«Ростелеком» пересмотрел цену заводской недвижимости

«Башинформсвязь» (входит в «Ростелеком») вчера выставила на продажу недвижимость дочернего АО «Уфимский завод Промсвязь». 27 объектов производственной недвижимости, объединенные в один лот, вместе с участками оценены в 710 млн руб. В конце прошлого года, когда в «Башинформсвязи» впервые сообщили о намерении продать заводские площади, они оценивались дороже на 13%. Однако эксперты уфимского рынка недвижимости считают и новую цену завышенной.

Как следует из сообщения «Башинформсвязи» на электронной площадке «Российский аукционный дом», английский аукцион (на повышение цены) по продаже площадей уфимского завода «Промсвязь» на улице 50 лет СССР назначен на 4 октября. В один лот начальной стоимостью 710 млн руб. включены 11 участков предприятия общей площадью 4,7 га, производственно-складские помещения площадью 40,7 тыс. кв. м, расположенные в 11 зданиях, и оборудование. Стоимость недвижимости отдельно оценена в 644 млн руб., движимого имущества — в 65,97 млн руб. Шаг аукциона составит 500 тыс. руб., покупатель должен внести задаток в размере 71 млн руб.

Один из участков, отмечается в аукционной документации, с 2015 года сдается в аренду нескольким хозяйствующим субъектам до 17 апреля 2020 года. Арендуются также около трети продаваемых площадей. Годовой доход от аренды компания оценивает в 59,4 млн руб.

В проекте договора купли-продажи предусматриваются особые условия, в частности право «Башинформсвязи» в короткий срок арендовать у покупателя 1,6 тыс. кв. м площадей на 11 месяцев под склады, технологическое оборудование и размещение персонала.

Напомним, что о намерении продать свободные от производства помещения в «Промсвязи» сообщали еще в ноябре прошлого года. В компании отмечали, что производство сосредоточено лишь на 25% площади завода.

Тогда недвижимость предприятия была оценена в 822 млн руб. Что повлияло на пересмотр стоимости, в компании не уточняют.

«Промсвязь» специализируется на разработке и производстве телекоммуникационного оборудования и цифровой аппаратуры, предоставляет услуги по контрактному производству и сервисному обслуживанию. Завод создан в 1943 году на базе эвакуированной из Смоленска радиомастерской. Основными изделиями в 2017 году были цифровые телевизионные приставки iPTV HD mini, производимые по заказу «Ростелекома» (87% портфеля заказов). В годовом отчете АО за 2017 год отмечается, что производство новых изделий оно не планирует. В конце года был закрыт цех производства металлоконструкций и изделий из пластмасс. В текущем году планировалось закрыть цех производства электроники и сфокусироваться на изготовлении ТВ-приставок и продаже остатков продукции со склада. Выручка АО в 2017 году снизилась на 41%, до 1,18 млрд руб., чистая прибыль — на 81%, до 47,68 млн руб. Динамику показателей в компании объяснили снижением почти на треть цен на ТВ-оборудование и сокращением объема поставок. На заводе было сокращено 104 сотрудника, штат уменьшился до 157 человек.

Одним из возможных покупателей помещений «Промсвязи» на рынке называли группу «Петон», у которой рядом расположен главный офис. Получить комментарий представителя группы вчера не удалось.

На площадке «Российского аукционного дома» приводится мнение руководителя департамента по работе с корпоративными клиентами Елены Тарасовой о том, что заводские площади в первую очередь могут заинтересовать покупателя как готовая производственная площадка с хорошим расположением и транспортной доступностью. «Но при желании потенциальный инвестор может сделать полный или частичный редевелопмент, например, половину территории перестроить под современный логистический центр»,— отмечает госпожа Тарасова.

Эксперт уфимского рынка недвижимости Ренат Садриев считает, что наиболее привлекательная часть имущества завода — земельные участки. «Если оценивать просто территорию, то ее стоимость максимум 600 млн руб.,— отмечает он.— Строения там особой ценности не представляют».

Управляющий партнер Art Estate Group Роберт Тагиров согласен, что «для логистов под склады и новые производства территория хорошая, но стоимость самих помещений экономически не оправдана». «Адекватный ценник этой территории — до 450 млн руб.»,— полагает он. Девелоперы, по словам господина Тагирова, «предпочитают покупать проекты реновации не дороже 100 млн руб. за гектар, и то если нет больших издержек на коммуникации, мощности и другие затраты». «Но и в этом случае окупить затраты можно, только если строить максимально плотно и с большой этажностью. Брать под офисный деловой центр? У нас в городе нет такой деловой активности, чтобы застраивать таким объектом 5 га территории»,— заметил он.

Наталья Павлова, Майя Иванова