вы очень торопите события.

ШМЫГАЛЕВ: Если такая возможность есть, это необходимо для обсуждения. Потому что уже сегодня, до утверждения, город и область внесут некие рекомендации, корректировки.

АСТАНИН: Эта работа уже проведена. Тему ведет областной вице-премьер Виталий Шабалатов. Если вы думаете, что мы только собрались тут впервые, то нет.

ШМЫГАЛЕВ: Я живу в мире бизнеса. На мой взгляд, необходимо, чтобы на этапе разработки документации каждый строитель получил эту информацию, не только власть. Не все чиновники и специалисты ВАСО увидят. В частности, как депутат предлагаю упростить процедуру получения разрешения для физических лиц на территории Воронежской области от ВАСО при строительстве зданий ниже трех этажей. Определить зоны, в которых физическое лицо не будет согласовывать с ВАСО разрешение. Мы готовы выйти с этой инициативой, я на себя это беру.

ИСАЕНКО: Это очень хорошее предложение. Понимая после определения подзон установленную высотность, такая деятельность может носить уведомительный характер.

БОЛЬШАКОВ: К этой категории можно отнести магазины, сараи, павильоны.

МАРЧУК: С таким предложением нужно в Росавиацию выходить с законодательной инициативой. Мы готовы вас поддержать.

МОДЕРАТОР: Воронежская область не единственная, где есть сложности развития застройки в зоне влияния аэродромов. Есть ли предпосылки к тому, что федеральное законодательство может измениться?

ИСАЕНКО: Есть аэропорт Жуковский. Это большая аэродромная зона, которая распространяется на город. Можно обращаться к этому опыту и смотреть, как можно, кооперируясь, решать вопросы.

МАРЧУК: В Жуковском заказали большую карту с точками, я так понимаю, она в открытом доступе и застройщики понимают, в каком месте и какую высотность можно возвести. Это достаточно дорогостоящая работа.

ГОНЧАРОВ: Думаю, застройщики готовы поддержать работу по созданию подобной карты, если будут заинтересованы остальные участники этого процесса.

МАРЧУК: Это до принятия подзон было сделано. Там инициатива строителей была. Этот процесс происходил не вчера, вопрос остро стоял, были жалобы и судебные процессы. Но думаю, что пока проще договориться.

КАНДЫБИН: Только потому что мы еще пока лелеем надежду договориться, мы никаких других телодвижений не делаем. Хочу сказать вам спасибо, потому что это первая встреча, которая проходит в такой дружественной благодушной атмосфере, потому что до этого все хватали ножи и пистолеты.

Благодарим за сотрудничество ресторан «Гармошка».